1.2. Методи та інструменти іпотечного кредитування
Для розвитку іпотечного ринку необхідне ефективне функціонування ринку нерухомого майна, кредитного та фондового ринку, а також ринків страхування (страхування предмета іпотеки є обов'язковим) і супутніх послуг (в сегменті послуг з оцінки майна). Останнім досить часто не приділяється належна увага, хоча правильна оцінка предмета іпотеки має вагомий вплив на ефективність функціонування іпотечного ринку, адже специфікою даного кредиту є те, що його сума визначається у вигляді частки вартості застави [38].
Для детальнішої оцінки ситуації розглянемо певні моделі іпотечних відносин. Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла можна поділити на кредити, які надаються безпосередньо власнику майбутнього житла, і кредити, які надаються підрядним організаціям.
У першому випадку, коли іпотечний кредит надається безпосередньо майбутнім власникам житла, виникають двобічні відносини іпотеки між майбутнім власником і банком. У другому випадку виникають трибічні відносини іпотеки між банківською установою, підрядником і майбутнім власником житла. Трибічні відносини іпотеки можуть бути побудовані на основі наступних моделей:
1. Кредитор надає іпотечний кредит підрядчику, погашення якого здійснюють майбутні власники, для цього складаються додаткові угоди між майбутніми власниками і банком. В даному випадку частина коштів, які поступають від майбутніх власників, акумулюються на окремому розрахунковому рахунку підрядчика і складають його прибуток.
2. Кредитор надає іпотечний кредит підряднику, а підрядник самостійно встановлює іпотечні відносини з майбутніми власниками. При цьому власник здійснює виплати по кредиту підряднику, а підрядник здійснює погашення іпотечного кредиту з одержаної суми за вирахуванням своєї норми прибутку. Цей спосіб більш вигідний для підрядника, оскільки він в праві скорочувати терміни надання кредитів власникам, що дає можливість підрядчику формувати вільні грошові кошти і використовувати їх в своїй діяльності [65].
Структура механізму іпотечного кредитування включає такі основні елементи: суб’єкти, об’єкти, процедури кредитування, важелі (стимули, санкції), нормативно-правове забезпечення, інституційне забезпечення, інформаційне забезпечення. Дані складові та їх характеристики визначаються рівнем розвитку економіки країни. Зв'язок між цими елементами можна представити в схематичному вигляді (рис. 1.3).
Рис. 1.3. Структура механізму іпотечного кредитування [18]
Однак це досить узагальнена схема. Вона не дає можливість ретельно розглянути всі процеси, які відбуваються у фінансовому механізмі іпотечного кредитування. Тому розглянемо схему саме фінансового механізму іпотечного кредитування (рис. 1.4).
Однак ця система справедлива тільки для іпотечного кредитування первинного ринку нерухомості. Досить часто вчені зазначають, що фактично
Рис. 1.4. Схема фінансового механізму іпотечного кредитування [25]
первинний іпотечний ринок являє собою ринок іпотечних кредитів, а вторинний - ринок іпотечних цінних паперів.
Проте в такому випадку деякі операції з рефінансування іпотечних кредитів залишаються поза межами іпотечного ринку, особливо операції за участю позичальника, який також може рефінансувати свою заборгованість, залучивши додаткові фінансові ресурси на фінансування отриманого кредиту.
Що стосується структури вторинного іпотечного ринку, то вона суттєво відрізняється в частині механізму випуску іпотечних цінних паперів залежно від моделі, покладеної в основу національної іпотечної системи, адже від цього залежить механізм здійснення операцій з рефінансування іпотечних кредитів за допомогою цінних паперів. Кожна країна має свою особливу національну іпотечну систему, яка характеризується певними особливостями побудови та функціонування [25].
Механізм іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості передбачає наявність спеціального посередника між іпотечним кредитором та інвестором - установи з фінансування ліквідності, на яку покладаються функції рефінансування іпотечних кредиторів.
Дана установа здійснює купівлю іпотечних кредитів (заставних), формує їх пул за однорідними ознаками та випускає на основі даних пулів власні іпотечні цінні папери, мобілізуючи таким чином кошти для рефінансування. Цей фінансовий механізм іпотечного кредитування забезпечує можливість збереження високої ліквідності іпотечних кредиторів шляхом сек'юритизації їх активів (рис. 1.5) [28].
