§ 3. Залог
1
Источники регулирования залоговых отношений
Статьи 334 – 558 ГК РФ.
ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, применяемый в части, не противоречащей ГК РФ.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Следует подчеркнуть, что этот закон применяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 334 ГК РФ. Обратите внимание на то, какие нормы ГК РФ относятся к общим положениям о залоге.
Об обеспечении залогом облигации см. ст. 27.3 ФЗ "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля 1996 г.
О залоге сельскохозяйственных продукции, сырья и продовольствия см. ст. 6 ФЗ "О государственном регулировании агропромышленного производства" от 14 июля 1997 г.
О морском залоге и ипотеке судна или строящегося судна см. ст. ст. 367 – 387 КТМ.
Об обеспечении залогом обязательных платежей см. ст. 73 НК РФ, 341 Таможенного кодекса РФ. Обратите внимание, что используемый в таких целях залог не перестает быть гражданско-правовым отношением и подчиняется нормам ГК РФ.
2
Понятие залога. Описание залога содержится в ст. 334 ГК РФ. Сопоставив определение залога с понятием обязательства (ст. 307 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что залог – это гражданское правоотношение. При изучении залоговых отношений следует обратить внимание на следующее.
Необходимо различать права и обязанности, возникающие из договора о залоге (залоговое правоотношение), с одной стороны, и право залога, возникающее по особым правилам, с другой.
Откуда появилось это различие? С момента заключения договор становится обязательным лишь для его сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Для защиты же от притязаний третьих лиц залогодержателю важно установить преимущественное право (см. ст. 334 ГК РФ), с которым должны будут считаться третьи лица. Этим правом и является право залога (ст. 341 ГК РФ). Право залога обременяет предмет залога (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Основания возникновения и прекращения соответственно залогового правоотношения и права залога не совпадают.
Залоговое правоотношение возникает: а) из договора; б) в силу наступления указанных в законе обстоятельств (п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 5 ст. 488 ГК РФ, ст. 587 ГК РФ; ст. 64.1, 64.2 и 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.; ст. 58 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1; ст. 35 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ .
Если в договоре не предусмотрено иное, то право залога (то есть обременение) возникает в соответствии со ст. 334 ГК РФ, п. 2 ст. 357 ГК РФ, а при залоге недвижимости - в соответствии со ст. 10 и ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ .
Гибель предмета залога влечет прекращение обременения, то есть права залога, но не влечет автоматически прекращения самого залогового отношения (пп. 3) п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Природа права залога является предметом дискуссии (Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 213-214. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1097 г.). М., 1995. С. 240-241. Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С.248 – 250. Медведев Д. А. Российский закон о залоге / Правоведение. 1992. № 5. С. 14. Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. СПб, 1993. С. 20 –22. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., 2002. с. 162-163).
3
Принципы регулирования залоговых отношений. Основные принципы можно вывести из определения залога (ст. 334 ГК РФ).
Залог не дает залогодержателю права на вещь как таковую. Права залогодержателя связаны не с вещью, а с ее стоимостью. Исключения из этого правила прямо предусмотрены законом (п. 4 ст. 350 ГК РФ, ст. 28.1 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, п. 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Постановление Президиума ВАС РФ от 22 октября 1996 года N 1692/96. Постановление ФАС СЗО от 1 сентября 2006 года по делу N А56-44447/2005).
См. также п. 46 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 N 6/8 и ст. 57 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1).
Залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя (п. 2 ст. 64 ГК РФ, п. 5 ст. 82, п. 5 ст. 101, п. 4 ст. 134 и ст. 138 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» от 26. 10.02 № 127- ФЗ, ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Наличие ограничений на отчуждение означает и наличие ограничений на передачу предмета в залог. Обратившись к п. 1 ст. 350 ГК РФ, объясните смысл этого правила. Например, нельзя закладывать земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении (ст. 267 ГК РФ). Если отчуждение имущества требует согласований с какими-либо органами или согласия третьих лиц, такие согласования и согласия необходимы и для залога имущества (п. 3 ст. 335 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.). Несоблюдение указанного принципа ведет к недействительности договора о залоге (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июля 2000 №2710/00. Постановление ФАС СЗО от 16 января 2001 года Дело N А05-4810/00-256/17).
