Задача №1

Об'єкт оцінки має повну вартість заміщення 100 тис. грн. Величина фізичного зносу об'єкта досягає 40 %, технологічне старіння становить 15 %, функціональне — 10 % і економічне старіння — 12 %.

Необхідно визначити оціночну вартість об'єкта.

Розв'язання

Визначаємо сумарні втрати вартості додаванням до фізичного зносу всіх інших складових, що визначають старіння об'єкта:

40 % + 15 % + 10 % + 12 % = 77 %. Визначаємо оціночну вартість об'єкта:

100-100-0,77 = 23 тис. грн.

Якщо сукупний знос об'єкта оцінки під впливом усіх факторів ста­ріння перевищує 100 %, то коефіцієнт (Ко), що враховує знецінення від сукупного старіння (зносу), можна визначити за формулою, яку слід доповнити складовою технологічного старіння об'єкта:

К_О=1-(1-К_Ф)-(1-К_ТС)-(1-К_ФС).(1-К_ЕС),

де К_ф — коефіцієнт фізичного зносу; Ктс — коефіцієнт технологічного старіння; Кфс — коефіцієнт функціонального старіння; Кес — коефіці­єнт економічного старіння.

Наприклад, якщо верстат фізично зношений на 50 %, технологічно застарів на 25 %, функціонально — на 35 % і економічно — на 20 %, то коефіцієнт сукупного знецінення об'єкта дорівнюватиме:

К_о = 1 - (1 - 0,5) • (1 - 0,25) *(1 - 0,35) • (1 - 0,2) = 1-0,195 = 0,805.

Задача № 2

Компанія Magdonald’s розглядає можливість оренди в одному з районів міста Києва ділянки землі. Очікується, що торгова пропозиція зацікавить 2000 відвідувачів на місяць. У середньому кожен відвідувач з'їсть гамбургерів та вип'є прохолоджувальних напоїв на 2 долари. Прибуток компанії повинен скласти 10 центів на кожний долар продажу.

Визначити:

а), який максимальний розмір помісячної орендної платні може дозволити собі компанія сплачувати, при цьому зберігаючи необхідну їй норму прибутку?

б) у відповідності, із яким принципом або принципами складається вартість землі.

Розв'язання

1. загальна виручка = 2000*2= 4000 доларів

загальний прибуток = 0,1*4000= 400 доларів

частки витрат визначаються експертним шляхом: сировина – 50%, зарплата – 20%, нарахування - 7,7%, адміністративні та загальновиробничі витрати - 7%.

Оренда = 100- 50-20-7,7-7= 15,3%

ПДВ= 4000:6= 667 доларів

4000-667-400= 3133; розмір орендної плати = 2933*0,153= 448,7 долара.

2) вартість земельної ділянки складається у відповідності з принципом залишкової продуктивності, який виходить з того, що земля має свою вартість або яку-небудь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва.

Задача № 3

Підприємець купив торгівельний центр за 150 тис. грн. і здав його в оренду з щорічною платнею 25 тис. грн. Згодом до нього надійшло три пропозиції щодо продажу нерухомості:

1. продаж через 7 років за 210 тис. грн.

2. продаж через 9 років за 225 тис. грн.

3. продаж через 11 років за 240 тис. грн.

Обґрунтувати, яка з пропозицій є найкращою при ставці дисконту – 12 %.

Розв'язання

1 варіант: - 150тис+(25тис*4,546)+210тис*0,452= 58,57 тис.грн.

2 варіант: - 150тис+(25тис*5,328)+225тис*0,361= 64,425 тис. грн

3 варіант: - 150тис+(25тис*5,938)+240 тис*0,287= 67,33 тис. грн.

Отже, за критерієм приведених грошових потоків найбільш привабливою є третя пропозиція.

Задача № 4

Інвестор заплатив за будівлю 40 000 грн. і через чотири роки планує продати її за половину вартості. Очікувана ставка дисконту – 0,12.

Визначити коефіцієнт капіталізації:

а) якщо повернення інвестицій буде відбуватися прямолінійним методом;

б) при ануїтетному відшкодуванні капіталу.

Розв'язання

1. V= D/r r= D/V, де

r- ставка капіталізації, D-чистий дохід, V-ринкова вартість

а)40 000/ 4= 10 000 грн.; 10тис* 3,037=30 370 грн. – ринкова вартість

20тис*0,636= 12 720 грн.; 12 720/30 370= 0,42; 0,42*100%= 42%.

б) 40 000/ануїтет 12% за 4 роки(3,037) = 13171-прибуток в рік

13171*4=52684 – загальна приведена вартість капіталу.

