Практическое занятие № 2 Формирование рынка недвижимости. Особенности формирования рынка земли.

Как саморегулируемая в установленной правовой среде система земельного рынка состоит из семи основных элементов:

1. спрос;

2. предложение;

3. цена;

4. менеджмент (кадры, инвестиции, налоги);

5. маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг);

6. инфраструктура (юридическая, информационная, страховая);

7. деловые процедуры (сделки, оценка, конкурс, различные операции).

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели (или арендаторы) готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос изменяется в обратной зависимости от цены. Предложение – это количество земельных участков и иного недвижимого имущества, которое собственники готовы предоставить (продать, сдать в аренду) по определенным ценам за некоторый промежуток времени. На предложение влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена.

В условиях высокой конкуренции развитого рынка земли, когда существует широкий выбор земельных участков, их реализация занимает довольно продолжительные периоды времени. Данное обстоятельство обусловливает важность маркетингового обеспечения системы земельного рынка. Результаты маркетинговых обоснований позволяют определить важнейшие стратегические приоритеты на основе прогноза длительных рыночных тенденций и решать многочисленные тактические задачи.

Контрольные вопросы по теме

1. Какова структура земельного рынка и его основные элементы?

2. Что представляет собой спрос на земельные участки?

3. Обоснуйте важность проведения маркетинговых исследований земельного рынка?

4. Закон редкости и ограниченности и его связь с предложением земли на рынке.

Практическое занятие № 3 Рыночный механизм ценообразования на недвижимое имущество

Проблемы цены и механизма ее формирования являются одними из самых сложных и фундаментальных, так как система цен в рыночной экономике играет роль основной организующей силы. Исходной позицией экономистов неоклассической школы является то, что силы спроса и предложения действуют свободно, широко развертывается свободная конкуренция, и таким образом на рынке с помощью механизма «невидимой руки» устанавливается равновесная рыночная цена. Однако в рыночной экономике на формирование равновесной цены также оказывают влияние процессы монополизации, система налогообложения, экономическая политика органов государства и другие факторы, что приводит к постоянным колебаниям спроса и предложения, а следовательно, и рыночных цен. Между тем на определенном промежутке времени вариация рыночных цен происходит вокруг некоторой субстанции. Согласно представителям марксистской экономической школы, такой субстанцией является стоимость товара. Таким образом, цена объекта (или части имущественных прав на него) представляет собой сумму денежных средств, уплаченных конкретным покупателем за конкретный объект в конкретных условиях рынка, а стоимость – наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализируя механизм рыночного ценообразования на землю, можно заключить, что существуют определенные закономерности установления равновесных цен в зависимости от того, насколько продолжителен рассматриваемый нами период. В экономической литературе формирование рыночной цены обычно рассматривается в трех периодах времени, где параметры предложения имеют различную динамику. Соответственно этому различают мгновенное, кратковременное и длительное равновесие. Так, если рассматривать краткосрочный период, в течение которого устанавливается мгновенное или кратковременное равновесие, то предложение земли будет неэластично в силу ее ограниченности. На рисунке величина предложения земли (S) в таком случае представляет собой вертикальную линию, так как в течение данного периода времени не представляется возможным вовлечь в рыночный оборот дополнительные массивы земель (Q). Как бы не изменялась цена земли (P), а следовательно, спрос на землю (D), предложение ее не изменится. Спрос же будет меняться в обратной зависимости от цены. Поэтому цена земли в краткосрочном периоде определяется спросом.

S'

В долгосрочном периоде, в отличие от ситуации, описанной выше, анализ рыночной ситуации позволяет прогнозировать возможность вовлечения в рыночный оборот новых земельных массивов путем их освоения. При этом величина предложения становится более чувствительной к изменению цены, а следовательно, более эластичной. На рисунке величина предложения в таком случае изображается в виде наклонной линии (S'). Это приводит к тому, что в механизме установления равновесной рыночной цены (Е) спрос и предложение будут участвовать одинаково.

Контрольные вопросы по теме

1. Дайте определения понятиям «стоимость» и цена».

2. Что представляет собой равновесная рыночная цена?

3. Назовите отличительные особенности формирования равновесной рыночной цены на землю в краткосрочном периоде.

4. Каким образом происходит изменение величины предложения земли в долгосрочном периоде?