Принцип следования залога (ст. 353 ГК РФ). Именно это свойство залога является одним из основных аргументов в пользу его вещной природы. Необходимо помнить, что указанный принцип не действует в случае перехода предмета залога на основании первоначальных способов приобретения права собственности (см.: Новоселова Л. А. Сохранение залоговых обременений имущества, продаваемого при обращении на него взыскания //Доступно в СПС «Кодекс»).
Принцип старшинства залогов. Если предмет залога имеет большую стоимость, он может быть передан в последующий залог или перезалог. Суть принципа заключается в установлении очередности удовлетворения требований кредиторов в зависимости от времени возникновения их прав (ст. 342 ГК РФ, комментарий к ст. 342 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., 2006).
4
Участники залоговых отношений. Стороны залогового правоотношения – залогодатель и залогодержатель.
В отношении залогодержателя специальные требования не установлены, им может быть любое лицо. Что касается залогодателя, то в отношении его личности установлено следующее.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).
Залогодатель должен обладать полномочием распоряжения предметом залога. Поэтому а) в отношении вещи он должен быть собственником, б) в отношении имущественного права требования – его обладателем.
Следует обратить внимание на ряд ситуаций. При этом важно найти им логическое обоснование.
имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности - для его залога нужно согласие всех сособственников, (ст. 253 ГК РФ). Полезно сравнить порядок залога такого имущества и порядок залога доли в праве на это имущество (ст. 253 ГК РФ и ст. 246 ГК РФ). Разница объясняется легко: сама вещь принадлежит всем сособственникам, а доля в праве собственности лично каждому.
при залоге права на чужую вещь по общему праву необходимо согласие собственника вещи (п. 3 ст. 335 ГК РФ, ст. 615 ГК РФ).
залог пая либо доли в складочном или уставном капитале юридического лица часто зависит от согласия юридического лица (например, ст. 22 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г.).
в прямо предусмотренных законом случаях залогодателями могут выступать иные лица (субъекты права хозяйственного ведения – п. 2 ст. 335 ГК РФ, ст. 295 ГК РФ, права оперативного управления - ст. 297 ГК РФ, доверительный управляющий - ст. 1012 ГК РФ). Такие исключения объясняются либо природой соответствующих прав, либо утилитарными целями законодателя.
5
Форма и регистрация договора о залоге
Простая письменная форма договора о залоге имеет конститутивное значение (п. 4 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Нотариальная форма установлена только для одного случая - если залог обеспечивает обязательства по договору, подлежащему нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежит только договор об ипотеке (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, п. 1 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» от 15 января 1998 года № 26).
Установлены особые требования к оформлению залога ценных бумаг (п. 2 ст. 149 ГК РФ, ст. 29 ФЗ "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля 1996 г., п. 3.4.3. и п. 7.6 Постановления ФКЦБ РФ «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг» от 02.10.1997 N 27 . Пункты 11 и 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» от 21.01.2002 N 67. Постановление Президиума ВАС РФ от 9 июля 2002 г. N 3111/00).
Залог векселей должен осуществляться в порядке, установленном ст. 19 Положения о переводном и простом векселе (Белов В.А. Вексельное законодательство России. М.,1996. С. 146 – 148). Однако практика признает действительным и залог, оформляемый традиционно, путем заключения договора о залоге (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» от 21 января 2002 г. N 67).
6
Существенные условия договора о залоге. Их перечень содержится в ст. 339 ГК РФ. При изучении вопроса следует обратить внимание на следующее.
Предмет залога.
Что может быть предметом залога? Вещи, имущественные права требования, доли в праве собственности и доли в уставном капитале (п.1 ст. 339 ГК РФ, ст. 246 ГК РФ, ст. 22 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г., Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., 1999. с. 142-144).
Спорным является вопрос о возможности залога денег и денежных средств на банковских счетах. ВАС РФ высказался против возможности такого залога (п. 3 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» от 15 января 1998 года № 26). В литературе приводятся как обоснование, так и критика этого подхода (Маковская А. А. Залог денег и ценных бумаг. М., 2000. С. 24-26. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., 1999. с. 147-148. Павлодский Е.А. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. № 2. С.68. Рубанов А. Залог и банковский счет в договорной практике //Хозяйство и право.1997. № 4. С.117-118.).
