Тема 7. Процедура оценки

ПЛАН

1. Определение задачи

2. Составление плана оценки

3. Сбор и проверка информации

4. Применение уместных подходов к оценке

5. Согласование

6. Отчет о результате оценки стоимости

Оценка объектов собственности – это упорядоченный процесс, в основу которого положены некоторые принципы. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и её анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.

Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов (рисунок 1):

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Применение уместных подходов к оценке.

5. Согласование.

6. Отчет о результате оценки стоимости.

Этап 1. Определение задачи.

Какую задачу необходимо решить? Обычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения.

Клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания как объекта для инвестиций. Как сравнить данный вариант вложения средств с альтернативными вариантами использования денег?

Клиент может высказать пожелание продать складское помещение. Какова наиболее вероятная продажная цена?

Правительство хочет купить принадлежащий клиенту торговый центр. Какова обоснованная стоимость центра? Поиск ответа на каждый из перечисленных вопросов требует от оценщика определить особый вид стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Определение проблемы включает пять последовательных шагов:

• определение границ оцениваемого имущества (что именно должно быть проанализировано и оценено, юридическое описание объекта, сверенное с данными заказа);

• определение имущественных прав (оцениваемый набор имущественных прав);

• определение цели и функции оценки (целью оценки в большинстве случаев является определение рыночной стоимости на определенную дату), цель оценки должна соответствовать заданию на оценку; функция оценки - назначение и будущее использование оценки (например, продажа собственности, получение кредита, страхование);

• выбор даты, на которую производится оценка, т.е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате. Делается это в силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться. Поэтому расчетная величина стоимости одного и того же объекта недвижимости на разные моменты времени может быть различной;

• определение вида оцениваемой собственности. При проведении оценки необходимо идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости, нужно уделить особое внимание их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью.

Рисунок 1 – Процедура оценки

При оценке важно идентифицировать реальные объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.

Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-либо другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования используемого объекта. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии указания на конкретную дату, какое-либо лицо может случайно взять отчет об оценке спустя несколько лет и использовать его для принятия решения. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменяется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.