Глава 3. Некоторые проблемы совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра

Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимость насмотрим на примере деятельности органов Росреестра.

3 октября 1997 года в Челябинской области было открыто Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – «Южноуральская регистрационная палата», что послужило началом создания системы госрегистрации на территории Челябинской области. 1 января 2005 года в результате присоединения Южноуральской регистрационной палаты к Главному управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Челябинской области было образовано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

12 мая 2008 года издан Указ Президента России «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», в соответствии с которым Федеральная регистрационная служба была отнесена к ведению Министерства экономического развития Российской Федерации. В результате реформирования часть функций Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области перешла к вновь созданному Управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Челябинской области.

В соответствии с Указом Президента России от 25 декабря 2008 года «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (ред. от 28.10.2016)¹ объединились три ведомства Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография и была образована новая структура – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На протяжении последних лет идет поэтапное реформирование территориальных органов Росреестра, в том числе и работающего в Челябинской области. Конечная цель реорганизации – создание таких условий, чтобы процесс постановки на учет объектов недвижимости и оформления права собственности на них был максимально упрощен для людей, а предоставление им государственных услуг в сфере недвижимости было качественным и осуществлялось в установленные действующим законодательством сроки.

По состоянию на 1 марта 2016 года в структуре Управления имеются 27 отделов аппарата и 37, расположенных в городских округах и муниципальных районах Челябинской области, территориальных отделов. В коллективе работает 1143 государственных гражданских служащих, 327 из них являются государственными регистраторами, 117 – государственными земельными инспекторами. В перечень Управления внесен 291 арбитражный управляющий, осуществляющий деятельность по процедурам банкротства на территории Южного Урала.

В компетенцию Управления Росреестра по Челябинской области входят такие направления деятельности как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление кадастровой оценки недвижимости, государственного земельного надзора, контроля в сфере саморегулируемых организаций арбитражный управляющих. Вопросы по кадастровому учету недвижимого имущества на территории Челябинской области решаются Управлением совместно с подведомственным ему филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области.

При работе с заявителями по основному направлению деятельности - госрегистрации - Управление Росреестра активно внедряет современные информационные системы, что позволяет с каждым годом расширять перечень услуг, предоставляемых в электронном виде. С целью повышения качества и доступности оказываемых госуслуг населению Управление применяет различные технические новшества, в том числе установку терминалов »электронной очереди», а также web – камер, с помощью которых можно узнать о загруженности окон, работающих с заявителями.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществление государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, наименований географических объектов, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности на территории Челябинской области.

Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

 государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;

 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

 прием на учет бесхозяйных недвижимых вещей;

 предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

 выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, передающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

 по поручению Росреестра проведение проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций оценщиков, а также их филиалов и представительств, находящихся на подведомственной территории;

 участие в организации подготовки арбитражных управляющих, проведении и приеме теоретического экзамена по единой программе их подготовки;

 выдачу свидетельства установленного образца о сдаче теоретического экзамена по программе подготовки арбитражных управляющих;

 оформление арбитражным управляющим допуска к сведениям, составляющим государственную тайну;

 в установленном порядке и в пределах установленной компетенции обеспечение представления в арбитражный суд по его обращению кандидатуры арбитражного управляющего саморегулируемой организации арбитражных управляющих из числа саморегулируемых организаций, сведения о которых включены в единый государственный реестр саморегулируемых организаций арбитражных управляющих;

 ведение государственного ре¬естра кадастровых инженеров в части приема и хранения документов, представляемых для внесения сведений в реестр;

 ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

 контроль за проведением земле¬устройства;

 государственный мониторинг земель в Российской Федерации (за исключением земель сельскохозяйственного назначения);

 государственный земельный контроль;

 проведение аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

 представление органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации;

 представление в Росреестр сведений об аккредитованных организациях, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;

 контроль за осуществлением филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости, предоставлению сведений из него, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества*;

 проведение государственной экспертизы землеустроительной документации;

 составление и представление в Росреестр ежегодного доклада о состоянии и использовании земель в субъекте Российской Федерации;

 представление в Росреестр предложений по изменению кадастрового деления территории кадастрового округа;

 выдачу в установленном порядке разрешения на пользование материалами и данными федерального картографо-геодезического фонда;

 регистрацию геодезических и картографических работ;

 лицензирование геодезической и картографической деятельности;