Особое внимание следует обратить на правила о залоге зданий (сооружений) и земельных участков. Эти правила основаны на принципе «единства судьбы сооружения и земельного участка» (п. 3, 4 ст. 340 ГК РФ. Пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 N 6/8 Пункты 4 – 9 комментария к ст. 340 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., 2006). Общий вывод таков: если земельный участок и сооружение принадлежат одному лицу, то ипотека здания без земли недействительна, ипотека же земли без здания возможна, если стороны специально оговорят это условие в договоре об ипотеке.
Поскольку реализация предмета залога осуществляется путем его продажи с публичных торгов (ст. 350 ГК РФ), постольку нельзя закладывать имущество, в отношении которого совершение такой сделки невозможно в силу закона (абз. 1 п. 2 ст. 129 ГК РФ, ст. 383 ГК РФ, п. 2 ст. 388 ГК РФ, ст. 446 ГПК РФ. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 апреля 1996 г. № 6707/95). Сегодня, когда реализация предмета залога возможна разными способами, этот аргумент неубедителен.
Предмет залога должен быть индивидуализирован. В противном случае договор нельзя считать заключенным (п. 2 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» от 15 января 1998 года № 26. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2001 года N 5093/01).
Как можно индивидуализировать предмет залога? Существует три способа:
описание (в отношении залога прав см. ст. 55 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1),
наложение на предмет знаков, свидетельствующих о залоге (так называемый «твердый залог» - ст.338 ГК РФ)
помещение предмета под замок и печать залогодержателя (этот способ используют при оставлении предмета залога у залогодателя – ст. 338 ГК РФ).
Можно ли заложить имущество, которое залогодатель приобретет в будущем? Да, кроме недвижимости (п. 6 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Пункт 4 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» от 15 января 1998 года № 26). Понятно, что при этом право в отношении заложенного предмета возникнет у залогодержателя лишь с момента перехода предмета в собственность залогодателя. См. постановление Президиума ВАС РФ от 7 апреля 1998 г. № 3081/97.
Оценка предмета залога. Следует помнить, что в некоторых случаях она устанавливается не по соглашению сторон (ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ст. 76 БК РФ).
Существо обязательства, которое обеспечивается залогом, его размер и срок исполнения.
Важно подчеркнуть, что можно обеспечить требование, которое возникнет в будущем (п. 3 ст. 4 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Особое значение имеет правило ст. 337 ГК РФ. Залог обеспечивает не только сумму основного долга, но и все дополнительные требования, которые могут прирасти к нему вследствие нарушения обязательства должником. Это означает, что в момент заключения договора о залоге точная сумма требования из этого договора чаще всего может только предполагаться.
Указание на то, у какой из сторон находится предмет залога. Очевидно, что возможно лишь два варианта этого условия: у залогодателя или у залогодержателя (именно так толкуется п. 1 ст.338 ГК РФ в системе с п. 1 ст. 339 ГК РФ). Залог, при котором имущество передается залогодержателю во владение, называется закладом (ст. 5 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1) Зачем установлено рассматриваемое требование, легко понять, проанализировав ст. 341 ГК РФ, ст. 343 ГК РФ, ст. 344 ГК РФ и ст. 347 ГК РФ.
Как быть, если заложенное имущество фактически находится у третьего лица? В договоре все равно должна быть указана сторона, у которой находится предмет залога. Эта сторона и будет отвечать за действия третьего лица (п. 3 ст. 338 ГК РФ).
Заклад невозможен в двух случаях (ст. 357 ГК РФ и ст. 1 Закона об ипотеке).
7
Гарантии реальности залога. Поскольку право залогодержателя реализуется за счет стоимости предмета залога, эти гарантии направлены, в первую очередь, на сохранение предмета залога. Эти же гарантии направлены на защиту интересов залогодателя, поскольку он остается собственником предмета залога. Следует выделить следующие гарантии.
Ограничение правомочий залогодателя как собственника предмета залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Обязанность страховать предмет залога (п. 1 ст. 343 ГК РФ) и право залогодержателя на получение страхового возмещения (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Обязанность принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ, ст. 56 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1).
