Практическая работа № 4 Квалиметрическое моделирование в оценке недвижимости

Квалиметрия наука об измерении качества любого объекта. Квалиметрический подход позволяет сопоставить два объекта или несколько объектов и ответить на вопрос: какой из сравниваемых объектов лучше и в какой степени. Для оценки недвижимости квалиметрия представляется наиболее рациональным вариантом сравнительного подхода к оценке. Приведем несколько понятий, являющихся квалиметрическими терминами. Объект - любой предмет, процесс или человек, подвергающийся оценке Свойство – черта, характеристика, особенность объекта, проявляющаяся в процессе eе использования, применения, эксплуатации. Каждый объект обладает бесконечным разнообразием свойств. Совокупность конечного количества свойств объект существенных для целей, преследуемых субъектом, представляет собой модель объект. Чем меньше свойств включено субъектом (оценщиком) в состав модели объекта, тем модель проще для восприятия, понимания и использования.

Качество - совокупность всех тех свойств, которые характеризуют получаемые потребления (использования) объекта, результаты. Таким образом, понятие качества в данной трактовке тесно связано с понятием цели.

Показатель свойства - количественная характеристика свойства. Для вычисления показателей в квалиметрии используются специальные формулы или алгоритмы (шкалы). В зависимости от способа вычисления показатель может измеряться в баллах, процентах, метрах, рублях или других удобных единицах измерения.

Дерево свойств – иерархическая структура, отражающая взаимодействие и взаимозависимость простых и сложных свойств. Древовидная структура позволяет придать процессу оценки системный характер. Так как человек воспринимает одновременно только несколько свойств оцениваемого объекта, а для адекватного описания объектов недвижимости требуется значительно большее количество «простых, свойств (от 20 до 100 и более в зависимости от целей оценки), иерархическая структура позволяет найти разумный компромисс между адекватностью и простотой модели. Коэффициент важности (весомости) свойства с номером i (Gi - количественна характеристика важности данного свойства среди других свойств). Они назначаются таким образом, чтобы сумма коэффициентов важности по каждому сложному свойству равнялась 1 или 100%, Важно отметить, что если оценщик обладает достаточным объемом достоверной рыночной информации, то коэффициенты весомости могут быть получены статистической обработкой данных с использованием линейной многомерной регрессии.

О тносительный показатель свойства i - число, находящееся в диапазоне от 0 до 1, которое вычисляется по формуле:

Qij - абсолютный показатель свойства i у объекта j (определяется инструментальными измерениями или экспертным оцениванием),

q^6pi - браковочное значение показателя (определяется как самое низкое из всех возможных значений показателя),

q^ЭTі - эталонное значение показателя (определяется как самое лучшее из всех возможных значений показателя). Естественно, что могут использоваться и более сложные формулы (шкалы) для вычисления относительных показателей качества.

Интегральный показатель качества объекта j (K*j) определяется на базе дерева свойств, коэффициентов важности и относительных показателей всех свойств с помощью аддитивной или мультипликативной модели. Эту процедуру в квалиметрии называют сверткой.

K^kj - коэффициент оценки качества объекта j, 0<K^kj<l,

Kij - относительный показатель свойства i объекта j, 0<Ку<1,

Gi - вес или показатель важности свойства ΣGi=l по каждому ярусу дерева свойств,

qij - абсолютный показатель свойства i у объекта j,

qбp - браковочное значение показателя,

qэ_T - эталонное значение показателя,

q_cp - среднее значение показателя,

∑П ^ - знаки суммирования, произведения и возведения в степень.

Квалиметрическая модель - совокупность дерева свойств, коэффициентов весомости, браковочных и эталонных значений для всех свойств, а также способа вычисления интегрального показателя качества. На кафедре «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГТУ разработано семейство квалиметрических моделей ряда объектов (крупные магазины, бизнес-центры, гостиницы, элитные жилые комплексы). Результаты этих исследований регулярно публикуются в электронном научном журнале «Проблемы недвижимости». Опыт разработки и использования квалиметрических моделей в оценке недвижимости позволяет сформулировать несколько важных выводов.

• Квалиметрия позволяет реализовать сравнительный подход к оценке при наличии минимального количества объектов сравнения, то есть объектов, цены продажи которых известны.

• Квалиметрический подход представляется естественным и понятным с точки зрения здравого смысла. По-видимому, принимая ответственные решения, люди используют методы, близкие по форме и содержанию к несложным квалиметрическим аддитивным моделям с количеством ярусов 1-3, а простых свойств - от 5 до 20-ти [3].

