Глава 7. Внесение изменений в уставы действующих товариществ собственников жилья

Отмена федерального закона о товариществе собственников жилья и новые положения статей Жилищного кодекса требуют внесения изменений в содержание уставов действующих в настоящий момент товариществ собственников жилья. И хотя законодательными актами не установлен какой-то определенный срок по внесению изменений в уставы действующих товариществ собственников жилья, необходимо учитывать, то, что учредительные документы юридического лица должны соответствовать действующему законодательству.

Основные изменения законодательства представлены в таблице 5.

Таблица 5

Сравнительная таблица норм, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья

┌──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┐

│ Нормы Федерального закона от 15 июня │ Нормы Жилищного кодекса Российской │

│ 1972 г. N 72-ФЗ "О товариществах │ Федерации от 29 декабря 2004 г. │

│ собственников жилья" │ N 188-ФЗ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────┤

│Товарищество собственника жилья - некоммерческая│Товариществом собственников жилья│

│организация, форма объединения домовладельцев для│признается некоммерческая организация,│

│совместного управления и обеспечения эксплуатации│объединение собственников помещений в│

│комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения,│многоквартирном доме для совместного│

│пользования и в установленных законодательством пределах│управления комплексом недвижимого│

│распоряжения общим имуществом. │имущества в многоквартирном доме,│

│ │обеспечения эксплуатации этого│

│ │комплекса. Владения, пользования и в│

│ │установленных законодательством│

│ │пределах распоряжения общим имуществом│

│ │в многоквартирном доме. │

├──────────────────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────┤

│В соответствии с пунктом 1 статьи 4 настоящего│Число членов товарищества собственников│

│Федерального закона численность членов товарищества не│жилья, создавших товарищество, должно│

│может быть менее двух домовладельцев, за исключением│превышать пятьдесят процентов голосов│

│случаев, предусмотренных главой VI настоящего Федерального│от общего числа голосов собственников│

│закона. │помещений в многоквартирном доме. │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Товарищество имеет право │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│организовывать собственное домоуправление для обслуживания│исключено │

│недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами│ │

│жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом│ │

│товарищества; │ │

│ │ │

│устанавливать на основе принятого годового бюджета│устанавливать на основе принятой сметы│

│товарищества размеры платежей, сборов и взносов для│доходов и расходов на год товарищества│

│каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; │размеры платежей и взносов для каждого│

│ │собственника помещения в│

│ │многоквартирном доме в соответствии с│

│ │его долей в праве общей собственности│

│ │на общее имущество в многоквартирном│

│ │доме; │

│ │ │

│иметь в собственности помещения в кондоминиуме. │исключено │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Товарищество собственников жилья обязано │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│ │добавлено │

│ │заключать договоры о содержании и│

│ │ремонте общего имущества в│

│ │многоквартирном доме с собственниками│

│ │помещений в многоквартирном доме, не│

│ │являющимися членами товарищества. │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Членство в товариществе собственников жилья │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│1. Членами товарищества являются домовладельцы -│1. Членство в товариществе│

│собственники помещений в кондоминиуме. │собственников жилья возникает у│

│ │собственника помещения в│

│ │многоквартирном доме на основании│

│ │заявления о вступлении в товарищество│

│ │собственников жилья. │

│ │ │

│2. По решению собственников государственного и│2. Если в многоквартирном доме создано│

│муниципального имущества членами товарищества могут быть│товарищество собственников жилья, лица,│

│юридические лица - государственные и/или муниципальные│приобретающие помещения в этом доме,│

│организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат│вправе стать членами товарищества после│

│на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного│возникновения у них права собственности│

│управления. │на помещения. │

│ │ │

│3. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с│исключено см. Постановление│

│момента регистрации товарищества в установленном порядке. │Конституционного Суда Российской│

│ │Федерации N 10-П от 3 апреля 1998 г. │

│ │ │

│4. После организации товарищества все лица, приобретающие│исключено см. Постановление│

│помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества│Конституционного Суда Российской│

│немедленно после возникновения у них права собственности│Федерации N 10-П от 3 апреля 1998 г. │

│на помещение. │ │

│ │ │

│5. Интересы несовершеннолетних членов товарищества│ │

│представляют их родители, опекуны или попечители в│ │

│установленном законодательством порядке. │ │

│ │ │

│6. С момента прекращения права собственности члена│3. Членство в товариществе│

│товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со│собственников жилья прекращается с│

│смертью гражданина, ликвидацией юридического лица,│момента подачи заявления о выходе из│

│отчуждением имущества или по иным основаниям членство в│членов товарищества или с момента│