Установление специальных последствий утраты и повреждения предмета залога или угрозы таковых (п. 3 ст. 343 ГК РФ, ст. 344 ГК РФ , 345 ГК РФ, ст. 57 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1).
8
Целесообразно рассмотреть отдельно наиболее типичные отклонения в нормальном развитии залогового отношения.
При утрате предмета залога договор залога прекращается (пп. 3 п.1 ст. 352 ГК РФ). Прекращение договора невыгодно для его сторон, и, в первую очередь, для залогодателя (ст.813 ГК РФ). Разумное решение проблемы предлагается в ст. 345 ГК РФ.
При отчуждении предмета залога без согласия залогодержателя нет оснований для признания договора об отчуждении недействительным. Но залогодержатель может применить меры, предусмотренные п. 2 ст. 351 ГК РФ.
При нарушении права залогодержателя владеть предметом залога (т.е. при закладе) он пользуется абсолютной защитой (ст. 347 ГК РФ, ст. 305 ГК РФ)
9
Удовлетворение требований залогодержателя. Удовлетворение требований залогодержателя осуществляется в два этапа: обращение взыскания на предмет залога и его реализация (ст. ст. 348 - 351 ГК). О проблемах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя см.: Н. Рассказова. Залог в свете закона и практики // "Закон", август 2009.
Рассмотрим вопросы, связанные с обращением взыскания на предмет залога.
Что такое обращение взыскания на предмет залога? Это процедура, результатом которой является подтверждение права залогодержателя реализовать предмет залога. Важно не смешивать эту процедуру с обращением взыскания на имущество должника в процессе исполнительного производства (ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 N 119-ФЗ).
Существуют два способа обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК РФ):
общий порядок – судебный (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 N 6/8)
во внесудебном порядке (путем обращенного к залогодателю заявления залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога).
Внесудебное обращение взыскания на предмет залога осуществляется на основе соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет. Независимо от того, по поводу какого залога составлено соглашение (договорного или возникшего в силу закона), оно имеет договорную природу и подчиняется общим правилам о действительности сделок. Специальным основанием оспаривания соглашения является нарушение в результате его заключения прав третьих лиц, которые и могут заявить требование о признании соглашения недействительным (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102). Соглашение может бюыть включено в договор о залоге, либо составлено в виде отдельного документа.
В целях защиты интересов залогодателей предусмотрено приложение к соглашению нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебное обращение взыскания на предмет залога. Согласие требуется: а) если залогодателем является физическое лицо (п. 4 ст. 349 ГК РФ) и б) если между сторонами заключен договор об ипотеке (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания допускается «на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве (п. 4 ст. 349 ГК РФ).
Условия обращения взыскания указаны в ст. 348 ГК РФ (см.: постановление Президиума ВАС РФ от 1 апреля 1997 г. N 5770/96, постановление ФАС СЗО от 1 ноября 2006 года по делу N А13-5735/2005-06).
Рассмотрим вопросы, связанные с реализацией предмета залога.
В каком порядке она осуществляется? Прежде - только путем продажи предмета с публичных торгов (ст. 350 ГК РФ). Теперь закон допускает несколько способов
Способы реализации предмета залога различаются в зависимости от того, в каком порядке (судебном или внесудебном) было обращено взыскание на предмет залога.
Если взыскание на предмет залога было обращено в судебном порядке, то предмет залога реализуется путем его продажи с публичных торгов (ст. 28.1 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1; ст. 56 Закона об ипотеке).
При обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке способы реализации различны в зависимости от вида заложенного имущества. Реализация заложенного движимого имущества возможна путем (ст. 28.1 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1):
продажи на торгах, проводимых по правилам, предусмотренным ст. 447 и 448 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1 и соглашением сторон (если предметом залог являются ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, они подлежат продаже на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг);
продажи по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером;
продажи предмета залога третьему лицу без проведения торгов (при условии, что сторонами договора о залоге являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, а договор заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью);
поступления предмета залога в собственность залогодержателя (при условии, что сторонами договора о залоге являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, а договор заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью).
Каков порядок продажи имущества на торгах? Он предусмотрен в ст. 350, ст. 447, ст. 448 и ст. 449 ГК РФ.
Как распределяется вырученная сумма? Следует различать две ситуации.
