- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Методические вопросы комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки
- •1.1. Эффективность комплексной реконструкции
- •1.2. Основные принципы классификации опорного жилого фонда
- •1.3. Предварительная классификация видов и методов реконструкции жилых зданий
- •1.4. Оценка проектных решений реконструкции жилых зданий [18]
- •1.5. Градостроительные требования к реконструкции жилых зданий
- •2. Архитектурно-планировочные принципы комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки
- •2.1. Преобразование кварталов в различных градостроительных условиях реконструкции
- •2.2. Основные принципы перепланировки жилых зданий [16, 18]
- •2.3. Учет влияния основных факторов городской среды на реконструкцию жилого здания [16, 17, 18]
- •Литература
1.2. Основные принципы классификации опорного жилого фонда
Преобладающим типом опорного здания по материалу стен в сложившейся застройке крупных и средних городов является кирпичное здание. Такие здания, как правило, являются объектами реконструкции и капитального ремонта с перепланировкой квартир и составляют довольно весомую часть опорного фонда, которая начала складываться еще до 1917 г. и постоянно улучшается (количественно и качественно) в настоящее время (табл. 1.3).
Таблица 1.3
Распределение опорного фонда по основным периодам его строительства (на примере г, Москвы) [18]
Период строительства |
Характеристика здания |
Конструктивно-планировочные особенности |
Количество строений каждого периода, % |
1 |
2 |
3 |
4 |
До 1917 г. |
Бывшие доходные дома с дешевыми квартирами и бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами |
Здания с морально устаревшим решением конструктивно-планировочной схемы, без сборных элементов |
5,35 |
|
Бывшие доходные дома с квартирами для средних слоев населения |
-//- |
3,26 |
Бывшие доходные дома с квартирами для состоятельных слоев населения |
-//- |
2,03 |
|
Бывшие особняки и внутридворовые флигели |
-//- |
8,80 |
|
Здания, приспособленные для жилья путем перестройки |
Здания с морально устаревшим решением конструктивно-планировочной схемы, без сборных элементов |
2,50 |
|
|
|
Итого до 1917 г. |
22* |
1 |
2 |
3 |
4 |
1918-1928 гг. |
Жилые дома ранних лет индустриализации |
Здания, как правило, с традиционным решением конструктивно-планировочной схемы и почти без сборных элементов |
4,57 |
1929-1940гг. |
Дома предвоенных пятилеток |
То же |
8,71 |
1941-1945 гг. |
Дома, построенные в годы Великой Отечественной войны |
Здания, как правило, с традиционным решением конструктивно-планировочной схемы и почти без сборных элементов |
0,77 |
1946-1955 гг. |
Дома, построенные на основе типовых секций и типовых проектов |
То же, но с наличием сборных элементов |
10,8 |
1956-1965 гг. |
Жилые дома с преобладанием полносборных конструкций по типовым проектам |
Здания с экономичными планировочными решениями, и, как правило, из полносборных конструкций |
32,48 |
1966-1975 гг. |
Жилые здания, построенные по типовым проектам на основе полносборного домостроения |
Здания с повышенной комфортностью и, как правило, из полносборных конструкций |
18,52 |
1976-1977 гг. |
Жилые здания, построенные по типовым проектам на основе полносборного домостроения |
То же |
2,1 |
|
Итого после 1917 г. |
|
77,9 |
|
Всего: |
|
100 |
* Удельный вес зданий, построенных до 1917 г., в общей жилой площади опорного фонда составляет 5,9%.
Для разработки конкретных рекомендаций по реконструкции и последующему использованию зданий опорного фонда с учетом их специфики и данных о наиболее устойчивых компонентах жилой застройки в данной части города необходимо рассматривать опорный фонд города дифференцированно в зависимости от структурных и конструктивно-планировочных особенностей жилых домов опорного фонда, обусловленных временем их строительства.
В результате классификации опорного жилого фонда (на примере г. Москвы) выделены 10 типологических групп опорных жилых зданий, каждую из которой характеризуют:
- однородность построения планировки квартир, особенно состав квартир, их величина, уровень благоустройства;
- приемы обеспечения устойчивости стенового остова кирпичных зданий, сходство конструктивных схем;
- стилевая общность архитектурного оформления зданий и их расположение на участках застройки (табл. 1.4).
