3 Пример применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

Исходные данные.

В центральной части города, в котором живет свыше 1 млн. жителей, продается земельный участок, на котором находятся приватизированные офисные здания. Участок общей площадью 900 кв.м имеет прямоугольную форму, с незначительным перепадом высот, расположенный в ядре общегородского центра города, близ остановки скоростного транспорта, тем не менее находится в середине квартала.

Для сравнения были отобраны пять земельных участков, застроенных офисными помещениями. Офисные помещения имеют похожие характеристики с теми зданиями, которые расположены на земельном участке, который оценивается.

Участок № 1 площадью 850 кв.м, расположен в центральной части, в зоне регулирования застройки; был продан месяц назад за 165 750 гривен.

Участок № 2 площадью 910 кв.м., расположенный в ядре общегородского центра, в зоне охраны одиночных памятников, имеет угловое размещение; был продан три месяца назад за 382200 гривен.

Участок № 3 трапециевидной конфигурации, площадью 870 кв.м, расположенный в средней зоне, в зоне магистралей повышенного градоформирующего значения; был продан в связи с банкротством собственника пять месяцев назад за 48 198 гривен.

Участок № 4 площадью 790 кв.м, расположенный в ядре общегородского центра, был продан четыре месяца назад за 276 500 гривен.

Участок № 5 площадью 680 кв.м, расположенный в зоне селитебно-производственных образований, в зоне затопления паводком; был продан шесть месяцев назад за 54 400 гривен.

Следует заметить, что в том случае, если реальные цены продажи на рынке недвижимости недосягаемы, возможно использовать информацию о текущих ценах предложений на продажу земельных участков. Но следует учитывать, что фактические цены продажи могут быть ниже цен предложений на 3-5%. Точнее их значения можно получить от риэлтерских фирм.

После расчета цены продажи за 1 кв.м вносились поправки на отличия в характеристиках участков-аналогов, которые компенсировали различия в их цене. В табл. 1 приведена последовательность внесения корректировок.

• Правовое отношение к земельному участку, который оценивается, и участков-аналогов подобное — собственность.

• Условия продажи земельных участков типичные — свободная продажа, за исключением участка № 3, поскольку он был продан в связи с банкротством собственника при недостаточный временной экспозиции, поэтому цена продажи была ниже рыночной на 20%.

• Дата продажи у участков-аналогов отличается, поэтому вводилась поправка на уровень инфляции, исходя из соотношения курса доллара США к гривне Украины, который сложился на момент оценки, и на момент продажи участка-аналога.

На каждом из предыдущих этапов поправки вносились в "новую" откорректированную цену. На следующих этапах поправки рассчитывались в процентном отношении к скорректированной цене на дату оценки.

• Расхождения в местоположении корректировались на основании зональных коэффициентов, которые учитывают степень градостроительной ценности экономико-планировочных зон, в границах которых находятся земельные участки.

• Расхождения в физических характеристиках предопределялись разной конфигурацией участка, который оценивается, и участков-аналогов (угловое размещение — по правилу "65-35", выход фасада на дорогу или размещение в середине квартала — по правилу "4-3-2-1"), и инженерно-геологическими параметрами (состояние почв).

• Внесение поправок на расхождение в использовании близлежащей территории базировалось на значении локальных коэффициентов, которые учитывали территориально-планировочные, инженерно-инфраструктурные и санитарно-гигиенические особенности местоположения земельных участков.

После внесения всех поправок на расхождение в местоположении и физических характеристиках земельного участка и учета особенностей использования близлежащей территории было рассчитано медианное значение стоимости 1 кв. м земельных участков-аналогов (среднее значение ранжированного ряда без учета максимального и минимального), которое составило 349,44гривны за один квадратный метр (табл.2):