Размер вырученной суммы больше, чем размер требования кредитора (п. 6 ст. 350 ГК РФ, п. 3 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» от 21 января 2002 года N 67).
Размер вырученной суммы меньше, чем размер требования кредитора (п. 5 ст.350 ГК РФ). Следует уяснить, почему требование кредитора, непогашенное за счет стоимости предмета залога, будет удовлетворяться в общем порядке? Ответ см.: подпункт 4) п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 7 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» от 15 января 1998 года № 26.
Подумайте, почему правила, содержащиеся, соответственно, в п. 5 и п. 6 ст. 350 ГК РФ, сформулированы первое - императивно, второе – диспозитивно? Какие принципы гражданского права проявились в указанных правилах?
Следует обратить внимание на п. 7 ст. 350 ГК РФ. Он подтверждает, что процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога не являются самоцелью, более того, нежелательны, поскольку вызывают дополнительные расходы.
10
Прекращение залогового обязательства
Специальные случаи прекращения залога перечислены в ст. 352 ГК РФ. Подпункт 3 п. 1 указанной статьи выделяется среди других – он связан с гибелью самого предмета.
Что объединяет остальные случаи? Общее последствие прекращения залога: имущество перестает быть обремененным. Поэтому залогодатель или лицо, купившее предмет залога на торгах может свободно им распоряжаться.
Одной из сложных проблем залогового права является вопрос о том, прекращается ли залог при продаже заложенного имущества с любых торгов, либо только в случае, если имели место торга в порядке ст. 350 ГК РФ? См.: Новоселова Л. А. Сохранение залоговых обременений имущества, продаваемого при обращении на него взыскания //Доступно в СПС «Кодекс». В 2008 г. в закон были внесены изменения, разрешившие спор: теперь залог прекращается только в случае продажи предмета с торгов, проводившихся для удовлетворения требований залогодердателя.
11
Особенности ипотеки. При изучении ипотеки целесообразно остановиться на следующих вопросах.
Что такое ипотека? См. ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.
Каковы источники правового регулирования ипотеки? Помимо ГК РФ это ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Необходимо помнить о правиле п. 2 ст. 334 ГК РФ, которое устанавливает исключение из принципа приоритета ГК РФ (п. 2 ст. 3 ГК РФ).
Какие объекты могут быть предметом ипотеки? Недвижимость (ст. 130 ГК РФ, ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.). Можно ли считать залогом недвижимости залог права аренды недвижимого имущества или доли в праве собственности на недвижимое имущество? Нет, т.к. ни право аренды, ни доля в праве не являются объектами недвижимости. Можно говорить лишь о распространении правил об ипотеке на залог указанных объектов (п. 5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г., п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 N 90).)
Какое требование в отношении предмета ипотеки должно быть соблюдено к моменту заключения договора об ипотеке? Права залогодателя на это имущество должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.). Это, в свою очередь, означает, что предмет ипотеки должен являться самостоятельным объектом. Как, например, заложить помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект и закрепить за ним кадастровый номер (п. 7 Постановления Правительства РФS «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» от 04.12.2000 N 921, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 N 90). И только после этого помещение перестанет быть просто частью здания и приобретет признаки предмета ипотеки.
На основе какого принципа осуществляется ипотека заданий и сооружений? На основе принципа единства судьбы сооружения и земельного участка, на котором оно расположено (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г, п. 3 ст. 340 ГК РФ).
Как закладывается земельный участок, на котором расположены сооружения? Ответ зависит от того, принадлежит сооружение собственнику земли (ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.) или третьему лицу (ст.66 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).
С какого момента договор об ипотеке считается заключенным? С момента государственной регистрации (ст. 349 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г,, Приказ Минюста России «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 N 213). При этом в отношении ипотеке действует общее правило о форме договора о залоге (п. 4 ст. 339 К РФ)
В каких случаях ипотека возникает в силу закона? Ст. 64.1, ст. 64. 2, ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г., ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Следует обратить особое внимание на тот факт, что в указанных случаях, как и при возникновении ипотеки из договора, необходима регистрация ипотеки (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В противном случае ипотека как обременения не возникнет (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 N 90).
