
- •Вопросы
- •Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.
- •Методы управления строительной организацией. Маркетинг и его основные задачи.
- •Назначение и состав проекта организации строительства, порядок его разработки и согласования.
- •Обеспечение строительства проектно-сметной документацией.
- •Общая характеристика строительных конструкций зданий и сооружений, конструктивные схемы зданий.
- •Общие понятия о технологии возведения зданий и сооружений.
- •Организация и управление технической эксплуатацией зданий и сооружений.
- •Основные параметры эксплуатационной пригодности и надежности зданий и сооружений.
- •Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов.
- •Основные системы управления качеством смр.
- •Основные требования, предъявляемые к зданиям и сооружениям: функционально-технологические, технические, экономические и архитектурно-художественные.
- •Понятие долевого участия в строительстве.
- •Понятие и методологическая основа инновационного менеджмента. Специфика управленческой деятельности.
- •Правовое обеспечение строительства и эксплуатации объектов недвижимости.
- •Предоставление земельного участка для строительства.
- •Применение машин, оборудования и технологий для строительства и производства строительных материалов, изделий и элементов конструкций.
- •Принципы деятельности управляющих организаций и компаний.
- •Технико-экономические показатели производственной деятельности предприятий.
- •Технико–экономические показатели стройгенплана и строительства в целом.
- •Управление объектами недвижимости на разных этапах их жизненного цикла.
- •Участники инвестиционно-строительного процесса, схемы взаимодействия между ними.
- •Финансирование строительства. Инвестиционный процесс и инвестиционная деятельность, инвестиции, стадии инвестиционного процесса.
- •Функции и основные разделы бизнес-плана.
- •Характерные уязвимые места зданий, классификация дефектов конструкций.
- •Экологические проблемы хозяйственной деятельности. Экологическая безопасность строительно-технологических систем.
- •Юридическое сопровождение инвестиционного проекта.
Управление объектами недвижимости на разных этапах их жизненного цикла.
Жизненный цикл о. н. — период времени, в течение которого недв-сть существует как физический объект, т.е. от замысла до ликвидации (утилизации).
Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел—рождение—зрелость—старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная—проектная—строительство—эксплуатация—закрытия.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с о. н.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится кап. ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физич. износа и функцион. устаревания.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.
Участники инвестиционно-строительного процесса, схемы взаимодействия между ними.
Любая инвестиционная деятельность предполагает наличие основных субъектов - инвесторов и пользователей, а также совокупность отношений по поводу реализации инвестиций. Инвесторами могут быть любые субъекты, обладающие свободными средствами и желающие вложить деньги в данный объект. Это могут быть вкладчики, покупатели продукции, заказчики, кредиторы и др. В основном они не вмешиваются непосредственно в предпринимательскую деятельность, необходимую в процессе инвестирования, а выражают свои интересы через заказчика.
Выбирают объекты инвестирования инвесторы, они же определяют направления и объемы инвестиций, контролируют их целевое использование. Их отличие от других участников инвестиционной деятельности в том, что ради получения доходов в будущем периоде они отказываются от немедленного потребления имеющихся ресурсов сегодня. Инвесторы могут совмещать любые функции других участников инвестиционной деятельности.
Среди инвесторов различают индивидуальных и институциональных инвесторов. Индивидуальный инвестор- это физическое или юридическое лицо, осуществляющее инвестиции для развития своей основной деятельности или для решения социальных проблем. Институциональный инвестор - это финансовый посредник, аккумулирующий средства отдельных субъектов и осуществляющий инвестиционную деятельность от своего имени. Как правило, это инвестиционные компании или различные фонды. Инвесторы подразделяются также на консервативных и агрессивных. Консервативные инвесторы избегают высокорисковых вложений и стремятся обеспечить безопасность инвестиций, а агрессивные, наоборот, выбирают высокорисковые проекты, которые обещают обеспечить высокий доход и быстрый рост капитала.
Заказчик- это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое реализует инвестиционные проекты. Он может быть непосредственным инвестором или его доверенным лицом. В последнем случае он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период своих полномочий. Заказчики заключают договор с подрядчиками, которые выполняют необходимые работы по реализации проекта. Обязательным условием заключения договора является наличие у организации, выступающей подрядчиком, лицензии на определенные виды работы.
Пользователями объектов инвестиционной деятельности могут выступать любые физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства, международные объединения и организации, использующие объекты инвестиционной деятельности.
Реализация инвестиционных проектов становится возможной только при совпадении экономических интересов всех субъектов, занимающихся инвестиционной деятельностью, - каждый из них должен быть заинтересован в скорейшей реализации инвестиций именно в данный объект.
Взаимодействие основных участников ИСП: инвестор – заказчик (застройщик) –
проектная организация – генподрядчик (подрядчик) – субподрядчик
Основные функции технического заказчика. Взаимодействие основных участников ИСП, их функции и обязанности вытекают из положений Градостроительного кодекса, других федеральных законов, свода правил 48.13330.20112 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004».
В традиционной схеме взаимодействия участников инвестиционного строительного проекта роли и функции участников процесса последовательны, четко разделены и разграничены, взаимно дополняя друг друга и представляя собой вместе логичное целое, отточенное опытом столетий строительной деятельности.
Инвестор и Застройщик — два хозяина положения, находящиеся у истоков строительного проекта. Они определяют цели проекта, задают тон всей работе, подбирают Заказчика, соответствующего проекту и, в случае необходимости, меняют цели проекта.
Заказчик — центральное звено проекта, определяет двух последующих участников проекта (Проектировщика и Подрядчика), ставит перед ними задачи и контролирует их работу. Это та фигура, которая взаимоувязывает инвестиционные цели, объемно-планировочные решения и строительную реализацию, контролирует ход процесса. К заказчику сходятся все «ниточки» строительного проекта.
Проектировщик — разрабатывает объемно-планировочное и архитектурное решение инвестиционной идеи, подготовленной для него Заказчиком, согласовывает его со всеми заинтересованными сторонами и контролирует его реализацию в натуре (надзирает за Генподрядчиком).
Генподрядчик физически реализует инвестиционные и проектные замыслы, координирует работы многих исполнителей (субподрядчиков), начинает и заканчивает стройку, взаимодействует и оказывает влияние на Заказчика и Проектировщика.
Поставщики обеспечивают стройку необходимыми строительными материалами и оборудованием.
Примерно так — конечно, очень приблизительно, — выглядит традиционная схема взаимодействия участников инвестиционного строительного процесса (проекта). При этом каждый из участников — это самостоятельное юридическое лицо, действующее в своих интересах и в рамках правил строительной деятельности обеспечивающее прохождение проекта.