1.4. Оценка проектных решений реконструкции жилых зданий [18]

Отсутствие критериев оценки проектов жилых зданий затрудняет сопоставление различных решений по их реконструкции; Следует отметить, что попытки использовать в этих целях чисто экономические критерии не всегда отвечают задачам сопоставления вариантов по качеству, так как в критериях такого рода отражаются не все стороны улучшения объекта (включая специфику конструктивно-планировочных мероприятий по его реконструкции), а лишь мера эффективности его переустройства как сугубо экономического мероприятия.

Единственная возможность, с помощью которой проектировщик определяет успех своей работы над проектом реконструкции здания, состоит в фиксации его различных показателей и последующем сопоставлении этих характеристик объекта с аналогичными характеристиками нормативных показателей для зданий нового строительства и характеристиками проектов реконструкции объектов этого же рода. Вместе с тем, по мере увеличения возраста здания, обычно уменьшается целесообразность работ по его переустройству. Поэтому необходимо учитывать фактор времени, т.е. остаточный срок службы реконструируемого здания, определяемый сроком службы его основных несущих конструкций или сроком необходимого сноса по плану реконструкции жилого района. Кроме того, должна быть учтена разница в эксплуатационных затратах (и ремонтных работах) в реконструируемом и новом здании - эталоне.

Финансирование работ по реконструкции капитальных жилых зданий обобществленного фонда осуществляется за счет средств государства - капитальных вложений, отпускаемых на новое строительство, капитальный ремонт осуществляется за счет амортизационных отчислений. Размеры и быстрые темпы роста средств, выделяемых на перестройку старого жилого фонда, придают особую значимость выбору критерия инженерно-технической эффективности при оценке проектных решений по реконструкции капитальных жилых зданий.

Целесообразность реконструкции жилой застройки прежде всего определяется градостроительными требованиями, учитывающими эффективность использования территории и связанные с ней проблемы оптимальной этажности, существующей сети обслуживания и оптимизации инженерных и транспортных коммуникаций, а также демографические, социологические, санитарно-гигиенические и др. факторы. При этом предполагается, что по градостроительным соображениям такая застройка не намечается к сносу в течение оставшегося срока ее службы.

Рекомендуемый критерий оценки (для градостроительных целей) эффективности проектных решений по реконструкции жилых зданий предусматривает необходимость:

1. Проводить сравнение реконструированного жилого здания старой постройки с новым зданием, имеющим аналогичные данные (район расположения, степень благоустройства, этажность, капитальность, число секций и пр.). В качестве основного показателя для такого рода сравнения может быть принята стоимость 1 м² общей площади (новой и реконструированной).

2. Учитывать фактор времени в виде сроков службы сравниваемых зданий - полного срока службы для нового здания - аналога и остающегося срока службы после реконструкции здания. При этом предполагается, что срок службы здания определяется сроком службы его основных несущих конструкций - стен и фундамента.

На основании этих положений и с учетом требований нормативного документа* предлагается критерий, в котором целесообразность реконструкции какого-либо жилого здания рассматривается как результат сравнения приведенных затрат (с учетом эксплуатационных расходов) на один квадратный метр общий площади в реконструированном здании и в здании - аналоге нового строительства.

* Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. Госстрой СССР. М.: Стройиздат, 1971.

Эти приведенное затраты должны быть разделены на соответствующие сроки службы сравниваемых зданий, т.е.:

(1)

S_{пол. нов .}- стоимость 1 м общей площади в здании-аналоге нового строительства в рублях;

Е_нов - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений в новое строительство, равный 0,12;

t_нов. - срок службы здания-аналога нового строительства, в годах;

S_{экс.нов.} - стоимость эксплуатации 1 м общей площади в год в здании-аналоге нового строительства, в рублях;

S_{пол.рек} - стоимость 1 м общей площади в реконструируемом здании, в рублях;

Е_рек. - нормативный коэффициент эффективности затрат для капитального ремонта и реконструкции равный 0,10;

S_{экс.рек.} - стоимость эксплуатации 1 м общей площади в год в реконструированном зданий, в рублях.

t_рек. - остаточный срок службы здания после его реконструкции, в годах;

Величины эксплуатационных расходов S_{экс.нов.} и S_{экс.рек.} могут быть определены по нормативному документу* в остаточный срок службы здания после его реконструкции по следующей формуле:

(2)

где:

t_рек. - остаточный срок службы здания после его реконструкции, в годах;

t_нор. - нормативный срок службы реконструируемого здания (за все время его эксплуатации), в годах (может быть определен по табл. 1.1.5) применительно к капитальности здания;

К_у - коэффициент капитальности для реконструируемого здания с износом стен здания, в % (может быть определен по табл, 1.5).