│товариществе прекращается. │прекращения права собственности члена│

│ │товарищества на помещение в│

│7. При реорганизации юридического лица - члена│многоквартирном доме. │

│товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества│ │

│правопреемники (наследники) входят в товарищество с│ │

│момента возникновения права собственности на помещение в│ │

│кондоминиуме. │ │

│ │ │

│8. В случае смерти гражданина - собственника помещения и│ │

│отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба│ │

│указанного помещения определяется нормами наследственного│ │

│права. │ │

│ │ │

│9. Член товарищества вправе с учетом требований устава.│ │

│Использовать общее имущество в соответствии с его│ │

│назначением на условиях общего владения, пользования и в│ │

│установленных настоящим Федеральным законом пределах│ │

│распоряжения этим имуществом. │ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Общее собрание │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│Годовое общее собрание членов товарищества проводится не│1. Собственники помещений в│

│позднее 60 дней после окончания финансового года.│многоквартирном доме обязаны ежегодно│

│Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть│проводить годовое общее собрание│

│созвано по инициативе правления, членов товарищества,│собственников помещений в│

│обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа│многоквартирном доме. Сроки и порядок│

│голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной│проведения годового общего собрания│

│комиссии, органа местного самоуправления. │собственников помещений в│

│ │многоквартирном доме, а также порядок│

│ │уведомления о принятых им решениях│

│ │устанавливается общим собранием│

│ │собственников помещений в│

│ │многоквартирном доме. │

│ │2. Проводимые помимо годового общего│

│ │собрания общее собрания собственников│

│ │помещений в многоквартирном доме│

│ │являются внеочередными. Внеочередное│

│ │общее собрание собственников помещений│

│ │в многоквартирном доме может быть│

│ │созвано по инициативе любого на данных│

│ │собственников. │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Компетенции общего собрания членов товарищества │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│введение ограничений на использование общего имущества; │исключено │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Порядок ведения общего собрания членов товарищества и голосования │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│1. Правомочия общего собрания членов товарищества│3. Правомочия общего собрания членов│

│устанавливаются в соответствии и с положением, изложенным│товарищества собственников жилья│

│в пункте 4 статьи 22 настоящего Федерального закона, если│устанавливаются в соответствии со│

│иное не предусмотрено уставом товарищества. │статьей 45 настоящего Кодекса и уставом│

│ │товарищества. Общее собрание членов│

│ │товарищества собственников жилья│

│ │правомочно, если на нем присутствуют│

│ │более половины членов товарищества или│

│ │их представителей. │

│ │ │

│4. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем│3. Общее собрание собственников│

│присутствуют домовладельцы или их представители,│помещений в многоквартирном доме│

│обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа│правомочно (имеет кворум), если в нем│

│голосов домовладельцев. │приняли участие собственники помещений│

│ │в данном доме или их представители,│

│ │обладающие более чем пятьюдесятью│

│ │процентами голосов от общего числа│

│ │голосов. При отсутствии кворума для│

│ │проведения годового общего собрания│

│ │собственников помещений в│

│ │многоквартирном доме должно быть│

│ │проведено повторное общее собрание│

│ │собственников помещений в│

│ │многоквартирном доме. │

│ │ │

│В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые│не оговорено │

│дату, место и время проведения общего собрания. Вновь│ │

│назначенное общее собрание может быть созвано в срок не│ │

│ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента│ │

│несостоявшегося ранее общего собрания. │ │

│ │ │

│2. Члены товарищества на общем собрании обладают│Количество голосов, которым обладает│

│количеством голосов пропорционально доле участия,│каждый собственник помещения в│

│установленной в соответствии с положениями статьи 9│многоквартирном доме на общем собрании│

│настоящего Федерального закона, если иное не определено в│собственников помещений в данном доме,│

│уставе товарищества. │пропорционально его доле в праве общей│

│ │собственников помещений в данном доме,│

│ │пропорционально его доле в праве общей│

│ │собственности на общее имущество в│

│ │данном доме. │

│ │ │

│1. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности│ │

│на общее имущество в кондоминиуме (доля участия)│ │

│пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в│ │

│кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если│ │

│решением общего собрания домовладельцев или иным законным│ │

│соглашением участников долевой собственности на общее│ │

│имущество не установлено иное. │ │

│ │ │

│5. Уставом товарищества могут быть предусмотрены│6. Уставом товарищества собственников│

│раздельное голосование по группам домовладельцев в│жилья может быть предусмотрено│

│зависимости от вида принадлежащих им помещений в│голосование посредством опроса в│

│кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение│письменной форме или голосование по│