Рис. 1.5. Фінансовий механізм іпотечного кредитування вторинного ринку нерухомості [28]
Первинний та вторинний іпотечний ринок тісно пов'язані між собою, адже вони є елементами єдиної системи: зростання операцій на первинному ринку призводить до активації процесів на вторинному ринку, збільшує попит на операції з рефінансування іпотечних кредиторів, а це, в свою чергу, сприяє розширенню сукупного портфелю іпотечних кредитів. При цьому розмір дохідності іпотечних інструментів вторинного ринку є вирішальним фактором на встановлення ефективної ставки відсотків за іпотечною позикою.
Чільне місце в системі іпотечного кредитування займають об’єкти.
Об’єктом іпотечного кредитування є іпотечна нерухомість промислового, аграрного та житлового сектора національної економіки. При іпотечному кредитуванні довгостроковий кредит надається позичальнику на будівництво або придбання у власність предмета іпотеки з подальшим підприємницьким його використанням.
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності [6].
Відповідно до Закону України «Про іпотеку» під нерухомим майном (нерухомістю) розуміють земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти [6].
Досить широкий перелік предметів іпотеки дозволяє зацікавити банки у видачі кредиту.
Вважаємо, що в Україні право оренди також може бути предметом іпотеки в якості забезпечення виконання зобов’язань орендаря перед третіми особами. Право оренди може передаватись в заставу банку або іншим спеціалізованим організаціям, які здійснюють заставні операції. При заставі права оренди орендар зберігає орендні права (право користування орендованою нерухомістю) на весь термін дії іпотечних відносин відповідно до умов договору оренди. Крім того, орендар має можливість відчужувати свої права оренди з переведенням свого боргу за зобов’язаннями, що забезпечені заставою, на набувача орендних прав. Про своє рішення орендар повинен попередньо повідомити орендодавця.
Таким чином, речові права на нерухомість можуть використовуватись в якості забезпечення виконання зобов’язань.
Об’єкти іпотечного кредитування тісно взаємопов’язані із суб’єктами іпотечних відносин.
Використовуючи об’єкти іпотечного кредитування як предмет застави, суб’єкти іпотечного кредитування вступають в іпотечні відносини.
Суб’єктами вітчизняної іпотеки будемо вважати осіб (учасників), які діють в системі іпотечного кредитування. Їх можна розділити на дві групи: основні і допоміжні (ті, які обслуговують іпотеку).
До основних суб’єктів належать:
позичальник (іпотекодавець) – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель (особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи боржника) (ст. 1 Закону України «Про іпотеку») [6];
кредитор (іпотекодержатель) – особа, яка надає позичальнику у встановленому законом порядку іпотечний кредит. Кредиторами виступають іпотечні банки, спеціальні іпотечні компанії, комерційні банки;
інвестори – особи, які проводять перерозподіл фінансових ресурсів через механізм купівлі-продажу цінних паперів, забезпечених заставними.
Допоміжними суб’єктами іпотечних відносин в Україні пропонуємо вважати:
Державну іпотечну установу, основним завданням, якої є сприяння подальшому розвитку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ), які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності [6];
страхові компанії – здійснюють обов’язкове страхування предмета іпотеки від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування (відповідно до ст. 8 Закону України «Про іпотеку» [6]), страхування якості земельних ресурсів, титульне страхування, особисте страхування позичальників, страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечних відносин. Крім того, слід звернути увагу, що деякі страхові компанії стають інвесторами на ринку іпотечного кредитування;
компанії з оцінки нерухомості – суб’єкти господарювання, які мають право (ліцензії) на проведення незалежної професійної експертної оцінки вартості нерухомого майна, яке є предметом іпотеки на основі перевірених спеціальних методик. Вважаємо за необхідне наголосити, що при оцінці вартості нерухомого майна важливе значення має фактичний та перспективний стан кон’юнктури ринку за видами майна, довідкові матеріали про рівень і динаміку цін;
державні реєстратори – орган державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а також обмежень цих прав. Державна реєстрація іпотеки за місцем знаходження її предмета є необхідною умовою формування іпотечних відносин. Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень – єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна;
фінансові установи, що здійснюють посередницькі операції на вторинному ринку заставних;
установи, що забезпечують доступ до іпотечних кредитів різних верств населення за програмами уряду;
інфраструктурні інститути іпотечного кредитування – нотаріальні органи, агентства з іпотечного кредитування, судові органи, паспортні служби;
навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.
