Тема 3. Информационная база денежной оценки земельных участков
Тема 3. Информационная база денежной оценки земельных участков
ПЛАН
1. Основные источники информации для денежной оценки
2. Государственный земельный кадастр как информационная база денежной оценки
2.1 Законодательные основы создания и ведения ГЗК
2.2. Взаимосвязь ГЗК и денежной оценки земель
3. Использование градостроительной и землеустроительной документации для денежной оценки
4. Использование информационных технологий при выполнении денежной оценки земельных участков
1. Основные источники информации для денежной оценки
Процесс осуществления денежной оценки земельных участков, как нормативной, так и экспертной условно можно представить в виде трехкомпонентной модели:
I→ R → V
где I - формирование набора исходной информации (данные, документы, планово-картографические материалы), необходимой и достаточной для оценки;
R - собственно, процедура оценки (формализованный процесс обработки исходной информации), которая базируется на реализации положений и формул Методики и Порядка осуществления оценки;
V - обоснование и принятие решения относительно результирующего значения оценки.
Необходимо сделать вывод о важности ее первой компоненты - формирование исходной информации (I). Она является базовой, поскольку с нее начинается оценка. От корректности и полноты исходных данных, их актуальности и достоверности в большой степени зависит и конечный результат денежной оценки. Поэтому оценщик в своей практической деятельности должен уделять особое внимание формированию исходных данных и, конечно ж, использовать для этой цели все доступные источники информации.
Согласно требованиям нормативных актов он должны представлять в документации об оценке (отчете, технической документации) описание и анализ собранных и использованных исходных данных и другой информации при проведении оценки.
Согласно нормативно-методической базы денежной оценки земель, информационной базой для ее выполнения являются:
база данных ГЗК;
базы данных отраслевых и ведомственных кадастров (градостроительный, лесной, водный и др.);
базы данных Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений;
кадастровые планы;
тематические кадастровые карты (карты почв, карты загрязненных территорий, карты зон действия сервитутов, прибрежных полос и т.п.);
генеральные планы и проекты планирования и застройки населенных пунктов;
материалы экономической оценки территории;
данные бонитировки почв;
проекты землеустройства и землеустроительная документация;
материалы инвентаризации земель;
проекты распаевания земель сельскохозяйственного назначения и выдачи государственных актов;
проекты отвода земельных участков;
правоустанавливающие документы, удостоверяющие право собственности, пользование, ипотеки, сервитуты и т.п.;
данные рынка земли и другой недвижимости;
финансово-экономические показатели деятельности предприятий;
проектно-сметная документация на земельные улучшения и т.п.
Особое внимание нужно обращать на данные рынка земель и другой недвижимости, которые широко используют в экспертной оценке при применении методического подхода, который основывается на объектах-аналогах. Именно сравнительный метод, или как его еще называют рыночный, является наиболее распространенным в мировой практике оценки недвижимости. Но, как известно, его можно эффективно использовать только при наличии достаточных и достоверных баз данных рынка земель. Информационная база рынка земель и недвижимости, которая сформировалась ныне в Украине, не в полной мере отвечает этим требованиям и требует от оценщиков профессионализма, обоснования и тщательной проверки достоверности данных при них применении.
Несовершенство и некорректность базы данных рынка земель связана с несколькими факторами:
1) Прежде всего, - это начальный этап приватизации земель и становление рынка земель, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, отсутствие законодательной базы, которая бы четко регламентировала рынок земель и т.п.
2) Второй фактор - отсутствие четкого размежевания между базами данных первичного и вторичного рынков земель. Данные первичного рынка земель вообще не должны рассматриваться (без существенной обработки) как среда для выбора объектов-аналогов с целью установления рыночной стоимости земельного участка, поскольку эти данные получены, как правило, при оценке участков под приватизированными предприятиями для приватизации земельных участков путем выкупа. Такая оценка по своей сути не является рыночной, потому что при этом отсутствуют основные факторы рынка - спрос и предложение. Земельный участок под приватизированным предприятием может выкупить только владелец приватизированного предприятия. Здесь исключением является только продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности на конкурентных началах на земельных аукционах. Кроме того, на объективность данных рынка земель влияют также общеизвестные случаи нарушения законодательства (которые, к сожалению, имеют системный характер) при приватизации земель и их выкупе по демпинговым ценам. При этом ощущаются недостаточный профессиональный уровень экспертов-оценщиков, несовершенная процедура рецензирования и экспертизы отчетов по экспертной оценке, которая часто носит формальный характер.
Анализ отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков, выполненных оценщиками разных лицензионных оценочных фирм, дает основания утверждать, что нередко имеет место очень упрощенный подход к оценке с использованием данных рынка земель. Как правило, не анализируют рынки земель и другой недвижимости, не выявляют его основных показателей и тенденций, не обосновываются надлежащим образом выбор объектов-аналогов. Как основной источник информации, используют данные бюллетеней недвижимости и других риэлтерских специальных изданий с ценовыми предложениями продажи, а не реальные цены продажи и другие данные рынка земель.
Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода основывается на информации о ценах продажи (предложение) подобного имущества, достоверность которой не вызывает сомнений у оценщика. При отсутствии или недостатке указанной информации, в отчете об оценке имущества отмечают, как это повлияло на достоверность вывода о рыночной стоимости объекта оценки. При отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночную стоимость объекта оценки можно устанавливать на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые учитывают тенденции изменения цены продажи подобного имущества по сравнению с ценой их предложение [Национальный стандарт № 1].
Анализ данных рынка земель для установления объектов-аналогов и сравнительный анализ предусматривают определение таких показателей рынка земель:
количество продаж объектов данного типа;
временной период продаж;
цены реализации земельных участков;
правовой режим земельных участков (форма собственности, наличие аренды, ипотеки, сервитутов и других ограничений и отягощений);
срок экспозиции на рынке земель и условия продажи;
уровень абсорбции (процент проданной в течение года недвижимости от всей выставленной на продажу недвижимости данного типа на рынке);
тенденции товарооборота и динамика трансакций на рынке недвижимости (существующий объем продаж, характер трансакций, уровень деловой активности);
целевое назначение и функциональное использование земельного участка перед его продажей и после (изменение целевого назначения);
показатели банковской и финансово-кредитной деятельности в конкретном регионе и т.п.
Отдельное место в формировании информационной базы денежной оценки земель занимают компьютерные технологии, геоинформационные системы и автоматизированы банки и базы данных, которые предоставляют исполнителю широкие возможности при осуществлении нормативной и экспертной денежной оценки земель. Специалисты по денежной оценке земель, которые отвечают нынешним профессиональным требованиям, обязаны иметь в своем распоряжении современный технический арсенал средств автоматизации для осуществления денежной оценки.
В этой теме будут рассмотрены вопросы картографического обеспечения денежной оценки, создания государственного земельного кадастра как основной информационной базы денежной оценки земель, применение градостроительной и землеустроительной документации, а также вопрос применения компьютерных информационных технологий.