 выявление и предотвращение незаконной (без лицензий) геодезической и картографической деятельности;

 участие в качестве эксперта при рассмотрении дел о правонарушениях в области геодезии и картографии;

 подготовку в соответствии с законодательством Российской Федерации экспертных заключений о степени секретности геодезических и картографических материалов и данных;

 государственный геодезический надзор за геодезической и картографической деятельностью, передачей геодезических и картографических материалов и данных в картографо-геодезические фонды, а также за хранением и использованием этих материалов и данных;

 предоставление субъектам геодезической и картографической деятельности соответствующих сведений о геодезической и картографической изученности местности на участках планируемых работ;

 согласование в установленном порядке проектов положений о местных системах координат, хранение параметров перехода (ключей) от местной системы координат к государственной системе координат и каталогов (списков) координат геодезических пунктов в местной системе;

 представительство интересов Российской Федерации по делам, связанным с рассмотрением вопросов об исключительном праве на результаты интеллектуальной деятельности в области геодезии и картографии;

 надзор за правильным отображением государственной границы Российской Федерации и территории Российской Федерации;

 учет геодезических пунктов;

 ведение дежурной справочной карты с отображением на ней изменений границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, а также изменений местности, положения географических объектов и их наименований;

 составление в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, протоколов об административных правонарушениях, рассмотрение в установленном порядке дел об административных правонарушениях и наложение административных штрафов;

 участвует в работах по созданию, внедрению, сопровождению и ведению автоматизированной системы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, автоматизированной системы государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, а также информационно-коммуникационной системы, необходимой для функционирования данных автоматизированных систем.

Теперь рассмотрим основные проблемы, которые наблюдаются в практике работы учреждений Росреестра в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество.

Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

Порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.

Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.

Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Рассматривая вопрос о том, является ли он исчерпывающим, А.Р. Кирсанов пишет: «Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:

1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;

2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;

3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);

4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)»

¹.

Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом. Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.

Следующее основание - «с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо». К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит: правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения); сторону (стороны) договора; уполномоченных первыми двумя категориями лиц; лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты; органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах; лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя; нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с Федеральным законом. В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2015 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: «правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества».

Следующее основание отказа звучит так: «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания». На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Однако вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы «акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания». Очевидно явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.

Анализируя судебную практику при рассмотрении вопроса об основаниях отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского¹. Суть исковых требований истца состоит в признании права собственности на незавершенное строительство - нежилые здания и сооружения. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Заявитель посчитал данное решение незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права. По его мнению, судом допущено также несоответствие выводов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суть дела состоит в том, что 19 сентября 2011 года ОАО «Бурятферммаш» (продавец) в лице конкурсного управляющего Цыренова Е.И. и ИП Манькова З.Я. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец передал недвижимое имущество покупателю; покупатель произвела оплату приобретенного имущества в сумме 150000 рублей. 28.12.2011 ОАО «Бурятферммаш» было ликвидировано. Переход права собственности на здания от ОАО «Бурятферммаш» к ИП Маньковой З.Я. в Управлении Федеральной регистрационной службы по республике Бурятия зарегистрирован не был.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что право собственности у ОАО «Бурятферммаш», и впоследствии у ИП Маньковой З.Я., на спорное имущество могло возникнуть только с момента государственной регистрации. Право собственности ОАО «Бурятферммаш» не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку у продавца ОАО «Бурятферммаш» отсутствовало зарегистрированное право на имущество на момент заключения сделки, следовательно, это право не возникло у покупателя ИП Маньковой З.Я.

Однако согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Как установлено пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Соответственно, сделав неправильный вывод о том, что ОАО «Бурятферммаш», не являясь собственником объектов недвижимости, неправомерно распорядилось ими, продав их истцу по договору от 19.09.2011, суд не рассмотрел исковые требования о признании права собственности за покупателем в связи с ликвидацией продавца.

В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Поскольку обжалуемое решение не отвечает указанным требованиям, оно в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Соответственно, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил: решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 ноября 2014 года по делу N А10-2702/14 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Несомненно, существует еще множество проблем при анализе оснований для отказа в государственной регистрации, однако рассмотренные особенности являются вызывающими наибольшее количество вопросов.

На практике нередки случаи, когда орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время это Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Управления Росреестра) нарушает свои обязанности при регистрации сделки и в результате этих нарушений добросовестный участник гражданского оборота лишается своего имущества или того, на что вправе был рассчитывать по условиям сделки¹.

