2) Условия продажи
Следующим элементом сравнения, который влияет на цены соглашений, и который требует внесения соответствующей корректировки в цены продажи земельных участков-аналогов, являются условия продажи.
Необходимо проверить, была ли продажа земельного участка-аналога:
свободной;
вынужденной;
ликвидационной;
продажей в связи со смертью собственника при отсутствии прямых наследников;
продажей при лишении собственника права выкупа залога и т.п.
По этим элементам сравнения очень тяжело найти соответствующие рыночные данные и внести соответствующие корректировки. Поэтому земельные участки, которые подбираются для сопоставления, необходимо выбирать таким образом, чтобы по условиям продажи они отвечали земельному участку, который оценивается. Если это становится невозможным, то возникает отдельная проблема — определение поправочного коэффициента.
В процессе сравнения даты оценки с датой продажи земельных участков, которые сопоставляются, необходимо учесть факт изменения рыночных условий во времени. Как правило, в основу определения стоимости земельного участка принимаются цены соглашений, которые состоялись на протяжении последних 3-6 месяцев.
При этом внесение поправки по элементу "дата продажи" предусматривает учет различий во времени между разнообразными операциями по продаже, которые отображают изменение рыночных условий, а именно:
уровень инфляции;
активность рынка (сезонная, циклическая, комбинированная);
взаимодействие спроса и предложения,
другие.
3) Местоположение
Следующим элементом сравнения являются отличия в местоположении земельного участка, который оценивается, и земельными участками-аналогами.
Необходимо учесть отличия расположения земельных участков в:
в разных природно-климатических зонах;
в населенных пунктах разной категории;
в разных экономико-планировочных зонах в границах населенных пунктов.
Следует отметить, что при обосновании поправочных коэффициентов на отличии в местоположении земельных участков целесообразно использовать систему коэффициентов (Км1, Км2), которые определены при проведении нормативной денежной оценки земель населенных пунктов1.
4) Физические характеристики
Следующим элементом сравнения являются расхождения в физических характеристиках, а именно:
размер и конфигурация земельного участка;
инженерно-геологические параметры:
уклон поверхности,
состояние почв,
наличие грунтовых вод, паводков, заболоченности, опасных геологических процессов,
расположение земельного участка на намывных (насыпных) территориях;
уровень инженерной подготовки и защиты территории,
характер и состояние объектов недвижимого имущества.
В современных условиях при обосновании поправочных коэффициентов на отличия в физических характеристиках земельных участков целесообразно использовать отдельные (инженерно-геологические) локальные коэффициенты (Км3), которые определены при проведении денежной нормативной оценки земель населенных пунктов2.
Относительно поправки на конфигурацию земельного участка, то целесообразно пользоваться "правилом 65-35" (рис.1).
Рисунок 1
Рисунок 2
Это правило показывает, что стоимость земельного участка треугольной формы с основой по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости земельного участка прямоугольной формы Соответственно, стоимость земельного участка треугольной формы, когда на главную улицу (магистраль) выходит его верхушка составляет 35% от стоимости участка прямоугольной формы. Руководствуясь этим правилом, довольно легко учесть отличия в стоимости земельного участка, когда он имеет форму трапеции (рис. 2).
Еще одной характеристикой, которая может служить поправкой на размер является поправка на глубину земельного участка. Эта поправка применяется, когда за единицу сравнения берется погонный метр его фронтальной границы. В этом случае применяется „правило 4-3-2-1”, в соответствии с которым на первые 25% глубины приходится 40% стоимости, на вторые 25% - 30% стоимости , на третьи 25% — 20% стоимости и на последние 25% — 10% стоимости.
На практике, кроме указанного правила, рекомендуется на основе анализа рыночных данных строить специальные таблицы глубины, которые основаны на принципе вклада. Такие таблицы, как правило, имеют две колонки: глубина и коэффициент глубины. Последний представляет собою показатель, который при перемножении на стандартную стоимость одного метра фронтальной границы дает его стоимость с указанной глубиной. При этом имеем в виду, что стоимость протяжности фронтальной границы возрастает, но значительно медленнее, чем при простой линейной зависимости. Например, в зоне коммерческой застройки установлен 200 грн. за 1 погонный метр фронтальной границы, а стандартная глубина земельных участков в этой зоне составляет 100 м. В этом случае стоимость земельного участка размером 100 х 100 метров составит:
200 грн. х 100 м = 20 000 грн.,
при этом стоимость земельного участка размером 100 х 200 м будет меньше простого увеличения в два раза 20 000 грн., поскольку соответствующий коэффициент глубины составляет 112% или 1,12:
200 грн. х 100м х 1,12 =22 400 грн.