Оцінка стану іпотечного кредитування на прикладі діяльності пат «втб Банк»

2.1. Інституційно-правове забезпечення іпотечного кредитування в Україні

Іпотечне кредитування, як і будь-який процес (явище), передбачає відповідні інститути,через які воно реалізується і пристосовується до умов реформувань. Інституційне забезпечення трансформації економічної системи, наповнення інститутів адекватними способами мислення, звичками, традиціями й урахування їх у процесі трансформування системи є визначальною умовою успіху реформ. Трансформаційний період, в якому

перебуває Україна, потрібно розглядати крізь призму перетворень базових і

системоутворюючих інститутів, що супроводжується змінами в суспільному, політичному та економічному житті і стимулює ринкову трансформацію суспільства в цілому.

Сутність понять „інститут”, „інституції”, „інституційне забезпечення” розкривається впрацях представників економічної школи, що має назву „інституціоналізм”. Основоположником нового інституціоналізму вважають американського ученого, лауреата Нобелівської премії (1993) Д. Норта. Представники „нового” інституціоналізму розрізняють поняття „інститути” та „інституції”. Згідно з підходом Д. Норта, поняття „інституції” охоплюєбудь-які види обмежень, створені для спрямування людської взаємодії у певному напрямі.

Призначення інституцій у суспільстві полягає в тому, щоб зменшити невизначеність через встановлення постійної структури людської взаємодії.

Формою ж прояву інституцій є інститути (інший переклад – організації). Інститут є суб’єктом інституційного механізму. Як зазначає Д. Норт, „…не існує інших рішень, крім

використання інституційних механізмів, щоб установити правила гри, і використання організації – щоб забезпечити дотримання цих правил” [1].

Метою даної статті є дослідження актуальних проблем формування ефективного інституційно-правового, інституційно-організаційного та інституційно-кадрового забезпечення іпотечного кредитування України.

Під інституційно-правовим забезпеченням іпотечного кредитування потрібно розуміти систему нормативно-правових актів, які регулюють іпотечні правовідносини між іпотечними кредиторами, іпотекодавцями та позичальниками.

Започаткування іпотечних відносин в Україні, як й інших суспільних цивільно-приватних відносин у світі (як правило), випереджує офіційне встановлення правовідносин у сфері іпотеки та іпотечного кредитування.

Зародження правового регулювання іпотечних відносин пов’язане з виданням Указу Президента України „Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні ” від 8 серпня 2002 року № 695/2002. Цей Указ був виданий з метою створення ефективних механізмів розвитку іпотечного ринку, додаткових можливостей для залучення інвестицій у пріоритетні галузі текономіки України та визначив пріоритетні напрями діяльності щодо створення й розвитку іпотечного ринку в Україні. Кабінету Міністрів України цим Указом було доручено спільно з Національним банком України, Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку підготувати відповідні законопроекти, а разом з Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями сприяти запровадженню іпотечного кредитування для реалізації програм реконструкції жилих будинків, а також за участю Національної академії наук України, Української академії аграрних наук передбачити заходи розвитку освіти та науки з проблем іпотеки та іпотечного ринку.

Однак найперші намагання державного регулювання відносин іпотечного кредитування були здійснені через видання Розпорядження Президента України „Про заходи щодо сприяння будівництву житла для молоді шляхом іпотечного кредитування ” від 22 червня 1994 року № 55/94-рп, яким визначено, що необхідно ширше залучати позабюджетні джерела12 Економіка фінансування для надання допомоги молодим сім’ям у будівництві житла, розвивати довгострокове кредитування житлового будівництва і придбання житла, використовуючи при цьому як один із його видів іпотечне кредитування.

Повноцінне офіційне встановлення правовідносин у сфері іпотеки та іпотечного кредитування припало на 2003–2004 роки, яке пов’язано з набранням чинності з 1 січня 2004 року Закону України „Про іпотеку” від 5 червня 2003 року № 898-IV [6]. Законом визначено понятійний апарат щодо сфери іпотеки та іпотечного ринку, організаційно-правові засади іпотеки, виникнення, застосування, пріоритет і предмет іпотеки. Крім того, встановлено спосіб оформлення іпотеки, правові наслідки переходу прав за іпотечним договором і заставною, умови використання заставної для рефінансування, порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки.

Отже, для дослідження правових аспектів іпотечного кредитування все-таки основоположним є Закон України „Про іпотеку”, який і заклав незмінний законодавчийфундамент іпотечного ринку в Україні.

Хоча до цього Закону, починаючи з 2005 року, внесено зміни і доповнення п’ятьма законами України, зважаючи на які помилковим буде вживання термінів „реалізаційна ціна ” та „ціна реалізації”, оскільки відповідно до Закону України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” від 15 грудня 2005 року № 3201-IV вказані терміни замінено терміном „ціна продажу”.

