3.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет выявленных видов износа;

3) корректировка на величину предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и НДС;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Расчеты:

Стоимость воспроизводства 1 м² жилой недвижимости по данным интернет-источника [32] составляет 39890 руб.

Далее рассчитываем стоимость воспроизводства квартиры по формуле:

Св= Sобщ × Св/м², (1)

где Св – стоимость воспроизводства общая;

Sобщ – площадь квартиры общая;

Св/м² - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1м²

Св = 47,2 × 39890 =1882808 руб.

Рассчитываем износ оцениваемой квартиры по формуле:

Иф = (Тф/Тн) × 100%, (2)

где Иф – износ физический;

Тф – срок эксплуатации фактический

Тн – срок эксплуатации нормативный

Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены Госстроем. Для объекта оценки, являющегося крупнопанельным нормативный срок службы составляет 125 лет.[33]

Иф = (40/125) × 100% = 32%

Корректируем Св на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС – 18%:

Сн = 1882808 ×1,2 × 1,18 = 2666056 руб.

Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки – квартира в многоэтажном доме

Корректируем полученную Сн на рассчитанный ранее износ:

Сн = 2666056 - 2666056× 0,32 = 1812918 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная при помощи затратного подхода, составляет 1812918 руб.

3.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.

Этапы оценки:

- изучение рынка;

- сбор и проверка данных;

- анализ и сравнение данных;

- внесение поправок;

- согласование данных.

Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.

На момент проведения оценки на рынке г. Екатеринбурга предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу 4.

Необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов отличаются. В данной работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет цена 1 м².

Далее проводится сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым и анализируются различия:

- дата продажи;

- физические характеристики;

- местоположение;

- условия продажи.

Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями.

Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками.

Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат.

Таблица 4. Объекты аналоги

Характеристика	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Местоположение	ул. Тенистая, 29	ул. Народная, 6	ул. Нагорная, 2	Ул. Громова, 3	Пер. Связной, 3
Дата продажи	Май 2019	Май 2019	Май 2019.	Май 2019.	Май 2019.
Источник информации	https://ekaterinburg.n1.ru/kupit/kvartiry/	https://ekaterinburg.n1.ru/kupit/kvartiry/	https://ekaterinburg.n1.ru/kupit/kvartiry/	http://www.rosrealt.ru	http://realty.dmir.ru
Стоимость объекта, руб.	2100000	1950000	1600000	1800000	1850000
Стоимость 1 м2.	48837,2	52139	35555,6	42553,2	44048
Общая площадь, м2.	43	37,4	45	42,3	44
Жилая площадь, м2.	28	24	30	29	17
Площадь кухни, м2.	6	7,8	6	6	5
Тип дома	Панельный	Панельный	кирпичный	кирпичный	кирпичный
Этаж	3/4	2/5	2/5	3/5	3/5
Техническое состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Санузел	Раздельный	Совмещенный	Раздельный	Совмещенный	Совмещенный
Качество отделки	Простая	Евроремонт	Простая	Простая	Простая
Наличие балкона	Балкон	нет	Балкон	Балкон	Балкон
Наличие горячего водоснабжения	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное

Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок.

Расчет скорректированных цен объектов аналогов проведен в таблице 5.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов-аналогов, определен по результатам исследования рынка.

Для вывода о квартиры необходимо провести согласование скорректированных цен. Согласование – процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен.

(44428,18 + 50926,87 + 34401,50 + 43808,92 + 43470,59)/5 = 43916,48 руб./м²

2) модального значения.

Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие, часто встречающиеся вместе значения.

Мо = (43808,92 + 43470,59)/2 = 43639,76 руб./м²

3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного ряда.

Ме = 43808,92 руб./м²

4) скорректированные цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самыми похожими на оцениваемый объект аналогами являются Аналог 1 и Аналог 3, возьмем среднюю арифметическую от их стоимости = 39414,84 руб./м²

Стоимость 1 м² квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(43916,48 + 43639,76 + 43808,92 + 39414,84) = 42695 руб./м²

Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода будет равна 42695 * 47,2 = 2015204 рублей.