Безперечно, що суб’єкти іпотечного кредитування зобов’язані діяти на підставі законодавчо встановлених норм та принципів іпотечного кредитування. Функціонування системи іпотечного кредитування в Україні базується на загальних кредитно-фінансових, спеціальних кредитно-фінансових, соціально-правових та соціально-економічних принципах.
Іпотека була відома ще в Стародавній Греції з часів Солона, проте поширення отримала дещо пізніше – в IV столітті до н.е. Застава землі в ті часи застосовувалася, як правило, дуже спроможними громадянами і зазвичай не була пов'язана з потребами економічного характеру, тобто носила споживацький характер. Про це свідчить маса так званих заставних написів, велика частина з яких припадає саме на IV століття до н.е. До речі, заставні написи на заставних каменях були стародавнім аналогом іпотечних книг, які з’явились в Європі в Новий час. Вони давали можливість кожному дізнатися про стан даного нерухомого майна і, передусім, про ступінь обтяження його іпотечними боргами. Публічність іпотеки забезпечувала інтереси і потенційного покупця землі, тобто сприяла її перетворенню в предмет торгового обігу. В Стародавньому Римі іпотека отримала ще більший розвиток. Це було пов'язано, насамперед, із аграрною спеціалізацією Рима (на відміну від греків, головним джерелом багатства для яких були торгівля, мореплавання, а також мануфактурне виробництво), внаслідок чого земля тут представляла відносно велику цінність, а принцип приватної власності на землю отримав ґрунтовне законодавче оформлення. Спочатку тут була поширена найбільш давня форма застави нерухомості, при якій земля передавалася у власність кредитору. Натомість боржник, погасивши борг, одержував право вимагати майно назад. Пізніше набула поширення іпотека, при якій майно залишалося у власності боржника, а кредитор одержував право вимагати задоволення з цінності даної нерухомості [40, с. 17].
Однак оскільки в Стародавньому Римі не було системи іпотечних книг, іпотечні операції супроводжувалися різного роду махінаціями. Принцип публічності іпотеки, на відміну від Стародавньої Греції, тут не дотримувався, кредитор не міг бути упевнений, що майно це вже не закладено. Боржник мав нагоду закладати майно у кількох осіб, таким чином, одержуючи під нього кредит, який значно перевищував ринкову вартість застави. В результаті підривалося саме значення реального кредиту, позаяк отримані позики використовувалися знаттю в споживацьких цілях, головним чином для підтримки розкішного життя.
На відміну від римлян, у стародавніх германців до XIII століття панував принцип майнової відповідальності за борги. Але згодом іпотека шляхом рецепції (тобто запозичення і подальшого застосовування) римського права також перейшла і в західне європейське законодавство. Щоправда, німецьке право не зупинилося на римській формі іпотеки: воно привнесло до неї умову гласності і поступово формалізувало його шляхом введення вже в XIX столітті системи земельних і іпотечних книг (спочатку в самій Німеччині, а згодом в Австрії, Швейцарії і інших країнах). У результаті вже в позаминулому столітті були закладені основи іпотечного кредитування, які характеризувалися двома основними рисами [40, с. 39]:
іпотека стала застосовуватися тільки до нерухомого майна;
продаж закладених маєтків став проводитися не самим кредитором, а за посередництва суду.
Таким чином, іпотека, виникнувши ще в епоху античності, пройшла через середньовіччя і увійшла до Нового часу, пристосовувавшись вже до нових економічних потреб. Із розвитком і затвердженням ринкових відносин іпотека набула функції, які вже стали властиві сучасному кредиту.