│количества голосов, необходимых для принятия решений по│группам членов товарищества в│

│вопросам, отнесенным настоящим Федеральным законом или│зависимости от вида (жилое или нежилое)│

│уставом товарищества к исключительной компетенции и общего│принадлежащих им помещений в│

│собрания членов товарищества. │многоквартирном доме и решаемых│

│ │вопросов. │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Правление товарищества │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│2. В случае, когда в государственной или муниципальной│исключено │

│собственности находится более 30 процентов площади всех│ │

│помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего│ │

│члена товарищества входит в правление товарищества в│ │

│обязательном порядке, за исключением случая,│ │

│предусмотренного статьей 51 настоящего Федерального│ │

│закона. │ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Обязанности правления товарищества │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│Составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов,│Составление смет доходов и расходов на│

│предоставление их на утверждение общему собранию; │соответствующий год товарищества и│

│ │отчетов о финансовой деятельности,│

│ │предоставление их общему собранию│

│ │членов товарищества для утверждения; │

│ │ │

│Заключение договоров от имени товарищества. │исключено │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Средства и имущество товарищества │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│По решению общего собрания товарищество может часть│исключено │

│свободных денежных средств помещать в облигации,│ │

│сертификаты, акции и другие ценные бумаги. │ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│Сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого│Сдача в аренду, внаем части общего│

│имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося│имущества в многоквартирном доме. │

│в собственности товарищества, в случае недостаточности│ │

│средств, необходимых для содержания общего имущества│ │

│кондоминиума и улучшения данного имущества. │ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Реорганизация товарищества собственников жилья │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│ │добавлено │

│ │Товарищество собственников жилья по│

│ │решению общего собрания собственников│

│ │помещений в многоквартирном доме может│

│ │быть преобразовано в жилищный или│

│ │жилищно-строительный кооператив. │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Ликвидация товарищества собственников жилья │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│ │добавлено │

│ │Общее собрание собственников помещений│

│ │в многоквартирном доме обязано принять│

│ │решение о ликвидации товарищества│

│ │собственников жилья в случае, если│

│ │члены товарищества не обладают более│

│ │чем пятьюдесятью процентами голосов от│

│ │общего числа голосов собственников│

│ │помещений в многоквартирном доме. │

│ │ │

│При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество,│исключено │

│оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими│ │

│кредиторами, распределяется между членами товарищества в│ │

│порядке, установленном уставом товарищества. │ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Объединение товариществ собственников жилья │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│Товарищества могут передать подобному объединению,│исключено │

│имеющему статус юридического лица, права по управлению│ │

│общим имуществом или часть прав, которые оговорены в│ │

│уставах товариществ. │ │

├──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┤

│ Создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах │

├──────────────────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤

│ Глава VI. Организация товарищества │все положения главы VI утратили силу и│

│ собственников жилья во вновь создаваемом │регулируются статьей 139 │

│ кондоминиуме │Статья 139. Создание и государственная│

│Статья 47. Право создания кондоминиума │регистрация товарищества собственников│

│1. Любое физическое или юридическое лицо, включая органы│жилья в строящихся многоквартирных│

│государственной исполнительной власти и местного│домах │

│самоуправления, или группа лиц, действующих совместно,│1. В строящихся многоквартирных домах│

│имеющие необходимое разрешение на застройку, имеют право│товарищество собственников жилья может│

│построить или реконструировать недвижимое имущество с│быть создано лицами, которым будет│

│целью создания кондоминиума. │принадлежать право собственности на│

│2. Право собственности на недвижимое имущество вновь│помещения в таких домах. │

│создаваемого кондоминиума возникает с момента│2. Решение о создании товарищества│

│государственной регистрации кондоминиума. │собственников жилья в строящихся│

│Статья 48. Образование и регистрация товарищества во вновь│многоквартирных домах принимается на│

│создаваемом кондоминиуме. │общем собрании указанных в части 1│

│Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть│настоящей статьи лиц, которое│

│образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим│проводится в порядке, установленном│

│или юридическим лицом, включая органы государственной│статьями 45-48 настоящего Кодекса. │

│власти или органы местного самоуправления, или группой│3. Государственная регистрация│

│лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь│товарищества собственников жилья в│

│право собственности на вновь создаваемое имущество. │строящихся многоквартирных домах│

│Статья 49. Передача прав собственности на помещения во│осуществляется в соответствии с│

│вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору │законодательством о государственной│

│1. Передача прав собственности на помещения во вновь│регистрации юридических лиц. │

│создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору│ │

│возможна лишь после государственной регистрации│ │

│товарищества в установленном порядке. │ │

│2. Любой договор об отчуждении помещения во вновь│ │

│создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве│ │

│обязательного условия приобретения помещения членство в│ │

│товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться│ │

│с соблюдением требований статьи 13 настоящего Федерального│ │

│закона. │ │

│3. Заключение любого предварительного договора,│ │

│предоставляющего право в будущем стать собственником│ │

│помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после│ │

│регистрации товарищества должно включать в качестве│ │

│обязательного условия последующего приобретения помещения│ │

│членство в товариществе. │ │

│Статья 50. Особые права застройщика при образовании│ │

│товарищества │ │

│1. Застройщик может предусмотреть в уставе товарищества│ │

│следующие особые права: │ │

│сохранять за собой после начала продажи помещений права на│ │

│застройку - на строительство или пристройку дополнительных│ │

│помещений или объектов общего имущества во вновь│ │

│создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с│ │

│момента создания товарищества; │ │

│установить строительный сервитут на объекты общего│ │

│имущества для осуществления своих прав на застройку; иметь│ │

│административные офисы по продаже и управлению в│ │

│помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику; │ │

│иные права, соответствующие целям застройщика, не│ │

│противоречащие законодательству и не ущемляющие права│ │

│товарищества. │ │

│2. Никакие дополнения или изменения в устав товарищества,│ │

│относящиеся к особым правам застройщика, не могут быть│ │

│внесены без согласия застройщика. │ │

│Статья 51. Ограничение прав застройщика │ │

│1. Право голоса застройщика в товариществе имеет следующие│ │

│ограничения после передачи прав собственности на 30│ │

│процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам,│ │

│кроме застройщика, как минимум 30 процентов членов│ │

│правления должны быть избраны путем голосования этих│ │

│домовладельцев; │ │

│после передачи прав собственности на 40 процентов│ │

│помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме│ │

│застройщика, как минимум 40 процентов членов правления│ │

│должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев;│ │

│после передачи прав собственности на более чем 50│ │

│процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам,│ │

│кроме застройщика, или через два года с момента│ │

│регистрации товарищества все члены правления должны быть│ │

│избраны путем голосования домовладельцев без участия│ │

│застройщика. │ │

│2. Выборы членов правления должны проводиться на общем│ │

│собрании товарищества не позднее 60 дней после события,│ │

│обусловившего необходимость таких выборов. │ │

│Статья 52. Прекращение действия договора │ │

│Любой договор на управление, обслуживание и эксплуатацию,│ │

│договор трудового найма, договор аренды, а также любой│ │

│другой договор, заключенный между товариществом и│ │

│застройщиком или его филиалом в период, когда застройщик│ │

│осуществлял контроль над правлением товарищества, может│ │

│быть прекращен товариществом без применения к нему│ │

│штрафных санкций в любой момент времени, о чем другая│ │

│сторона должна быть уведомлена не менее чем за 60 дней. │ │

│Статья 53. Ответственность застройщика │ │

│Ни товарищество, ни кто-либо из домовладельцев в│ │

│кондоминиуме не несут ответственности по искам к│ │

│товариществу, возникшим в период, когда застройщик│ │

│осуществлял контроль над правлением товарищества, или по│ │

│искам, связанным с осуществлением застройщиком особых│ │

│прав. Застройщик освобождает товарищество и домовладельцев│ │

│от таких исков и принимает на себя всю ответственность. │ │

└──────────────────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┘

Как видно из представленной таблицы, изменения необходимо будет внести во многие разделы устава товарищества собственников жилья. В частности необходимо внести изменения в устав, регулирующий разделы прав и обязанностей, хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья. Разделы устава, регулирующие порядок членства в товариществе собственников жилья, если они не были изменены на основании постановления конституционного суда, также требуют значительной переработки. Особенно необходимо обратить внимание в уставе товарищества на разделы, определяющие порядок организации, созыва и проведения общего собрания товарищества собственников жилья, так как, например, возможность созыва внеочередного собрания товарищества собственников жилья, теперь предоставляется любому из членов товарищества. По старому законодательству внеочередное общее собрание членов товарищества могло быть созвано только по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. И что, как мне кажется, является достаточно существенным нововведением, которое обязательно должно найти в уставе товарищества собственников жилья. Необходимо внести также изменения в положения устава, определяющие компетенцию общего собрания и правления товарищества собственников жилья. Таблица 5 позволяет в наглядной форме проверить устав товарищества собственников жилья на предмет тех изменений, которые необходимо внести в устав.

Внесение изменений в устав товарищества собственников жилья относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников. Решение по этому вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.