Глава 1. Создание товарищества собственников жилья

Если прежняя редакция закона понимала под товариществом собственников жилья объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах (содержала такие достаточно сложные определения как кондоминиум, домовладелец*(16)), то с вступлением в силу нового Жилищного кодекса понятие "кондоминиум" для организации товарищества собственников жилья перестало существовать, так же как и сам закон о товариществах собственников жилья. Прежняя редакция закона устанавливала, что численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев. В новой редакции законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья, в соответствии с частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, которые могут создать товарищество собственников жилья, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Здесь и далее в понятиях законодательных норм, регулирующих товарищество собственников жилья, используется термин "голос собственника". Остановимся более детально на определении этого понятия. В соответствии с положениями, установленными частью 3 статьи 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Определение же долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентировано статьей 37 ЖК РФ. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

То есть в новой редакции все значительно проще и доступнее, владельцы более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме могут создать товарищество собственников жилья. При этом устанавливается, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Но ЖК РФ допускает, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры*(17).

Данные варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений. С одной стороны, это, конечно же, должно сократить составляющие расходов, связанных с управлением многоквартирными домами, но, с другой стороны, объединение нескольких многоквартирных домов в одно товарищество опять приведет к централизованной системе управления, которая существовала ранее. Мне кажется, что лучше все же использовать положения статьи 142 ЖК РФ, согласно которой два и более товариществ собственников жилья могут в дальнейшем создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

В общем виде порядок создания товарищества собственников жилья представлен на рис. 3.

┌──────────────┐ ┌──────────────┐ ┌───────────┐ ┌───────────────┐ ┌───────┐

│ инициативная ├───►│общее собрание├───►│ правление ├──────►│государственная├───────►│ ТСЖ │

│ группа │ │ │ │ ТСЖ │ │ регистрация │ │ │

└──────────────┘ └──────────────┘ └───────────┘ └───────────────┘ └───────┘

┌──────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────────┐┌─────────────────┐

│- разработка ││- принять решения││- протокол общего││- свидетельство о го-││- открытие счета │

│проекта устава ││о создании ТСЖ ││собрания ││сударственной регист-││- акт приемки-пе-│

│- составление ││- утвердить устав││- заявление по││рации юридического││редачи по форме│

│списка будущих││ТСЖ ││форме N Р11001 ││лица по форме││N ОС-1а │

│членов ТСЖ ││- избрать членов││- заявление о││N Р51001 ││- техническая до-│

│- сообщение о││правления ТСЖ ││системе налогов ││- свидетельство о││кументация (схемы│

│проведении общего││- уполномочить││- нотариальное││внесении записи в││внутридомовых │

│собрания ││одного из членов││удостоверение ││ЕГРЮЛ по форме││инженерных сетей,│

└──────────────────┘│ТСЖ осуществить││подписи уполномо-││N Р50003 ││планировки) │

│регистрацию ТСЖ ││ченного лица ││- свидетельство о││- договоры на│

│- избрать членов││- изготовление││постановке на налого-││техническое и са-│

│ревизионной ко-││печати ││вый учет по форме││нитарное обслужи-│

│миссии (ревизора│└─────────────────┘│N 09-1-2 ││вание дома, пред-│

│ТСЖ) │ │- уведомления из││ставление комму-│

└─────────────────┘ │внебюджетных фондов ││нальных и других│

│- письмо о присвоении││услуг │

│кодов: ОКПО, СОАТО,││- государственная│

│СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/││регистрация │

│ОКФС ││земельного │

└─────────────────────┘│участка и│

│долевого права│

│собственности │

└─────────────────┘

Рис. 3. Порядок создания товарищества собственников жилья

Создание товарищества собственников жилья осуществляется на общем собрании собственников. На таком собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это одно из условий создания товарищества собственников жилья, определенное требованиями статьи 136 ЖК РФ. Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, предопределено на неуспех. Для того чтобы общее собрание приняло правильные решения, их необходимо подготовить. И для этого необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах товарищества собственников жилья, и разместила бы примерные агитационные материалы.