При цьому слід додати, що особливості суспільно-економічного розвитку кожної окремо взятої країни (зокрема, відмінності в регулюванні цивільних правовідносин і банківської діяльності) в значній мірі визначили етапи еволюції і сучасні риси іпотеки в них. Так, наприклад, істотні історичні і нинішні відмінності цивільних законодавств у країнах романо-германського і англосакського права породили різні підходи в оформленні взаємин сторін за договором іпотеки в цих країнах [40, с. 43]:
у всіх державах континентальної Західної Європи (окрім Данії) режим іпотеки має багато спільного: обов'язкове нотаріальне посвідчення іпотечних актів, реєстрація в кадастрі або поземельній книзі, публікація іпотек та інші істотні формальності;
у країнах англосакського права концепція іпотеки є більш гнучкою і менш формалізованою, зокрема, там немає необхідності в нотаріально завіреному акті, а іпотека може носити загальний характер (коли предмет застави детально не позначений, а публікація із цього приводу може бути взагалі відсутня). Датська система є такою собі проміжною ланкою – вона використовує обидві описані схеми.
Історичний розвиток іпотеки в Україні не відрізняється суттєво від розвитку ринку іпотеки в Європі. Система іпотечного кредитування виникла в Україні ще у ХVII ст., але без відповідної законодавчої бази. Перші іпотечні повноцінні інститути з’явились у другій половині ХІХ ст.: у 1864 р. були засновані іпотечні банки у Херсоні та Одесі, у 1871 р. з’являється Харківський земельний банк, у 1872 р. – Полтавський земельний банк. Одночасно з акціонерними виникли і приватні іпотечні банки, наприклад, у Білій Церкві (1875 р.) та Сумах (1885 р.). З початку ХХ ст. у великих містах України банки почали здійснювати житлове іпотечне кредитування, кредитні кооперативи та будівельні товариства стали частиною загальної фінансової інфраструктури.
Згідно з американською моделлю мінімізації відсотків за іпотечними кредитами банк надає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому свої кошти в обмін на зобов’язання протягом визначеного строку щомісячно повертати банкові фіксовану суму. Це зобов’язання позичальника підкріплюється заставою житла [40, с. 148]. Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов’язання щодо забезпечення. Агентства швидко відшкодовують банкові виплачені кошти і в обмін просять переказувати отримувані щорічні виплати мінус прибуток банку (маржі) в агентство. Ці ставки публікуються щоденно і дійсні протягом 60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставку за кредитом ставку агентства і свою маржу. Упродовж 60 днів банк закінчує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи частину коштів від позичальника агентству, а частину лишає собі. Таким чином, у США ставки за іпотечними кредитами не пов’язані ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, – це ставка, за якою іпотечні кредити купують агентства. Ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності за цінними паперами агентства, на яку погодилися інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов’язаннями організацій, що мають найвищий статус надійності ААА, і тільки на 100–150 базисних пунктів вищі від ставок за державними цінними паперами [41, с. 114].
Також «американська схема» іпотеки припускає продаж отриманої нерухомості навіть тоді, коли кредит на її купівлю не до кінця сплачений. У цьому разі проводиться продаж заставної на нерухомість.
Основними позитивами розглянутої моделі є її гнучкість, лояльність до позичальників, а також визначеність механізмів фінансування. Водночас зазначені позитиви стали однією з передумов до виникнення кризи на іпотечному ринку США. Лояльність до позичальників призвела до масових неплатежів щодо кредитах з боку останніх; гнучкість моделі – до виходу на американський іпотечний ринок великої кількості приватних агенцій, що підвищило конкуренцію між кредиторами, а відповідно – знизило прибутковість іпотечного бізнесу; мінімізація прибутків кредиторів вплинула на якість і ціну іпотечних облігацій, а також знизила їх привабливість для потенційних покупців. Безперечно, прискоренню кризових процесів посприяла щільність, переплетеність і взаємопов’язаність фінансових установ у США, а їхнім каталізатором стали дії Федеральної резервної системи в боротьбі з високою інфляцією. Недосконалість американської моделі підтверджена на практиці. Спостереження за подоланням американцями кризи, ефективністю прийнятих рішень є хорошим практичним досвідом для світової економіки.
