5. Особенности нормативной денежной оценки отдельного земельного участка

Конечным результатом нормативной денежной оценки всегда является определение нормативной стоимости конкретного земельного участка. Определение базовой стоимости 1 м² земель в населенном пункте, установление зонального коэффициента Км2 определяет важные факторы оценки, но на этом не завершается. На величину рентного дохода конкретного участка кроме зональных факторов влияют также локальные факторы и функциональное использование земельного участка.

5.1 Система локальных коэффициентов

Локальные особенности расположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны (которая, чаще всего, представляет собой квартал, группу кварталов, производственную зону, то есть территории, ограниченные характерными планировочными рубежами и однотипные по функционально-планировочным качествам) должны сыграть определенное значение при оценке земельного участка.

Ситуационное расположение земельного участка, включающее:

• прилегание к градоформирующей магистрали, к общественному центру или наоборот — расположение в периферийной зоне, в глубине квартала;

• наличие или отсутствие сетей инженерной инфраструктуры;

• расположение на территории участка памятников архитектуры, или их отсутствие,

могут (до 1,5 раза) увеличить, или уменьшить ценность земельного участка и, тем самым, влияют на конечную нормативную стоимость участка.

На практике довольно часто возникают сложность с определением локальных коэффициентов и применением картографического материала, который обеспечивает определение распространения того, или иного фактора. Попробуем разобраться в этом вопросе.

В соответствии с Порядком нормативной денежной оценки земель населенных пунктов (см. табл. 1.7.), максимальное количество локальных факторов, которые могут быть применены в денежной оценке составляет 30.

Все локальные факторы, в зависимости от природы их формирования, разбиты на 6 групп:

1. функционально-планировочные,

2. инженерно-инфраструктурные;

3. инженерно-геологические,

4. историко-культурные,

5. природно-ландшафтные

6. и санитарно-гигиенические.

Часть факторов (всего 14) оказывает повышающее влияние на стоимость земельного участка, а часть (оставшиеся 16) — понижающее.

Общее правило применения локальных коэффициентов, которые присваиваются каждому фактору такое:

1. Наличие фактора и величина коэффициента для каждого населенного пункта определяются и обосновываются в нормативной денежной оценке земель населенного пункта. В рамках этой же работы выполняется карта распространения локальных факторов в масштабе 1:2 000 или 1:5 000.

2. Значение коэффициента для каждого фактора является фиксированным, исключается возможность использования нескольких значений коэффициента для одного и того же населенного пункта (например, коэффициент на расположение земельного участка в зоне пешеходной доступности к общественным центрам не может составлять для одних участков населенного пункта 1,04, а для других — 1,1).

3. Общий совокупный коэффициент Км3 определяется путем умножения всех локальных коэффициентов, которые проявляются на данном земельном участке. Перейдем к рассмотрению каждой группы локальных факторов (табл. 5.1 — 5.6).

Таблица 5.1 - Функционально-планировочные факторы

Местонахождение земельного участка:	Значения коэффициентов
в зоне пешеходной доступности к общественным центрам	1,04-1,20
в зоне магистралей повышенного градоформирующего значения	1,05-1,20
в зоне пешеходной доступности скоростного городского и внешнего пассажирского транспорта	1,04-1,15
в зоне пешеходной доступности к национальным, зоологическим и дендрологическим паркам, паркам-памятникам садово-паркового искусства, ботаническим садам, заказникам, заповедным урочищам, памятникам природы, курортам, паркам, лесам, зеленым зонам, пляжам	1,04-1,15
в прирельсовой зоне (участок находится или прилегает к отводу железной дороги, имеет подъездной железнодорожный путь)	1,04-1,10

Все функционально-планировочные факторы определяются на основе существующей проектно-планировочной документации по населенному пункту (детальнее см. тему 3). К этой документации относятся:

• генеральный план населенного пункта;

• план существующего использования территории на начало текущего года;

• схема существующего состояния окружающей среды;

• детальные планы (с учетом реализации проекта);

• проекты застройки;

• транспортная схема населенного пункта.

Местонахождение земельного участка в зоне пешеходной доступности к общественным центрам определяется на основе изучения плана существующего состояния города с учетом некоторых решений генерального плана.