Крім того, з 1 січня 2004 року набув чинності Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати ” від 19 червня 2003 року № 979-IV, яким встановлюються відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном [7]. Законом передбачено умови іпотечного боргу, порядок реформування та обслуговування іпотечних активів, вимоги іпотечних сертифікатів, особливості процедури емісії іпотечних сертифікатів, порядок забезпечення довірчої власності й управління іпотечними активами, забезпечення виконання зобов’язань за сертифікатами, вимоги до емітентів іпотечних сертифікатів, порядок державного нагляду і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних сертифікатів.

Цей законодавчий акт, на відміну від попередньо зазначеного, зазнав лише двічі змін і доповнень.

Безумовно, непряме відношення до іпотечного кредитування спостерігається у Законі України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю ” від 19 червня 2003 року № 978-IV, який набирав чинності також із 1 січня 2004 року. Цим Законом встановлено загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

У законотворчій діяльності проект Закону України „Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом”, прийнятий Верховною Радою України, але не підписаний Президентом України з його пропозиціями та зауваженнями, так і залишився досьогодні законопроектом. Цей акт регулював би правовідносини у сфері іпотечного кредитування на будівництво, реконструкцію, придбання нерухомості, кошти за яким захищені від можливого впливу інфляції.

З метою гарантування захисту житлових прав громадян, покращання забезпечення громадян житлом, зокрема, шляхом державної підтримки завершення будівництва житлових об’єктів Президентом України видано Указ „Про деякі заходи щодо сприяння добудові житлових об’єктів” від 8 квітня 2009 року № 231/2009. Цим Указом рекомендовано Національному банку України забезпечити викуп у банків цінних паперів Державної іпотечної установи з метою спрямування одержаних коштів для надання кредитів на завершення будівництва житлових об’єктів зі ступенем будівельної готовності більш як 70 відсотків.

Однак Указ Президента України „Про деякі заходи щодо сприяння добудові житлових об’єктів” не найперший нормативно-правовий акт із цього питання.

11 лютого 2009 року Кабінетом Міністрів України видано Постанову № 127 „Деякі питання іпотечного кредитування ”, якою затверджено Порядок фінансування завершення будівництва житлових об’єктів із ступенем готовності більш як 70 відсотків із застосуванням механізму іпотечного кредитування громадян. У свою чергу цей Порядок визначає механізм іпотечного кредитування за стандартами надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів Державної іпотечної установи громадян України для завершення будівництва житлових об’єктів із ступенем готовності більше як 70 відсотків та рефінансування установою таких кредитів за рахунок коштів, залучених шляхом розміщення її облігацій, що випущені під надану у 2008 році державну гарантію. Паралельно з цією Постановою Кабінету Міністрів України, на виконання статті 4 Закону України „Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва”, видано постанову Кабінету Міністрів України від 11 лютого 2009 року № 140 „Про затвердження порядку надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом ”. Таким Порядком встановлено механізм надання державної підтримки в будівництві (придбанні) доступного житла та забезпечення ним громадян. Державна підтримка передбачає сплату за рахунок бюджетних коштів 30 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або надання уповноваженим банком пільгового іпотечного житлового кредиту.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. У ній передбачено, що ринок іпотечного кредитування створюється в умовах поступового покращання таких базових макроекономічних показників, як зростання валового внутрішнього продукту, низькі темпи інфляції, стабільність національної валюти, підвищення зацікавленості внутрішніх інвесторів у вкладенні коштів у боргові цінні папери, що дає змогу забезпечити динамічний його розвиток.

Для покращання стану забезпечення громадян житлом шляхом: оптимізації існуючих і запровадження нових ефективних фінансово-інвестиційних механізмів державної підтримки будівництва (придбання) доступного житла; встановлення правових засад забезпечення будівництва доступного житла; розроблено Концепцію Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2009–2016 роки. Цю

Концепцію схвалено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 22 жовтня 2008 року № 1406-р.

Однак сама Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання)доступного житла на 2009–2016 роки ще не прийнята, а лише схвалено її проект рішеннямМіністерства регіонального розвитку та будівництва України від 28 квітня 2009 року.

Роз’яснення щодо застосування окремих норм законодавства про іпотечне кредитування в України, інструкційні настанови, методичні рекомендації і вказівки реалізовуються через листи Комітету Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності та підзаконні (відомчі) акти як нормативного, так й індивідуального характеру – це постанови, інструкції, листи Національного банку України; листи Міністерства фінансів України; листи Міністерства юстиції України; рішення Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України; накази, рішення, плани Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства, листи Державної податкової адміністрації України; рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку; розпорядження Національної комісії що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг; положення, рішення, програми, лист Державної іпотечної установи.

У правозастосовній діяльності іпотечного кредитування найбільш актуальними є питання щодо правового забезпечення оціночної діяльності при іпотечному кредитуванні, а також оподаткування виручки та операцій при реалізації іпотеки.

Не менш важливою складовою інституційного забезпечення іпотечного кредитування є інституційно-організаційне забезпечення – це система організацій (установ, закладів тощо), які організаційно забезпечують реалізацію взаємовідносин між іпотечними кредиторами, іпотекодавцями та позичальниками.

