4. Экономико-планировочное зонирование территории и расчет зонального коэффициента

4.1 Понятие экономико-планировочного зонирования и оценочных районов

Теперь рассмотрим определение зонального коэффициента Км2, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны). Это обуславливает необходимость земельно-оценочной структуризации — экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта.

Экономико-планировочные зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов:

1. Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.

2. Доступность к:

• местам концентрации трудовой деятельности (местам приложения труда);

• центрам общественного обслуживания;

• местам массового отдыха;

• центру города.

3. Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории.

4. Уровень развития сферы обслуживания населения.

5. Экологическое качество территории.

6. Социально-градостроительная привлекательность среды:

• разнообразие мест приложения труда;

• наличие историко-культурных и природных памятников;

• эстетика архитектурной застройки и т.п.

Количество факторов, которые учитываются при осуществлении экономико-планировочного зонирования, определяется, прежде всего, величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Количество, границы экономико-планировочных зон, а также значения коэффициентов Км2 являются не заведомо заданными параметрами, а результатом пофакторной оценки территории населенного пункта.

Существует несколько подходов к решению задачи экономико-планировочного зонирования, но непременным условием в каждом из них является выделения земельно-оценочных единиц (оценочных районов).

Оценочные районы — территориально и функционально определенные образования, в границах которых и осуществляется оценка потребительских свойств (качеств) земель населенных пунктов.

Следует помнить, что оценочные районы являются рабочими единицами оценки, их количество зависит от размера населенного пункта, его хозяйственного профиля, административного статуса и социально-культурного потенциалу, а также от технических возможностей авторского коллектива по обработке и анализу статистического материала. Чем детальнее земельно-оценочная структуризация территории, тем выше степень достоверности конечного результата.

Оценочные районы выделяются в установленных границах населенных пунктов. Они разделяются: магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, естественными рубежами (речки, ручьи, каналы, протоки, овраги и т.п.), в отдельных случаях — границами участков производственных предприятий.

Площадь одного оценочного района может быть сравниваемой с микрорайоном многоэтажной застройки, кварталом (группой кварталов) усадебной застройки. Совокупность всех земельно-оценочных единиц должна обеспечивать полный охват территории населенного пункта. В оценочные районы не включается полоса отвода железной дороги, за исключением привокзальных площадей. Границы оценочных районов, как правило, не должны пересекать границ административных районов и нарушать планировочную сеть населенного пункта.

На сколько оценочных районов может быть разбит населенный пункт? Универсального алгоритма для расчета количества районов в зависимости от численности населения не существует. Ведь в двух населенных пунктах одинаковой численности населения количество оценочных районов может отличаться довольно существенно, в зависимости от географических и планировочных особенностей. Для примера назовем количество оценочных районов, выделенных при выполнении денежной оценки отдельных населенных пунктов Украины (в скобках - численность населения населенного пункта, тыс. чел.): г. Киев (2,6 млн.) — 562; г. Днепропетровск (1,1 млн.) — 264; г. Черкассы (309,0) - 136; г. Ужгород (126,0) - 209; г. Каменец-Подольський (109,0) — 103; г. Славута (38,0) — 105; поселок Володарка Киевской области (7,5) — 82; село Красиливка Киевской области (3,7) — 17.

В некоторых случаях в процессе выполнения оценки целесообразно выделить оценочные районы и за пределами населенного пункта, если эти территории заняты объектами городского хозяйства, селитебной застройкой населенного пункта.