Практическое занятие № 4 Рынок купли-продажи недвижимого имущества в России

На сегодняшний день в структуре сделок купли-продажи земли можно выделить две составляющие: 1) продажа государственных и муниципальных земель; 2) купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами между собой. Первая характеризует состояние первичного рынка земли, на котором происходит переход ее из государственной или муниципальной собственности в частную. Вторая – состояние вторичного земельного рынка, на котором происходит купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами между собой. Кроме этого, также возможен возврат земель в государственную или муниципальную собственность, например, при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При приобретении прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, основной формой заключения договоров являются торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В общей системе рыночных сделок с землей ее купля-продажа занимает особое место, так как именно в данной категории сделок и происходит установление справедливой рыночной стоимости земель. Соответственно, какие бы универсальные методы расчета ни применял оценщик, последнее слово все равно остается за рынком, который либо подтвердит, либо опровергнет полученные результаты.

Контрольные вопросы по теме

1. Как можно классифицировать рынок купли-продажи земель в России?

2. Назовите отличительные особенности первичного и вторичного рынка земли.

3. Что представляют собой торги?

4. Какие отличительные особенности существуют между конкурсом и аукционом?

Практическое занятие № 5 Аренда недвижимого имущества рф

Аренда является наиболее распространенной организационно-правовой формой использования земель во многих странах мира. В России арендные отношения приобретают в последнее время интенсивное развитие, так как землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле при сохранении прежних отношений собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве. Арендная плата при этом представляет собой форму экономических отношений равноправных партнеров (арендодателя и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества.

В настоящее время существуют два основных способа установления размеров арендной платы за землю: рыночный и нормативно-расчетный.

Рыночный способ устанавливает ставку арендной платы:

• по фактическим сделкам аренды участков и их аналогов;

• по результатам конкурсов и аукционов;

• по эффективности деятельности предпринимателя-арендатора и др.

Нормативно-расчетный способ вбирает в себя множество существующих методик, определяющих ставку арендной платы, например, на основе:

• учета издержек по содержанию земельного участка;

• расчета нормативного уровня доходов по инвестициям и вкладам;

• определения доли стоимости аренды в общей стоимости имущественного комплекса;

• различных нормативных показателей, таких как ставка земельного налога, кадастровая стоимость земельного участка и пр.;

• затрат на содержание и восстановление (реновацию) арендуемого имущества с учетом (или без) стоимости нового строительства объекта-аналога;

• результатов коммерческой деятельности с привязкой арендной ставки к величине полученного арендатором дохода и др.

Рынок аренды земли тесным образом взаимосвязан с рынком ее купли-продажи. Складывающийся на последнем уровень цен является определяющим условием при принятии решения о покупке либо аренде земельного участка. Чем выше этот уровень, тем бóльшее число участников будут вынуждены воспользоваться арендой земли. Существует и обратная взаимосвязь.

Кроме того, общеизвестно, что чем выше ставка арендной платы, тем дороже земля. С другой стороны, цена земли зависит также и от величины так называемого коэффициента капитализации, например банковской ставки дохода по вкладам в случае, если при продаже земли ее собственник будет (при прочих равных условиях) исходить из суммы, которая при вложении ее в банк даст доход, равный арендной плате. Таким образом, спрос на землю и соответственно цена земли будут находиться в прямо пропорциональной зависимости от величины ренты (арендной платы) и в обратно пропорциональной зависимости от общепринятой в расчет в данной экономической системе ставки капитализации. Данную закономерность можно выразить следующей формулой:

,

где P_L – цена земли; R – рента; S – норма ссудного процента (коэффициент капитализации).

Контрольные вопросы по теме

1. Что представляет собой аренда земельных участков?

2. Каково экономическое содержание арендной платы за землю?

3. Какие способы установления арендной платы за землю вы знаете?

4. В чем выражается взаимосвязь ставки арендной платы и цены земли?

5. Существуют ли трудности в развитии рынка аренды земли на современном этапе? Если да, то в чем они заключаются?