Таблица 1.4
Рекомендации по последующему использованию жилых зданий опорного фонда постройки 1860-1960 гг. (на примере г. Москвы) [18]
Тип |
Историко-технические типы-представители жилых опорных зданий |
Этажность |
Примерная величина физического износа, % |
Рекомендуемый характер дальнейшего использования |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Группа А. Жилые здания, построенные до 1917 г. |
|
|
|
I |
Бывшие доходные дома с "дешевыми" квартирами (вторая половина XIX - начало XX века) |
2-5 |
30-65 |
Рекомендуются к использованию с перепланировкой под жилые дома |
|
Бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами |
|
|
Рекомендуются к передаче под нежилое назначение |
II |
Бывшие доходные дома с квартирами для средних слоев населения (последняя четверть XIX, начало XX века) |
5-7 |
30-55 |
После необходимой перепланировки рекомендуются к использованию по жилому назначению |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
III |
Бывшие доходны» дома с квартирами для состоятельных слоев населения (конец XIX, начало ХК века) |
4-11 |
24-45 |
Наиболее желательный тип здания в группе "А" для перепланировки под дома с квартирами перспективного типа |
IV |
Бывшие особняки и внутридворовые жилые флигели (вторая половина XIX - начало XX века) |
1-3 |
30-56 |
Рекомендуются к передаче под нежилое назначение |
|
Группа Б. Жилые здания, построенные после 1917г. |
|
|
|
V |
Дома ранних лет индустриализации |
4-5 |
20-35 |
После перепланировки могут быть рекомендованы к использованию под жилые дома |
VI |
Дома, построенные в годы первой пятилетки (1929-1932 гг,) |
5-6 |
20-40 |
То же |
VII |
Многоэтажные дома, построенные по индивидуальным проектам (1933-1941 гг.) |
6-9 |
15-30 |
Могут быть рекомендованы для перепланировки и последующего использования под жилое назначение, включая перспективные типы квартир |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
VIII |
Дома, возведенные с применением типовых секций и поточно-скоростных методов строительства (1937- 1941 гг.) |
6-9 |
20-35 |
Перспективный тип здания для перепланировки и последующего использования под жилое назначение |
IX |
Кирпичные дома массового типа, построенные на основе серийного метода типового проектирования и начального послевоенного этапа индустриализации жилищного строительства (1946-1960 гг.) |
|
|
|
|
а) |
6-8 |
10-30 |
Как правило, не требуют капитального ремонта, после частичной перепланировки в них могут быть устроены квартиры перспективного типа |
|
б) |
4-5 |
-//- |
После необходимой перепланировки рекомендуются к дальнейшему использованию как жилые дома |
X |
Многоэтажные дома, построенные по индивидуальным проектам (1947-1980 гг.) |
8-14 |
10-20 |
После частичной перепланировки в домах этого типа могут быть устроены квартиры перспективной планировки |
Приведенная классификация может быть применена при составлении перспективных планов ремонта и использования опорного жилого фонда. На этой же методологической основе может быть построена классификация опорного фонда и для любого другого крупного и среднего города.
Анализ основных показателей планировки и благоустройства 10 типов-представителей жилых зданий опорного жилого фонда позволяет отметить:
- достаточность для последующей перепланировки размеров площадей жилых комнат, спален, превышающих в некоторых случаях современные нормативы;
- допустимые размеры пропорций соотношения сторон жилых комнат;
Большинство типов-представителей жилых зданий опорного фонда могут быть рекомендованы к перепланировке для последующего их использования в перспективной
структуре жилищного хозяйства (см. табл. 1.4).
В жилых домах III, VII, IXа и X типов могут быть устроены при очередных капитальных ремонтах (или реконструкциях) квартиры перспективного типа.
Жилые здания IV типа рекомендуются к передаче под нежилое назначение (по планам реконструкции кварталов соответствующих районов города). Жилые здания с коридорной системой планировки рекомендуются к переустройству под общежития или дома с квартирами гостиничного типа.