Серед інститутів (організацій), які здійснюють інституційно-організаційного забезпечення іпотечного кредитування можна виділити в першу чергу цілий ряд комерційних банків, страхових компаній, недержавних пенсійних фондів, кредитних спілок тощо.

Специфічною інституцією щодо інституційно-організаційного забезпечення іпотечного кредитування є Державна іпотечна установа, яку було утворено з метою рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 „Деякі питання Державної іпотечної установи ”.

Державну іпотечну установу утворено із статутним капіталом у розмірі 200000000 (двісті мільйонів) гривень, який збільшено, відповідно до пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 30 вересня 2009 року № 1068 „Про збільшення статутного капіталу Державної іпотечної установи та внесення змін до її Статуту” на суму 1 000 000 000 (один мільярд) гривень

за рахунок нерозподіленого залишку Стабілізаційного фонду.

До складу інститутів (організацій), які здійснюють інституційно-організаційне забезпечення іпотечного кредитування, треба також відносити різні елементи інфраструктури іпотечного кредитування. Зокрема, такими елементами є будівельні компанії, недержавні пенсійні фонди, страхові компанії тощо.

Цікавим елементом інфраструктури іпотечного кредитування, яка здійснює інституційно-організаційне забезпечення іпотечного кредитування, є Українська національна іпотечна установа як недержавна неприбуткова організація, добровільне та відкрите об’єднання юридичних осіб, які прямо або опосередковано провадять діяльність на іпотечному, кредитно-фінансовому ринку, ринку нерухомості та капіталів. Асоціація об’єднує 37 організацій, що активно працюють на ринках фінансів і нерухомості, які представляють понад 90 % українського іпотечного сектора за обсягом виданих кредитів [5]. Асоціація активно співпрацює з державної влади та управління (вони є її асоційованими членами) у напрямі становлення прозорого, добре регульованого та повноцінного ринку іпотечного кредитування.

В один ряд з проблемами інституційно-правового та організаційного характеру можна поставити кадрові перешкоди на шляху розвитку іпотечного ринку. Інституційно-кадрове забезпечення – це специфічна, повторювана діяльність, здійснювана у процесі підготовки кадрів для функціонування іпотечного ринку. Розвиток ринку іпотечного кредитування

потребуватиме великої кількості відповідних фахівців та управлінців кредитних установ, які безпосередньо займатимуться здійсненням іпотечним кредитуванням. Водночас, існує проблема неадекватності системи фахової підготовки спеціалістів даного напряму та відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів.

Прикладом цілеспрямованої кадрової політики, покликаної розвивати та вдосконалювати певні сегменти фінансового ринку, є розпорядження Кабінету Міністрів України „Про схвалення Концепції розвитку страхового ринку України до 2010 року” [6]. У цьому нормативному акті визнається недостатній рівень кадрового та наукового забезпечення страхового ринку.

Крім того, для формування адекватної системи фахової підготовки і сертифікації фахівців із страхування та забезпечення державної підтримки проведення науково-дослідних робіт у цій сфері пропонується розробити і адаптувати програми з підготовки фахівців із страхування у навчальних закладах III і IV рівнів акредитації до потреб страхового ринку; удосконалити систему фахової підготовки у сфері страхування навчальними закладами

III і IV рівнів акредитації, прийняти відповідні програми та стандарти навчання, а також розширити перелік спеціалізацій у цій сфері; забезпечити навчання та сертифікацію викладачів у сфері страхування; установити кваліфікаційні вимоги до керівників і працівників страховиків та страхових посередників; розробити державну програму проведення науково-дослідних робіт у сфері страхування та підготовки фахівців для страхового ринку; утворити центр розвитку страхування, який здійснюватиме наукові дослідження у сфері страхування та сприятиме подальшому розвитку системи навчання, кадрового і наукового забезпечення страхового ринку, а також запровадженню системи моніторингу та оцінки страхових ризиків [6].

Аналогічні з наведеними вище заходи покращання кадрового забезпечення іпотечного ринку необхідні не тільки з огляду на поточну стагнацію ринку, але і в контексті стратегії його подальшого розвитку. При цьому перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування ставлять нас перед фактом, що необхідні висококваліфіковані фахівці не тільки на етапі видачі іпотечних кредитів, але й оцінки заставного майна, андеррайтингової діяльності, у сфері державного управління іпотечним ринком. Аналіз подальших шляхів розвитку іпотечного ринку в Україні свідчить про створення в майбутньому додаткових регулюючих органів і видів фінансових послуг.

Окреслені напрями розвитку ринку іпотечного кредитування та досвід нарощування кадрового потенціалу в інших сегментах фінансового ринку свідчать про необхідність затвердження концепції розвитку ринку іпотечного кредитування. У її рамках важливо виділити заходи щодо підготовки висококваліфікованого персоналу для всіх організаційних і функціональних ланок ринку іпотеки.

Отже, міжнародний та вітчизняний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині „іпотечний кредитор – позичальник”. Сутність функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування. В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного

ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Створення вторинного ринку нерозривно пов’язане із запровадженням в обіг іпотечних цінних паперів, що є передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні перебуває тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та

недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності