Часть 4 статьи 154 жк рф определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:

- за холодное и горячее водоснабжение,

- водоотведение,

- электроснабжение,

- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах),

- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также возможные величины надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, Федеральным законом от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" и принимаемых в соответствии с ними нормативно-правовых актов Российской Федерации и нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с нормами пункта 17 статьи 2 потребителями услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов в многоквартирных домах являются товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации*(55). Указанные услуги приобретаются товариществом собственников жилья для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме.

Новый Жилищный кодекс по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. Те, кто является членами товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников.

Таким образом, в товариществе собственников жилья возникает достаточно большой круг договоров, с одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими деятельность товарищества собственников жилья (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.). То есть в товариществе собственников жилья как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов товарищества собственников жилья. При этом необходимо отметить, что многие организации будут стараться предложить свои варианты договоров, содержащих отдельные положения, выгодные именно им, а не противоположной стороне. Поэтому и в товариществе собственников жилья также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов товарищества собственников жилья. При заключении договора с какой-либо организацией и недостижении согласия по каким-то отдельным пунктам договора всегда спорные моменты можно разрешить в судебном порядке на основании ст. 446 ГК РФ, чем подписывать на заведомо невыгодных условиях договор.

На рисунке 10 представлены возможные варианты договорных отношений товарищества собственников жилья. Но даже если ряд договоров и не будет заключен в конкретном доме и обслуживанием многоквартирного дома занимается один-единственный человек (это сантехник дядя Вася, умелец на все руки), то и такая простейшая форма содержания многоквартирного дома потребует заключения с ним трудового договора, регламентирующего его деятельность и порядок оплаты.

┌──────────────────────────┐

│отопление (теплоснабжение)│

└──────────────────────────┘

┌──────────────────────────┐

│водоснабжение │

└──────────────────────────┘ ┌─────────────────┐ ┌──────────────────────┐

│ ТСЖ │ │собственники помещений│

┌──────────────────────────┐ │ │ └──────────────────────┘

│электроснабжение │ │ │

└──────────────────────────┘ │ │ ┌──────────────────────┐

│ │ │члены ТСЖ │

┌──────────────────────────┐ │ │ └──────────────────────┘

│газоснабжение │ │ │

└──────────────────────────┘ │ │ ┌──────────────────────┐

│ │ │арендаторы │

┌──────────────────────────┐ │ │ └──────────────────────┘

│водоотведение │ │ │

└──────────────────────────┘ │ │ ┌──────────────────────┐

│ │ │иные организации │

┌──────────────────────────┐ │ │ └──────────────────────┘

│связь и телекоммуникации │ │ │

└──────────────────────────┘ │ │ ┌──────────────────────┐

│ │ │трудовые договоры │

┌──────────────────────────┐ └─────────────────┘ └──────────────────────┘

│ремонт жилого помещения │

└──────────────────────────┘

┌──────────────────────────┐

│содержание жилого│

│помещения │

└──────────────────────────┘

Рис. 10. Договорная деятельность товарищества собственников жилья

В общем виде каждый договор*(56) должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия. В силу действия статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Отдельные виды договоров товарищества собственников жилья приведены в приложении.