Однорівнева модель – це автономна збалансована модель іпотеки, що базується на ощадно-позиковому принципі функціонування за типом німецьких «приватних ощадкас» – «Bausparkasse», французьких «Livret Epargne Logement», американських «Savings & Loans». Тут вкладник отримує можливість накопичити потрібний внесок на придбання квартири (наприклад, у розмірі 50% її вартості) протягом тривалого періоду, а потім отримати іпотечний кредит на купівлю (будівництво) заздалегідь обраної квартири. Будівельна ощадна каса, будучи закритою фінансовою структурою, починає свою діяльність із формування статутного капіталу і має на його основі своє власне джерело коштів (включаючи квартирний фонд) для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси (власні й залучені) використовуються тільки для здійснення статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла і видачу іпотечних кредитів на купівлю побудованих квартир [41, с. 132].
Як бачимо, на відміну від американської, німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Однак вона є надійнішою і стійкішою до змін на фінансових ринках.
Також у світовій практиці класично виділяють два інструменти здійснення фінансування іпотечних кредитів: вклади населення та кошти ринку капіталів. У переважній більшості країн із розвинутою економікою, а відповідно розвинутим фондовим ринком, для фінансування іпотечних позик використовують кошти ринку капіталів – іпотечні облігації та облігації спеціальної іпотечної установи (MBS) – два різних інструменти задоволення потреби іпотечних кредиторів у фінансових ресурсах.
Іпотечні облігації – це довгострокові цінні папери, які випускають під забезпечення нерухомим майном і приносять сталий процентний дохід [19, с. 119]. MBS – це іпотечні цінні папери, забезпечені заставою, що емітуються установою з фінансування ліквідності (створюється кредитними установами або центральним банком країни). Слід зазначити, що вибір одного з цих двох інструментів іпотечного фінансування залежить від потреб кредитора та великою мірою визначається історичними чинниками, законодавчою та регулятивною базою і структурою іпотечного ринку країни. У деяких країнах іпотечні облігації та MBS вважаються альтернативними та взаємодоповнювальними інструментами фінансування. Така ситуація має місце в Іспанії, Німеччині та Франції [40, с. 170].
Отже, у світовій
практиці організації іпотечного
кредитування можна виділити три моделі
його здійснення: депозитну, цільову та
інвестиційну (рис.1.6).
Рис. 1.6. Моделі організації іпотечного кредитування [40]
Яскравим прикладом застосування цільової моделі іпотечного кредитування є класична «німецька модель». Житлобудівні кооперативи, що спеціалізуються на цільових житлових вкладах, діють також в Австрії.
Інвестиційна модель є характерною як для одно-, так і для дворівневого іпотечних ринків. Прикладом дворівневої інвестиційної моделі є розглянута вище класична «американська модель». А однорівнева інвестиційна модель може бути представлена німецькими іпотечними банками та іпотечними банками чеського зразка.
Німецькі іпотечні банки являють собою спеціалізовані банки, що мають виключне право на основі отриманих іпотек випускати іпотечні облігації. Вони підлягають особливому нагляду і повинні мати капітал в обсязі не менше ніж 25 млн. євро, не мають права залучати депозити і здійснювати грошові перекази для своїх клієнтів. Іпотечні облігації в Німеччині вважаються дуже надійними фінансовими інструментами, оскільки іпотечні банки дотримуються двох принципів:
1) принцип забезпечення: іпотечні облігації повинні забезпечуватись іпотечними позиками, які мають відповідати принаймні номінальній вартості непогашеної емісії і приносити щонайменше такий же процентний дохід. У разі державних іпотечних облігацій забезпеченням виступають позики державному сектору, заборгованість за якими погашається в першу чергу;
2) принцип прив’язки: певні надійні позики використовуються для фінансування конкретних облігацій, тобто цінні папери прив’язуються до конкретних позик.
Облігації німецьких іпотечних банків юридично вважаються інвестиціями, що прирівнюються до державних боргових інструментів. При цьому ставка процента на іпотечні облігації вища на 20–50 сотих частин відсотка в порівнянні з державними облігаціями [40, с. 185].