Общественный центр — это зона концентрированного сосредоточения учреждений обслуживания эпизодического и периодического использования. Зона пешеходной доступности общественного центра составляет 300-500 м в зависимости от величины города и характера планировочной структуры.

Местонахождения земельного участка в зоне магистралей повышенного градоформирующего значения определяется на основе планировочного каркаса населенного пункта в соответствии с решением генерального плана и транспортной схемы населенного пункта.

Магистраль повышенного градоформирующего значения — магистраль (улица) общегородского и районного значения; пешеходная улица, транспортно-грузовая магистраль, которые формируют селитебные и производственные планировочные образования.

Зона влияния магистрали градоформирующего значения зависит от значения магистрали в транспортно-планировочном каркасе населенного пункта и характера окружающей застройки. Зона влияния магистрали принимается на расстояние 100-500 м в зависимости от планировочной ситуации и пешеходной доступности.

Местонахождение земельного участка в зоне пешеходной доступности скоростного городского и внешнего пассажирского транспорта.

К скоростному городскому и внешнему пассажирскому транспорту относятся:

• выходы станций метрополитена;

• остановки скоростного трамвая;

• площадки станций и платформы электропоездов;

• автовокзалы и автостанции;

• железнодорожные вокзалы;

• и аэропорты;

• речные и морские вокзалы.

Пешеходную доступность объектов скоростного городского и внешнего пассажирского транспорта следует принимать для:

• выходов станций метрополитена и станций скоростного трамвая — 500 метров;

• остальных объектов — 500-1000 метров.

Величина пешеходной доступности зависит от ранга населенного пункта. Для больших, крупных и крупнейших городов принимается верхний показатель, для средних — среднее значение, для маленьких городов, поселков и сел — нижнее значение.

Местонахождение земельного участка в зоне пешеходной доступности к национальным, зоологическим и дендрологическим паркам, паркам-памятникам садово-паркового искусства, ботаническим садам, заказникам, заповедным урочищам, памятникам природы, курортам, паркам, лесам, зеленым зонам, пляжам.

Пешеходная доступность к природоохранным и рекреационным объектам принимается в зависимости от его статуса и ранга населенного пункта в границах 500 метров.

Местонахождение земельного участка в прирельсовой зоне (участок находится или прилегает к отводу железной дороги, имеет подъездной железнодорожный путь). Данный фактор применяется лишь для участков производственных (промышленных, коммунальных, складских) территорий. К прирельсовой зоне относится территория в границах отвода предприятия, по которой пролегают подъездные железнодорожные пути к точке их соединения с магистральной железной дорогой. Касательное прилегание к участку подъездных путей приравнивается к их наличию.

Таблица 5.2 - Инженерно-инфраструктурные факторы

Местонахождение земельного участка.	Значения коэффициентов
Земельный участок, который прилегает к улице без:
твердого покрытия	0,90-0,95
централизованного водоснабжения	0,90-0,95
канализации	0,90-0,95
теплосети	0,90-0,95
централизованного газоснабжения	0,90-0,95

При определении прилегания земельного участка к улице, которая имеет те, или другие элементы магистральной инженерной инфраструктуры, в каждом конкретном случае следует учитывать наличие разводной сети, возможности подключения к ней и принципиальной важности использования на земельном участке данного элемента инфраструктуры. Скажем, для земельного участка усадебной застройки фактор прилегания к улице с теплосетью не имеет существенного значения из-за отсутствия необходимости использования этой сети.

Таблица 5.3- Инженерно-геологические факторы

Местонахождение земельного участка:	Значения коэффициентов
в границах территории, которая имеет уклон поверхности свыше 20%	0,85-0,90
на грунтах с несущей возможностью меньше 1,0 кг/см2 при мощности свыше двух метров	0,85-0,95
в зоне залегания грунтовых вод меньше трех метров	0,90-0,95
в зоне затопления паводком свыше 4% обеспеченности (пласт затопления свыше двух метров)	0,90-0,95
в зоне значительной заболоченности с грунтовым питанием, которая тяжело осушается	0,90-0,95
в зоне опасных геологических процессов (сдвиги, карст, овражная эрозия — овраги свыше 10 м, искусственные подземные выработки – катакомбы, подработанные территории, провалы и значительные трещины в земной коре, в т.ч. с выходом метана на поверхность)	0,75-0,90
на намывных (насыпных) территориях	1,02-1,07

Местонахождение земельного участка в зоне проявления того или другого инженерно-геологического фактора определяется лишь на основании привлечения соответствующего картографического материала. Выбор значения локального коэффициента зависит от важности проявления фактора в данном населенном пункте и осуществляется экспертным путем. В некоторых случаях перечень инженерно-геологических факторов может быть расширен за счет включения в них других факторов, характерных для данного региона и данного населенного пункта (подрабатываемые территории, выходы метана на поверхность, сейсмонебезопасные ареалы, участки территорий с проявлением абразии морского побережья и т.п.).