12 720/52684 = 0,24

Задача № 5

Ринкова вартість введених у дію виробничих споруд дорівнює 450 тис.грн. Тривалість їх, економічного життя – 50 років; відповідна їм ставка доходу – 12 %. В перший рік експлуатації даний майновий комплекс (земельна ділянка і побудовані на ній споруди) приніс чистий операційний доход у розмірі 65 тис.грн. На основі техніки залишку для землі розрахувати вартість земельної ділянки. Відшкодування інвестицій у будівлі ведуться по ануїтетному методу.

Розв'язання

1. чистий операційний дохід: 450 тис/ 8,305(ануїтет 12% за 50 р.) = 54,187 тис.грн.

2. чистий операційний дохід земельної ділянки= 65тис-54,187тис=10,813 тис.грн.

3. вартість земельної ділянки: 10,813/ 0,12 = 90,108 тис.грн. за 50 років.

Задача № 6

Підприємець заплатив за будівлю й землю 60000 грн. При цьому ринкова вартість земельної ділянки 30000 грн. Очікуваний строк служби будівлі дорівнює чотири роки, після чого вона повністю знеціниться.

Визначити загальний коефіцієнт капіталізації доходів та його структури при ставці дисконту – 12 %.

Розв'язання

1. V= D/r r= D/V, де r- ставка капіталізації, D-чистий дохід, V-ринкова вартість

30000/4 = 7500 в рік.

R= ( 7500*3,037) / (60 000) = 0,38;

Задача № 7

На основі методу дисконтованих грошових потоків, який застосовується для визначення теперішньої вартості тих майбутніх доходів, які принесуть використання об'єкту нерухомості і можливий його перепродаж (ремісію), розрахуйте теперішню вартість виробничої нерухомості, яку підприємець здає в оренду на 10 років з отриманням наступних сум орендної платні:

Роки	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Річна орендна плата, тис. грн.	60	62	64	66	68	70	72	74	76	78

Очікується, що до кінця строку оренди нерухомість буде коштувати 600 тис.грн. Ставка дисконту дорівнює 11%.

Розв'язання

NPV : 60*0,901+62*0,812+64*0,731+66*0,659+68*0,593+70*0,535+72*0,482+74*0,434+76*0,391+78*0,352+600*0,352= 607,618 тис.грн.

Задача № 8

Підприємство володіє ноу-хау щодо виготовлення виробу. Витрати на виробництво виробу без використання ноу-хау складають 6,5 грн. за одиницю. При цьому 45 % собівартості припадає на трудові витрати. Річний обсяг реалізації виробів – 300000 одиниць. Ноу-хау дає підприємству можливість економити на кожному виробі за рахунок більш раціонального використання матеріалів 1,25 грн. і 40 % трудових витрат. За прогностичними оцінками, ця перевага буде зберігатися 6 років. Необхідно оцінити вартість ноу-хау при ставці дисконту 15 %.

Розв'язання

Економія матеріалів: 300тис*1,25= 375 тис.грн.

Трудові затрати: 300*6,5*0,45= 877,5 тис.грн.

Економія трудових затрат: 877,5*0,4 = 351 тис. грн.

Загальна економія: 375+351= 726 тис.грн.

Вартість ноу-хау: 726*3,784= 2747,184 тис.грн.

Задача № 9

Використовуючи метод валового рентного мультиплікатора, який виражає відношення ціни продажу об'єкту до потенційного або фактичного валового доходу від нього, здійсніть вартісну оцінку виробничого модуля з потенційним валовим доходом в 15000 грн. Урахуйте при цьому інформацію банку даних про продаж аналогічних об'єктів:

Аналог	Ціна продажу, грн.	Потенційний валовий доход, грн.	Рентний мультиплікатор = Ціна/Вал. дохід
X	80 000	16 000	5
Y	95 000	17 500	5,43
Z	65 000	13 500	4,81

Поясніть, чому валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між об'єктами нерухомості, які оцінюють і порівнюють.

Розв'язання

Середній валовий мультиплікатор = (5+5,43+4,81) / 3 = 15,24 / 3 = 5,08

Вартісна оцінка обладнання = 15 000*5,08 = 76 200 грн.

Задача № 10

Чи достатньо покласти на рахунок 5000тис.грн., щоб через 7 років придбати будинок вартістю 70000тис.грн.? Банк нараховує відсоток щоквартально, річна ставка 40 %.

Розв'язання

Ставка за квартал = 40%/4=10% Кількість кварталів = 7*4=28

5000 тис. грн.* фактор майбутньої вартості 10% за 28 періодів = 5000*14,421 = 72 105 тис. грн.