Окрім іпотечних та державних іпотечних облігацій, німецькі іпотечні банки також випускають цінні папери, забезпечені заставою (на зразок MBS). Різниця між ними та іпотечними облігаціями полягає в тому, що іпотечні активи передаються в довірче управління й інвестор може розраховувати лише на них у виплаті процентів та основної суми боргу.
Традиційно німецькі іпотечні банки вважаються найнадійнішими, а їх діяльність – мінімально ризикованою.
Іпотечні банки чеського зразка є юридично відокремленими, але функціонально являють собою складову частину комерційних банків, що має спеціальну ліцензію. Така структура є ідеальною передумовою для використання фінансових переваг іпотечних облігацій без втрати наявної мережі філій та відносин з клієнтами. Важливим фактом є те, що іпотека ініціюється за ставками, фіксованими на 2 роки, але фінансується за рахунок депозитів, поки доходи від іпотечних облігацій не стануть відносно привабливими. Тому в Чехії лише від 13% до 17% іпотечних кредитів фінансується за рахунок випуску іпотечних облігацій, а діяльність чеських іпотечних банків значно підтримується державними субсидіями.
Найбільш близьким та на разі найприйнятнішим для України прикладом функціонування іпотечної системи є іпотечна система Польщі. Вона поєднує в собі елементи депозитної та інвестиційної моделей, що функціонують на однорівневому іпотечному ринку, і, водночас, має багато спільних рис з українською системою здійснення іпотечного кредитування.
Житлові іпотечні кредити в Польщі надаються переважно через систему універсальних банків, одним із яких є державний іпотечний банк «РКО ВР». Його частка в загальному обсязі польського ринку іпотечного кредитування становить 32%. Друге і третє місця в переліку найбільших кредиторів посідають банки з іноземним капіталом – це «Пекао» і «Промислово-торговельний банк». Вартість іпотечних портфелів кожного з цих банків дорівнює приблизно 15–16% ринку [71].
У Польщі іпотечні кредити надаються на строк від 5 до 35 років, але здебільшого не більш як на 15 років. До 2002 року процентні ставки за іпотечними кредитами в злотих встановлювалися на певний період, зазвичай п’ять років. За нинішньої агресивної політики кредитування за базовий індекс беруться вкрай мінливі ставки короткострокового кредитування на Варшавському міжбанківському ринку (WIBOR). Процентні ставки за кредитами в іноземній валюті встановлюються, зазвичай, на більш тривалий термін, однак на польському ринку існують також і кредити в іноземній валюті, прив’язані до короткострокових ставок WIBOR у швейцарських франках, доларах та EURIBOR, що корелює ризик збільшення обмінного курсу і знецінення злотого [63].
В Україні іпотечну програму з плаваючою процентною ставкою за принципом «LIBOR + фіксований відсоток банку» пропонує лише «СЕБ Банк», який установив розмір фіксованого відсотка на рівні 6,6% [63]. Але цілком можливо, що через деякий час більшість крупних банків запропонують саме такі іпотечні кредити.
На нинішньому етапі розвитку польського іпотечного ринку ліквідність універсальних банків є достатньою для стабільного зростання обсягів кредитування. Така стратегія фінансування обумовлюється тим, що сьогоднішні позичальники більш охоче йдуть на ризик і беруть кредити з плаваючою ставкою в усіх валютах. Валютні свопи між злотим і доларом, євро або швейцарським франком використовуються для закриття великих валютних позицій. Великий попит на кредити в іноземній валюті задовольняється багатьма банками за рахунок міжбанківських кредитів материнських структур або євробондів. Натомість переважна більшість українських банків видають іпотечні кредити за рахунок залучених депозитів, через що мають проблеми з ліквідністю.
Іпотечні банки Польщі («ВРН», «BRE», та «Slaski») випускають іпотечні облігації у трьох валютах – польських злотих, доларах США і євро. Облігаціям, деномінованим у злотих, зазвичай, присвоюється рейтинг ААА, натомість облігаціям в доларах і євро - ВВВ. Дохідність іпотечних облігацій становить приблизно 6–7% річних, що ненабагато відрізняється від дохідності «еталонних» державних облігацій. Вторинний ринок іпотечних облігацій практично відсутній. У 2004 році в Польщі було запроваджено законодавчу базу сек’юритизації іпотечних активів шляхом внесення змін і доповнень до чинних законів [71].
