Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов
1. Населенный пункт как категория и объект денежной оценки земель
По данным государственного земельного кадастра общая площадь земель населенных пунктов Украины по состоянию на 01.01.2001 в составляет 7,1 млн. га, или 11,8% всех земель Украины, в т.ч. площадь земель городов и поселков составляет около 3%.
Прежде всего определим, что такое населенный пункт. Населенный пункт это: "определенный общественной необходимостью компактный ареал концентрации населения со всеми условиями для его существования — работы, быта и отдыха; элемент системы расселения".
Классификация населенных пунктов имеет важное значение при выполнении денежной оценки их территории.
Существует несколько классификаций населенных пунктов:
по категориям;
по численности населения;
по административному статусу;
по месту в системе расселения и хозяйственным функциям.
Выделяется три категории населенных пунктов:
города;
поселки;
села.
Классификация населенных пунктов по численности населения лежит в основе Государственных строительных норм Украины ДБН 360-92**. Все населенные пункты по численности населения подразделяются на пять групп (табл.1):
Таблица 1
Группы поселений |
Население, тыс. лиц |
|
Городов и поселков |
Сельских поселений |
|
Наиболее значительные (крупнейшие) |
Свыше 1000 |
- |
Значительные (крупные) |
Больше 500 до 1000 |
Свыше 5 |
Большие |
Больше 250 до 500 |
Больше 1 до 3 Больше 0,5 до 1 |
Средние |
Больше 100 до 250 Больше 50 до 100 |
Больше 0,2 до 0,5 |
Малые |
Больше 20 до 50 Больше 10 до 20 До 10 |
Больше 0,05 до 0,2 До 0,05 |
Как известно, каждый населенный пункт играет определенную роль в административно-территориальном устройстве Украины.
По административному статусу выделяются такие категории населенных пунктов:
1.Столица государства — г. Киев
2. Город государственного значения Севастополь и столица Автономной Республики Крым Симферополь
3. Областные центры
4. Районные центры
5. Города областного значения
6. Города районного значения
7. Центры сельсоветов
8. Другие населенные пункты.
По месту в системе расселения населенные пункты делятся на шесть категорий.
1. Центр общегосударственной системы расселения — г. Киев
2. Центры межобластных (региональных) систем расселения — гг. Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Симферополь, Львов, Винница
3. Центры областных систем расселения и системы расселения Автономной Республики Крым
4 Центры межрайонных систем расселения (например, Шепетовкка и Каменец-Подольскиий в Хмельницкой области)
5. Центры районных систем расселения
6. Центры межхозяйственных систем расселения.
Все населенные пункты по хозяйственным функциям делятся на 8 категорий:
1. Многофункциональные центры (например, Киев, Харьков, Днепропетровск)
2. С преобладанием промышленных функций (например, Константиновка, Краматорск, Павлоград)
3. С преобладанием промышленных и транспортных функций (например, Гайсин, Ковель, Ясиноватая, Попасная, Серны)
4. С преобладанием транспортных функций (например, Казатин, Жмеринка, Рени, Знаменка, Помошна, Чоп, Иловайск, Дебальцево, Христиновка)
5. С промышленными и рекреационными функциями (например, Хмельник, Бердянск, Боярка, Ирпень, Феодосия, Скадовск, Миргород)
6. Рекреационные центры (например, Словяногорск, Трускавец, Яремча, Ялта, Алушта, Алупка, Евпатория, Судак)
7. Организационно-хозяйственные и культурно-бытовые центры местного значения, центры аграрно-промышленных комплексов (например, Амвросиевка, Яготин, Ромны, Могилев-Подольский)
8. Промышленно-аграрные центры (например, Узин, Остер, Вашкивцы, Почаев).
Теперь рассмотрим функционально-планировочную структуру населенных пунктов.
Территория населенного пункта по функциональному назначению и характеру использования делится на селитебную, производственную, в т.ч. внешнего транспорта и ландшафтно-рекреационную.
К селитебной территории входят участки жилых домов, общественных учреждений, домов и сооружений, в т.ч. учебных, проектных, научно-исследовательских и других институтов без исследовательских производств, внутриселитебная улично-дорожная и транспортная сеть, а также площади, парки, сады, скверы, бульвары, другие объекты зеленого строительства и места общего пользования.
Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними производственных объектов, в т.ч. комплексов научных учреждений с исследовательскими предприятиями, коммунально-складских объектов, предприятий по производству т переработке сельскохозяйственных продуктов; санитарно-защитных зон промышленных предприятий; объектов спецназначения (для потребностей обороны), сооружений внешнего транспорта и путей загородные и пригородные соединения, внутренне городской улично-дорожной и транспортной сети; участков общественных учреждений и мест общего пользования для населения, которое работает на предприятиях города.
В ландшафтно-рекреационные территории входят озелененные и водные пространства в границах застройки города и его зеленой зоны, а также другие элементы естественного ландшафта. В ее состав могут входить парки, лесопарки, городские леса, ландшафты, которые охраняются, земли сельскохозяйственного использования и прочие угодья, которые формируют систему открытых пространств; загородные зоны массового кратковременного и продолжительного отдыха, межпоселковые зоны отдыха; курортные зоны ( в городах и поселках, которые имеют лечебные ресурсы).
Для обеспечения необходимых функциональных связей мест расселения с местами приложения труда и отдыха, учреждениями культурно-бытового обслуживания, а также для снижения затрат времени на передвижение населения следует формировать относительно стойкий трудовой баланс проживающих и работающих в границах основных структурно-планировочных элементов населенного пункта (планировочных районов, зон, жилых районов).
Нормативная денежная оценка территории населенных пунктов осуществляется в пределах установленной границы населенного пункта.
В соответствии с Земельным Кодексом Украины (статья 173) граница села, поселка, города — это условная замкнутая линия на поверхности земли, которая отделяет территорию села, поселка, города, от других территорий.
Границы села, поселка, города устанавливаются и изменяются по проектам землеустройства, которые разрабатываются соответственно технико-экономическому обоснованию их развития, генеральных планов населенных пунктов.
Решения об установлении и изменении границ принимаются:
в отношении городов — Верховной Радой Украины по представлению Верховной Рады Автономной Республики Крым, областных, Киевской или Севастопольской городских советов
сел и поселков — Верховной Радой Автономной Республики Крым, областными, Киевской или Севастопольской городскими советами по представлению районных и соответствующих сельских, поселковых советов.
При выполнении нормативной денежной оценки среднего, большого, крупного и крупнейшего города не ограничиваются территорией, которая находится в юридических границах города. За его границей остаются земли, которые по хозяйственным, трудовым, социальным и рекреационным связям неразрывно связаны с городской территорией (кварталы городской селитебной застройки, промышленные предприятия, места отдыха и т.п.). Эти территории входят в состав пригородных зон городов.
Пригородная зона — территория за пределами города, в состав которой входят леса, лесопарки и прочие зеленые насаждения, учреждения и учреждения для массового отдыха, пригородные населенные пункты, земли сельскохозяйственного назначения, производственные и коммунальные предприятия, которые обслуживают город, транспортные магистрали, которые обеспечивают связи города с пригородной зоной В зависимости от категории населенного пункта в границах пригородной зоны могут выделяться несколько поясов (ближайший, дальний, серединный)