Таблица 5.4 – Историко-культурные факторы

Местонахождения земельного участка в:	Значения коэффициентов
границах заповедной территории	1,08-1.20
зоне регулирования застройки	1,07-1.11
зоне исторического ландшафта, который предохраняется	1,06-1,12
зоне охраны одиночных памяток	1,06-1,12

В соответствии с Законом УССР "Об охране памятников истории и культуры", к памятникам истории и культуры относятся памятники:

• истории (дома, сооружения, выдающиеся места и предметы, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни народа, общества и государства);

• археологии (городища, курганы, остатки старинных поселений и т.п.);

• градостроительства и архитектуры (архитектурные ансамбли и комплексы, исторические центры кварталы, площади, улицы и т.п.).

С целью обеспечения охраны памятников истории и культуры, устанавливаются охранные зоны, зоны регулирования застройки и зоны естественного ландшафта, согласно действующему законодательству.

Основанием для определения и делимитации историко-культурных факторов является отнесение памятников к Перечню памятников общегосударственного, областного и местного уровня и утвержденная проектно-планировочная документация (историко-архитектурный план).

Следует помнить, что при наличии на территории населенного пункта двух и больше историко-культурных факторов зоны их влияния показываются по принципу "последовательного исключения". Исключается возможность наложения нескольких историко-культурных зон и применения нескольких коэффициентов относительно одного участка.

Таблица 5.5 - Природно-ландшафтные факторы

Местонахождения земельного участка:	Значения коэффициентов
в границах территории природоохранного назначения (национальных, зоологических и дендрологических парков, парков-памятников садово-паркового искусства, ботанических садов, заказников, заповедных урочищ, памяток природы)	1,07-1,11
в границах территории оздоровительного назначения (курортов и округов санитарной охраны)	1,06-1,10
в границах территории рекреационного назначения (земель туризма и отдыха, парков и зеленых зон)	1,05-1,09

В соответствии с Законом Украины "Об охране окружающей природной среды" (статьи 61-63), в Украине создается система природных территорий и объектов, которые подлежат особой охране. Ее составляют:

• природно-заповедный фонд Украины (национальные, зоологические и дендрологические парки, парки-памятники садово-паркового искусства, ботанические сады, заказники, заповедные урочища, памятники природы);

• курортные и лечебно-оздоровительные зоны;

• рекреационные зоны (земли туризма и отдыха, парки и зеленые зоны).

Определение природоохранных и оздоровительных территорий осуществляется соответственно действующему законодательству. Делимитация границ этих объектов осуществляется на основе утвержденной градостроительной документации.

Определение и делимитация территорий рекреационного назначения осуществляется на основе утвержденной градостроительной документации в соответствии с действующим законодательством.

Таблица 5.6 - Санитарно-гигиенические факторы

Местонахождения земельного участка в:	Значения коэффициентов
санитарно-защитной зоне	0,80-0,96
водоохраной зоне	1,02-1,05
зоне ограничения застройки по степени загрязнения атмосферного воздуха	0,80-0,95
зоне ограничения застройки по уровню напряжения электромагнитного поля	0,90-0,95
зоне превышения допустимого уровня шума (от железной дороги и аэродрома)	0,90-0,97
в ареале загрязнения грунтов (трудные металлы)	0,90-0,95

Особенностью применения санитарно-гигиенических факторов на практике является то, что в случае, когда производственное предприятие, расположенное на территории оцениваемого земельного участка, само есть источником того, или вида загрязнения, данный фактор при денежной оценке земельного участка не учитывается.

Для определения зон санитарно-гигиенических ограничений земельного участка целесообразно использовать рекомендации "Государственных санитарных правил планирования и застройки населенных пунктов" СН 17396 №173-96.