Нарушения, допущенные органами Росреестра, могут, заключаться, например в том, что орган Росреестра не провел должным образом правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и не проверил законность сделки, в результате, в дальнейшем добросовестный приобретатель недвижимого имущества может быть лишен его по решению суда, если выяснится, что оно выбыло из владения первоначального собственника помимо его воли. Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В соответствии со ст. 16 ГК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).

Согласно ст. 1071 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина. В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9, абз. 3 п. 1 ст. 13 и абз. 11 п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в действующей ред.) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав. Согласно п. 3 ст., вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом, обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Из положений п. п. 33, 34 Методических Рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. N 184, следует, что необходимо провести проверку имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества; проверку юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; необходимо проверять о зарегистрированных правах (правопритязаниях) (пункт 6 ст. 12 Закона). Из п. 46 Рекомендаций следует, что при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведениях, государственных регистратор в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях такого решения.Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений (например, запросить указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 8 Закона) и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведениях.

Учитывая вышеизложенное Суд в ряде случаев удовлетворяет требования о взыскании с органов Росреестра убытков в порядке ст. 16 ГК РФ.

Такая позиция содержится, в частности в Определении Московского городского суда от 16.02.2012 по делу № 33-5087¹, где суд взыскал с Управления Росреестра по г. Москве убытки в размере рыночной стоимости квартиры в пользу добросовестного приобретателя, у которого по решению суда эта квартира была истребована, как выбывшая из собственности города Москвы помимо его воли. Нарушение Закона со стороны Росреестра в рамках указанного дел абыло допущено при первой из ряда сделок в результате которых квартира поступила в собственность данного добросовестного приобретателя.

Следует отметить, что по данной категории дел не сложилось обширной судебной практики. Вопрос о правомерности взыскании убытков в каждом конкретном случае решается судом в зависимости от обстоятельств данного дела. Все это говорит о необходимости обращения за профессиональной юридической помощью. Только профессиональному юристу, обладающему опытом судебных споров в данной категории дел под силу правильно обосновать, с учетом норм права и фактических обстоятельств дела позицию лица, чьим правам и законным интересам был причинен ущерб незаконными действиями органов Росреестра по регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Вопрос об определении момента государствен¬ной регистрации является несомненно важным как в теоретическом, так и в практическом отношении, поскольку с этим моментом связывается возникно¬вение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Поэтому государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. Так, при отчуждении недвижимого имущества государс¬твенная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владе¬ния, пользования, распоряжения недвижимым иму¬ществом. Именно «с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения не¬движимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества»14. При этом исполнение договора отчуждения недвижи¬мого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобрета¬телем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Согласно п.3 ст. 2 Закона о регистрации «датой государственной регистрации прав является день вне¬сения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав», т.е. моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регис¬трации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномочен¬ным лицом нельзя. Любой акт государственного орга¬на должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резо¬люций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации .

На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда вы¬данный документ не соответствует данным реестра. Данный вопрос имеет только одно решение - первич¬ной является запись в реестре. Отметим, что соглас¬но п.3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. При этом регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству право - обладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего орга¬на могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации определяет, какие факты удостоверяются путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная го¬сударственная регистрация. Как видим, закон четко разделяет саму государственную регистрацию и под¬тверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным. Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительны¬ми свидетельств о государственной регистрации

Возможны варианты, когда отсутствие записи в реестре при наличии у заявителя свидетельства могут быть вызваны технической ошибкой регистрирую¬щего органа. Закон о регистрации предусматривает возможность исправления такой ошибки самим регис¬трирующим органом (ст. 21). Сложность положения во многих других субъектах Федерации состоит в том, что функции по регистрации неоднократно пе¬редавались от одних организаций к другим, и орган, осуществляющий регистрацию в настоящий момент, не всегда способен исправить подобного рода ошибки. В любом случае, в том числе и во избежание подделок документов о регистрации, должна существовать презумпция истинности данных реестра по отно¬шению к другим документам. Порядок же внесения изменений в реестр должен быть жестко регламенти¬рован и ограничен случаями, когда внесение таких изменений вызвано явными техническими ошибками, а исправления не могут затронуть чьих-либо прав. Именно поэтому для иных случаев ст. 21 Закона о регистрации предусматривает судебный порядок исправления ошибок.