Розділ ііі напрями та перспективи розвитку іпотечного кредитування в україні

3.1. Проблеми іпотечного кредитування в Україні

Сучасна модель українського ринку іпотеки характеризується такими факторами, як: переважно депозитна модель фінансування; домінування універсальних банків (універсальні банки – це кредитні установи, що здійснюють усі основні види банківських операцій (депозитні, кредитні, фондові, інвестиційні, довірчі, розрахункові) та надають банківські послуги всім клієнтам, незалежно від галузевої належності.); відсутність спеціалізованих інститутів іпотечного ринку спеціалізованих регуляторів (іпотечні банки надають кредити, випускають іпотечні цінні папери та здійснюють рефінансування. Першим основним видом діяльності іпотечного банку є кредитування під заставу внутрішньодержавних земельних ділянок та випуск боргових зобов’язань (іпотечних заставних листів) на основі набутих іпотек. Його активна сторона полягає у наданні позичок під заставу земельних ділянок. При цьому визначальним є не договір позики з позичальником, а заставне право з приводу земельної ділянки при кредитуванні), гарантійних фондів іпотечного страхування ринкового фінансування, інфраструктури (наприклад, кредитне бюро). Гарантійне іпотечне страхування дозволяє надавати житлові кредити з первісним внеском менш 20% платоспроможним родинам, здатним здійснювати щомісячні платежі по кредиту, але, що не мають нагромаджень для першого внеску. Таким чином, гарантійне іпотечне страхування дає багатьом родинам можливість вирішити житлову проблему. Наслідками такої ситуації є: низька ефективність (адміністративні витрати); високі системні ризики.

Зростання іпотечного ринку стримується наступними факторами:

• нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

• наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

• загальною недовірою населення українським банкам та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

• відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування [47].

В депозитній моделі фінансування іпотечних кредитів здійснюється за рахунок депозитів кредитора, який одночасно в інтегрованому порядку здійснює всі функції по видачі й обслуговуванню кредиту, а також управляє всіма супутніми ризиками. В основному цю модель застосовують комерційні банки із широким спектром послуг, ощадні банки, спеціалізовані в споживчому кредитуванні, а також будівельні, ощадні й кредитні асоціації.

Альтернативною моделлю є модель іпотечних банків, у якій спеціалізовані іпотечні банки створюють і обслуговують портфелі іпотечних кредитів, які фінансуються за рахунок цінних паперів, що випускаються ними ж. Ці цінні папери є зобов'язаннями загального характеру й звичайно здобуваються з боку інститутів з довгостроковими джерелами фінансування. Модель існує із середини 1800-х рр. і частіше використовується в континентальній Європі (Німеччини, Данії, Іспанії), а також в Азії (Індія, Пакистан). Звичайно депозитна модель описується в рамках «роздрібного» підходу, тому що в ній інститути працюють безпосередньо з індивідуальними особами (без фінансових посередників) як по лінії кредитних, так і по лінії позикових фондів, а в моделі іпотечного банку процес залучення фондів здійснюється в рамках «оптового» підходу – від інституціональних інвесторів ( через фінансових посередників). Повністю «оптової» можна назвати модель вторинного іпотечного інституту, що випускає облігації на ринок капіталу, що й використовує отримані засоби для рефінансування портфелів первинного ринку.

Цей інститут також називається «інститутом ліквідності» і звичайно створюється при істотній підтримці держави. Прикладом можуть послужити Федеральні Банки Житлових Кредитів (США), французький Caisse de Refinancement de Hypothecaire (CRH), Національний житловий банк Індії, Національна корпорація фінансування житлових іпотек Філіппін.Найбільш просунутим підходом фінансування є модель вторинного іпотечного ринку, яка включає продаж іпотечних кредитів (або портфелів кредитів) спеціалізованим інститутам – посередникам або окремо капіталізованим інститутам спеціального призначення (іпотечний орган, special purpose vehicles, SPV).

Важливий чинник зростання обсягів депозитного ринку в Україні - це зростання грошових доходів юридичних та фізичних осіб, що за умови відсутності фінансового ринку як альтернативи інвестування визначає депозитні вклади як головне джерело портфеля активів. За цих умов особлива увага приділяється фінансовим аспектам діяльності банку. Забезпечення фінансової стабільності комерційного банку в сучасних умовах базується на використанні механізму банківського менеджменту, складовою якого є депозитна політика комерційного банку. Відповідно, ефективність управління та функціонування комерційного банку значною мірою визначається ефективністю реалізації депозитної політики. Як показує досвід країн з розвиненою ринковою системою, головна функція комерційних банків полягає у сприянні мобілізації заощаджень суб'єктів господарювання, спрямуванні їх у напрямі найефективнішого використання, опосередковано збільшуючи загальну масу інвестицій та потенціал економічного зростання. Необхідними умовами для створення ефективної банківської системи в Україні є можливість та практичне здійснення переливу фінансових коштів між суб'єктами господарювання, надання споживачам свободи вибору між різними об'єктами розміщення тимчасово вільних грошових коштів, а також надання рівних прав усім, хто пред'являє попит на кредитні ресурси.