• Квалиметрический подход позволяет интегрировать знания специалистов и ученых, занимающихся изучением объектов оценки. Причем эта интеграция может происходить как в форме экспертных оценок, так и в форме «прямых» измерений показателей простых свойств.

• Квалиметрический подход концентрирует внимание субъектов экономики (покупателей, продавцов, производителей, управляющих) именно на качестве товара (объекта), что соответствует современным тенденциям в сфере потребления и производства.

• Универсальность квалиметрического подхода позволяет с единых методических позиций оценивать не только самые разные объекты недвижимости, но и другие объекты (потребительские товары, предприятия, результаты интеллектуальной деятельности).

В настоящей работе, предлагается простейшая квалиметрическая модель объекта жилой недвижимости, включающая трехуровневое дерево и 32 простых свойства. Новизна модели заключается в том, что дерево свойств отражает способность тех или иных свойств объекта удовлетворять те или иные потребности человека - пользователя, потребителя. То есть модель построена «от человека», а не «от объекта». Такой подход в большей степени соответствует современным представлениям о формировании потребительской и меновой стоимости [4].

Каждое из простых свойств измеряется с помощью шкалы, состоящей из браковочного значения, равного 1, и эталонного значения, равного 5. Коэффициенты весомости назначены путем обработки результатов экспертных опросов (опрашивались 20 экспертов, являющихся профессиональными оценщиками и управляющими). „Свертка” производится с использованием как аддитивной, так и мультипликативной моделей. Переход от интегрального показателя качества к рыночной стоимости объекта осуществлялся с помощью нелинейной модели, исходящей из следующих предпосылок:

1. Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 1 (браковочные значения), то его рыночная стоимость равна $100 за 1 м2;^:

2. Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 2, то его рыночная стоимость равна $200 за 1 м2.

3. Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 3 (средние значения), то его рыночная стоимость равна $300 за 1 м2.

4. Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 4, то его рыночная стоимость равна $600 за 1 м2.

1. Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 5 (эталонные значения), то его рыночная стоимость равна $1200 за 1 м2.

5. Если объект имеет промежуточные значения интегральных показателей качества, то его рыночная стоимость определяется с помощью экспоненциальной аппроксимации.

Исходя из этих предпосылок, была подобрана экспоненциальная кривая, имеющая коэффициент детерминации R2 близкий к 1. В уравнение экспоненциального тренда подставляется коэффициент качества оцениваемого объекта с получением значения рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта.

Такой подход отражает наличие на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не только сегментов, связанных с наличием объектов разного функционального назначения, но и сегментов, связанных с различными требованиями и различными уровнями платежеспособности у разных социальных групп потенциальных покупателей. Причем переход из одного сегмента рынка в другой характеризуется резким повышением величин рыночной стоимости и рыночных ставок арендной платы, что отражает экспоненциальная зависимость на рис. 1.

Квалиметрическая модель, как и любая другая, не может отражать всех свойств объекта. В связи с этим, встает вопрос об адекватности модели, то есть о ее способности отражать наиболее существенные свойства объекта. Для проверки адекватности квалиметрической модели объекта недвижимости было проведено тестирование модели, то есть сравнение стоимости, полученной с ее помощью, с известным значением рыночной стоимости ряда объектов. Для тестирования использовались данные о ценах предложения по ряду построенных или реконструированных домов, расположенных в центре Санкт-Петербурга. Это решение объяснялось тем, что первичный рынок жилья является наиболее стабильным источником достоверной информации о рыночных ценах.

При анализе цен предложения не учитывались условия финансирования (рассрочка платежа и предоплата), а также сроки окончания строительства. Результаты тестирования

квалиметрической модели изображены на рис. 2 Из анализа теста можно сделать следующие выводы:

1. 1. Мультипликативная и аддитивная модели дают близкие результаты. При этом результаты аддитивной модели стабильно выше, то есть приводят к более высоким значениям рыночной стоимости.

2. 2. С учетом нестабильности рынка и трудностей назначения цены для продавца согласование расчетных и «экспериментальных» данных представляется удовлетворительным для целей назначения стартовой цены на переговорах о купле - продаже объектов.

3. 3. Данная модель была разработана для оценки объектов с целью покупки на стадии предварительного отбора объектов. Оценка для целей принятия инвестиционного решения используются более сложные модели (4 уровня, 120 простых свойств).