Чем отличается процедура обращения взыскания на предмет ипотеки? В ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г., перечень случаев, в которых внесудебная процедура взыскания запрещена (ст. 349 ГК РФ), дополнен двумя новыми.
Каковы особенности реализации предмета ипотеки? Реализация возможна только способами, указанными в ст. 55 и ст. 59 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.:
продажи на публичных торгах (их порядок несколько отличается от установленного для реализации залогов вообще — ст. 57, 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.);
продажи на аукционе;
приобретения предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц по правилам о договоре, соответственно купли-продажи или комиссии.
Отношения, возникающие в связи с ипотекой могут сопровождаться выпуском ценных бумаг. К ним относятся:
закладная (ст. 13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.)
облигация с ипотечным покрытием (ст. 2, 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ).
ипотечный сертификат участия (ст. 2, 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ).
12
Особенности залога товаров в обороте. Залог товаров в обороте регулируется ст. 357 ГК РФ и главой 3 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1.
О природе залога товаров в обороте см.: Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. СПб, 1993. С. 77 - 79. Среди особенностей этого вида залога необходимо обратить внимание на следующие.
Степень индивидуализации предмета в меньшей степени, чем это необходимо для залога вообще (например: «в залог передаются товары такой-то ассортиментной группы на такую-то сумму»). Однако заложенные товары должны быть описаны так, чтобы их можно было выделить из однородного имущества, принадлежащего залогодателю (см. постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2002 г. № 1663/01).
Залогодатель может не только пользоваться предметом залога, но и распоряжаться им («изменять состав и натуральную форму заложенного имущества», по выражению закона).
Право залога следует за предметом залога только до момента перехода вещных прав на него к третьим лицам. И наоборот, если залогодатель приобретет товары, обладающие признаками предмета залога (как он описан в договоре о залоге), то с момента возникновения у залогодателя прав на эти товары они становятся предметом залога.
К числу существенных условий договора о залоге товаров в обороте, помимо перечисленных в ст. 339 ГК РФ, относятся указание на место, в котором находится предмет залога, и на виды товаров, которыми он может быть заменен (ст.47 ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1).
При нарушении залогодателем условий залога, залогодержатель вправе приостановить операции с товаром до устранения нарушения (Агарков М.М. Основы банкового права. Курс лекций // Агарков М.М. Основы банкового права. Курс лекций . Учение о ценных бумагах. Научное исследование. М., 1994. С. 109). Обратите внимание на последствия применения такой меры: отношения сторон приобретают черты обычного залога.
13
Особенности залога вещей в ломбарде. Этому виду залога посвящена ст. 358 ГК РФ. По каким признакам выделяется этот вид залога?
По основному обязательству. Найдите в п. 1 ст. 358 ГК РФ указание на то, какое обязательство может быть обеспечено этим видом залога. Следует обратить внимание не то, что термин кредит использован в данном случае в качестве родового понятия. Не являясь кредитной организацией, ломбард имеет право предоставлять займы, а не кредиты (ср. ст. 807 ГК РФ и ст. 819 ГК РФ).
По субъектному составу. Определите, какие лица могут выступать сторонами договора о залоге (п. 1 ст. 358 ГК РФ, п. 6 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗ)?
По предмету. Это только вещи, причем используемые для личного потребления (раздел 1 Разъяснений ГАК РФ, утв. приказом ГАК РФ от 20 мая 1998 г. N 160).
По способу оформления договора. Это залоговый билет. Важно подчеркнуть, что он не является ценной бумагой (ст. 143 ГК РФ), а лишь обычным доказательством факта заключения и условий договора.
По порядку обращения взыскания на предмет залога. Ломбард может обратить взыскание на предмет залога не с момента нарушения должником основного обязательства (ст. 348 ГК РФ), а только по истечении льготного месячного срока. Попробуйте объяснить, какими соображениями руководствовался законодатель, устанавливая это правило. Основанием для реализации предмета залога является документ, снабженный исполнительной надписью нотариуса (по поводу законности такого нотариального действия см. Письмо Минюста РФ от 13 мая 1997 г. N 09-11-1924-96, Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., 2002. с. 180).
По основаниям прекращения договор о залоге. Норма п. 5 ст. 358 ГК РФ, будучи специальной, парализует действие общей нормы п. 5 ст. 350 ГК РФ.