- •Методический подход, который основывается на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков
- •1 Общая характеристика методического подхода
- •2 Общий алгоритм применения методического подхода
- •1) Правовое отношение к земельному участку
- •2) Условия продажи
- •3) Местоположение
- •4) Физические характеристики
- •5) Отличия в использовании близлежащей территории
- •3 Пример применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков
- •Последовательность внесения поправок
Последовательность внесения поправок
Показатели |
Исходный земельный участок |
Земельные участки-аналоги |
||||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Площадь земельного участка, кв. м
|
900 |
850 |
910 |
870 |
790 |
680 |
Цена продажи, грн. |
|
165 750 |
382 220 |
48 198 |
276 500 |
54 400
|
Цена 1 кв. м |
|
195,00 |
420,00 |
55,40 |
350,00 |
80,00
|
Правовое отношение
|
собственность |
подобное |
подобное |
подобное |
подобное |
подобное |
Поправка: в % в грн.
|
|
00,00 |
00,00 |
00,00 |
00,00 |
00,00
|
Откорректированная цена
|
|
195,00 |
420,00 |
55,40 |
350,00 |
80,00
|
Условия продажи
|
типовые |
Подобное
|
подобное |
ликвидационные |
подобное |
подобное |
Поправка: в % в грн.
|
|
0 0,00 |
0 0,00 |
+120 +66,48 |
0 0.00 |
0 0,00 |
Откорректированная цена
|
|
195.00 |
420.00 |
121,88 |
350,00 |
80,00
|
Дата продажи
|
15.01.01 |
15.12.00 |
01.08.00 |
05.07.00 |
01.09.00 |
05.06.00 |
Поправка: в % в грн.
|
|
0 0,00 |
+4 +16,80 |
+3 +3,66 |
+2 +7,00 |
+5 +4,00
|
Откорректированная цена
|
|
195,00 |
436,80 |
125,54 |
357,00 |
84.00
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Местоположение
|
ядро центра |
центральная зона |
ядро центра |
средняя зона |
ядро центра |
зона сели- тебно-про изводстве нных образований |
Поправка: в % в грн. |
|
+48 +93,31 |
0 0,0 |
+197 +246.75 |
-29 -67,82 |
+282 +237,06 |
Физические характеристики |
ровная местность, середина квартала
|
подобное |
угловое размещение |
конфигурация - трапеция |
подобное |
в зоне затопления паводком |
Поправка: в % в грн. |
|
0 0,00 |
-15 -65,62 |
+3 +3,77 |
0 0,00 |
+10 +8,40
|
Использование прилегающей территории |
общественный центр, скоростной транс- порт |
отличаются историко- культурные параметры
|
отличаются историко-культурые, природно-ландшафтные параметры
|
отличаются территориально- планировочные, санитарно-гигиенические, инженерно-геологические параметры |
отличаются историко-культур-ные, санитарно-гигиенические пара- метры |
отличаются территориально- планировочные, природно-ландшафтные параметры
|
Поправка: в % в грн. |
|
+10 +19,50 |
-5 -21,84 |
-20 -25,11 |
+10 +35,70 |
+26 +21,84
|
Откорректированная цена |
|
307,81 |
349,44 |
350.94 |
324,88 |
351,30 |
Таблица 2 – Ранжированный ряд откорректированных цен продаж
участков-аналогов
Минимальное значение (отбрасывается) |
|
Оценочная стоимость (медиана) |
|
Максимальное значение (отбрасывается) |
307,81 |
324,88 |
349,44 |
350,94 |
351,30 |
Результат: 349,44 · 900 =314 496 грн.
1 Однако последние публикации специалистов-экспертов по оценке земли свидетельствуют о негативном отношении к использованию данных нормативной оценки в экспертной оценки. В некоторых разработках даже запрещается использовать систему коэффициентов Км1, Км2 и Км3 в экспертной оценке.
2 См. примечание 1.
3 См. примечание 1.
4 См. примечание 1.