Практическая работа № 5

Ознакомьтесь с материалом и ответьте на вопросы. Международная корпорация Холдинг «Наука Т» — одна из ведущих компаний мира. Начав с создания наждачной бумаги в начале текущего столетия, Холдинг «Наука Т» сегодня выпускает 60 тыс. наименований товаров. Годовой объем ее продаж 14 млрд. долл. Ее филиалы расположены в 57 странах, в компании работают около 90 тыс. человек. Холдинг «Наука Т» — одна из 25 компаний мира, владеющих наибольшим числом патентов. Треть объема ее продаж приходится на новую продукцию, которая не выпускалась еще пять лет назад. Успехи корпорации во многом определяются ее стратегией. При формулировании стратегии на первый план выдвигаются научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки и диверсификация, т.е. проникновение в новые для компании сферы бизнеса.

Особенности организационной структуры и производства. Корпоративный бизнес ориентирован на несколько ключевых параметров: создание новых изделий, обмен и передачу технологий внутри фирмы, самостоятельность хозяйственных отделений в инновационной деятельности и расширение полномочий новаторов в творческом поиске.

Организационная структура строится по продуктному принципу с учетом общности применяемых технологий. Непрерывный процесс организационного развития предполагает создание новых отделений, ориентированных на перспективную продукцию и рынки сбыта. В зависимости от успеха новшества меняется статус соответствующего подразделения, его непосредственного руководителя и его подчиненных. Широко развита сеть связей и соглашений Холдинг «Наука Т» с другими фирмами.

Политика управления трудовыми ресурсами. Кадровые службы Холдинг «Наука Т» имеют высокий статус и обладают широкими полномочиями при принятии решений в отношении персонала, а также при решении общих вопросов, связанных с развитием бизнеса. Корпорация верит в необходимость таких организационной структуры и климата, в основе которых — уважение к достоинству людей, к ценности индивида, поощрение инициативы и раскрытие творческого потенциала, предоставление равных возможностей для развития и вознаграждения по труду. Работники называются главным ресурсом корпорации.

Характерная черта корпорации — тесная увязка инновационных стратегий и политики управления человеческими ресурсами. Для корпоративного менеджмента центральной проблемой является активизация новаторской деятельности персонала. Разработаны особые мероприятия по поддержке процессов выдвижения инноваций, стимулирования творческого поиска, возна­граждения новаторов.

Большое внимание уделяется развитию профессионального и творческого потенциала сотрудников, формированию предпринимательской этики, поддержанию высокой ответственности за качество работы и судьбу корпорации в целом.

В центре управления человеческими ресурсами — эффективный механизм стимулирования персонала. Вся система стимулирования организована по программному принципу. Из общего числа программ стимулирования (637) на научно-исследовательский персонал ориентировано 303, на сбытовой — 208, на административно-управленческий — 79 программ. Остальные носят «сквозной» характер. Социальные программы направлены на поддержку профессионального роста, организацию досуга и участие в общественных делах.

В компании сложился эффективный механизм подготовки и повышения квалификации персонала. Через внутрифирменную систему подготовки кадров Холдинг «Наука Т» ежегодно проходит около 15 тыс. человек. Процесс обучения представляет собой последовательность звеньев общей цепочки: «аккумулирование опыта — поддержка учащихся и вознаграждение за успехи — установление обратной связи с преподавателем — обеспечение во­влеченности работников — интеграция их усилий». Для этого Холдинг «Наука Т» использует не только свои кадры, активно привлекаются внешние консультанты, известные специалисты, профессора университетов, приглашаются менеджеры других компаний, организуются «круглые столы» и дискуссии. Окончившим продолжительные курсы выдаются сертификаты и ди­пломы, имеющие признание на национальном уровне. Работники фирмы учащиеся в колледжах и университетах получают поддержку со стороны фирмы. При успешной сдаче экзаменов корпорация возмещает стоимость обучения.

Первостепенное внимание уделяется найму новых работников. Работать в Холдинг «Наука Т» престижно, и поэтому существует конкурс при приеме на работу. При найме будущие работники проходят весьма жесткий отбор. Кадровыми подразделениями и менеджерами ведется целенаправленная работа по адаптации персонала в фирме. Уже сложились традиции включения в жизнь «корпоративной семьи».

В корпорации действует центр по ресурсам развития карьеры. Для расширения возможностей индивидуального роста введена система «двойной лестницы», или «двух направлений в карьере» (в зависимости от индивидуальных способностей и предпочтений работника возможно продвижение либо по административной, или по научно-инженерной линии).

Вопросы

1. Сформулируйте миссию и девиз организации.

2. Назовите конкретные цели, отражающие миссию (технологические, организационные, кадровые, во взаимодействии с другими организациями).

3. Охарактеризуйте возможных партнеров организации.

4. Опишите желаемого сотрудника организации.

5. Сформулируйте основные корпоративные правила:

• в области отбора, обучения и продвижения персонала;

• в области стимулирования труда.

6. Предложите программу кадровых мероприятий.