Низький рівень власного капіталу українських комерційних банків посилює значення залучених через депозитні рахунки коштів при формуванні ресурсної бази банківських інститутів, та визначає необхідність реалізації ефективної депозитної політики в системі банківського менеджменту. Депозитна політика повинна бути взаємопов'язаною із кредитною політикою і забезпечувати реалізацію останньої. Саме такий підхід на сьогодні може забезпечувати ліквідність, фінансову стійкість і одночасно прибутковість комерційного банку. Зростання конкуренції на депозитному ринку за умови одночасного зниження відсоткової ставки визначає необхідність для банківських інститутів запровадження якісно нових депозитних інструментів, використання яких забезпечує клієнтам банку можливість їх реалізації як фінансових активів при здійсненні кредитних операцій. У подальшому це стане передумовою для використання депозитних інструментів на фондовому ринку. Розрізняють два типи депозитної політики на макрорівні.

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов. До економічних передумов слід, насамперед, віднести:

• стабільність цін та обмінного курсу національної валюти, оскільки це є необхідним елементом в довгостроковому інвестуванні;

• загальне економічне зростання, яке призведе і до розвитку іпотечного ринку.

• Конкретні правові передумови запровадження іпотечного кредитування такі:

• правові гарантії приватної власності на нерухоме майно. Таким чином кредитор буде мати юридичні гарантії щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на нерухоме майно, яке було запропоноване для передачі в іпотеку;

• правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Це необхідно аби уникнути проблем при передачі майна у заставу;

• правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Адже, коли буде встановлено чітку схему діяльності таких банків, тоді і можна буде говорити про розвиток іпотечного кредитування.

Отже, теперішня ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і виступає своєрідним «лакмусовим папірцем», який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. Це частково є результатом відмінностей у мікроекономічному та правовому середовищі, в якому перебувають усі основні гравці ринку іпотеки [47].

Незважаючи на значні позитивні зміни, нормативно-правова база іпотечного кредитування залишається незавершеною. В даний час в Україні врегульовано механізм первинного іпотечного ринку, але не узаконено механізми функціонування вторинного іпотечного ринку.

Необхідно удосконалити законодавчу базу за рахунок прийняття законів «Про державну реєстрацію прав власності та обтяжень на нерухоме майно», вдосконалення ЗУ «Про іпотечні цінні папери», внесення змін до Земельного, Цивільного, Житлового та Господарського Кодексів, законів «Про цінні папери і фондову біржу», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та інших нормативно-правових актів, пов’язаних з цією проблематикою.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Одним із основних завдань банків щодо поповнення «довгих» пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції [34]. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов’язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв’язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного лектору, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки [45].

У багатьох країнах, зокрема, в Німеччині, на ринку іпотечного кредитування працюють спеціалізовані іпотечні банки, які можуть займатися певною діяльністю, пов’язаною з іпотечним кредитуванням [45]. Наприклад, випуском іпотечних облігацій. Водночас інші види їхньої діяльності дуже зрегульовані. Так, вони не мають права приймати депозити від клієнтів [48].

Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Важливе значення має удосконалення методики грошової оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом по земельних ресурсах.

На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно, яка була б доступна громадськості [48]. Також не існує системи реєстрації іпотек та інших обтяжень нерухомого майна. Таким чином кредитор не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на нерухоме майно, яке було запропоноване для передачі в іпотеку. Фактично кредитор не може виявити всі існуючі обтяження прав позичальника на нерухоме майно, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки. Створення такої системи є принципово важливим завданням у сфері правового регулювання іпотеки, оскільки вона сприятиме додатковій безпеці кредитів та розвитку інвестиційної діяльності, підтримці гарантій прав на нерухоме майно та встановлення щодо них обтяжень.

Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. Тут йдеться про захист прав як кредитора, так і боржника. Розв’язання цієї проблеми повинно носити комплексний характер тому, що здійснюючи юридичне закріплення прав сторін іпотечних правовідносин, необхідно взяти до уваги існуючі соціальні проблеми та шляхи їх подолання.

На стримування розвитку іпотечного кредитування впливає і обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та заощадження населення України є надзвичайно низькими. Зрозуміло, що за таких обсягів витрат населення внутрішній ринок країни залишається дуже вузьким. Однак, зарубіжний досвід свідчить, що існує пряма залежність між часткою заощаджень населення у їх сукупних доходах та темпами економічного зростання, оскільки заощадження, як правило, використовуються на інвестиційні цілі.

Не менш важливими є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення, яка полягає у небажанні жити в борг. Тому практично не існує кредитних історій позичальників. Також значну роль відіграє довіра населення до банків. З огляду на сьогоднішні події, можна з впевненістю сказати, що банки втратили довіру більшості позичальників країни.