Ринок іпотечних цінних паперів в Україні перебуває на перших етапах розвитку. Державна іпотечна установа в січні 2008 року здійснила емісію відсоткових іменних, забезпечених державною гарантією облігацій 10 серій, які пройшли процедуру лістингу та включені до Котирувального списку ПФТС другого рівня лістингу [44].
У світовій практиці основним механізмом житлового фінансування є банківське іпотечне кредитування за рахунок довгострокових кредитних ресурсів, залучених із ринку цінних паперів. Цей ринок активно інвестують накопичувальні пенсійні фонди, інвестиційні фонди, страхові компанії тощо.
Головним фондовим інструментом цього процесу є іпотечні облігації (covered bonds), які забезпечені заставою іпотечних кредитів. У країнах ЄС за рахунок іпотечних облігацій фінансується близько 40% заборгованості за іпотечними кредитами.
А от в Україні, система житлового фінансування фактично відсутня. Водночас обмеження щодо валютного кредитування населення не залишають банкам альтернативи, крім кредитування у гривнях, для чого треба залучити довгострокові ресурси у національній валюті. Найбільш дієвий механізм залучення - це випуски звичайних іпотечних облігацій.
У 2004 р. за рішенням Кабінету Міністрів України було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), метою діяльності якої є: сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. Державна іпотечна установа є на сьогодні єдиною установою другого рівня, що працює в Україні.
Державна іпотечна установа була створена згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2004 р. №1330. Вищим органом управління ДІУ є Наглядова рада, яка здійснює нагляд за діяльністю та фінансовою стабільністю Установи. Виконавчий орган Установи – Правління, яке здійснює управління її діяльністю і несе відповідальність за ефективність цієї діяльності. Пріоритетним завданням є сприяння розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, підвищення доступності житла широким верствам населення. На сьогоднішній день ДІУ є єдиною іпотечною установою другого рівня, що працює в Україні. Виконуючи функції державного інституту розвитку ринку іпотечного кредитування ДІУ підтримує баланс інтересів держави, первинних кредиторів, позичальників та інвесторів.
Одним із пріоритетних завдань, встановлених перед ДІУ у посткризовий 2011 рік стало стимулювання будівельної галузі, яка опинилася у складному становищі. Довіру інвесторів до фінансування в будівництво було втрачено, в наслідок чого з’явилося безліч недобудованих житлових об’єктів. Державна іпотечна установа працювала над стимулюванням будівельного сектору економіки України.
Розроблена програма ДІУ по фінансуванню завершення будівництва об’єктів житлового призначення дозволила протягом 2011 року профінансувати добудову 23 житлових об’єктів на суму 560 млн. грн. загальною площею понад 370 тис. кв. м., що складає понад 4 тис. квартир. Географія профінансованих об’єктів розповсюджується всією територією України. Це Київська, Львівська, Харківська, Донецька, Івано-Франківська області, міста Київ та Севастополь.
Станом на 01.01.2013 р. введено в експлуатацію 9 будинків, профінансованих ДІУ в обсязі 123 млн. грн., загальною площею близько 100 тис. кв. метрів, що складає 1600 квартир у містах Києві, Борисполі, Харкові, Львові, Севастополі, Донецьку, смт. Чабани Київської області.
Реалізація «будівельної» програми ДІУ дозволила забезпечити роботою тисячі працівників, зайнятих на будівництві.
В Україні першими банками, які випустили іпотечні цінні папери, стали ПАТ АБ «Укргазбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк» і ПАТ АБ «Укрсіббанк». ПАТ АБ «Укргазбанк» випустив облігації на суму 50 мільйонів гривень, які успішно були розміщені на внутрішньому ринку країни, ЗАТ КБ «Приватбанк» і ПАТ АБ «Укрсіббанк» на суму 1 мільярд гривень, що позначило вихід України на зовнішній ринок іпотечних облігацій [80].
В 2011 року чотири державні банки вирішили створити агентство по рефінансуванню іпотеки, яке займеться випуском іпотечних облігацій. Це повинне дозволити знизити ставки кредитування до 14% річних. Державні кредитні установи обіцяють знизити вартість іпотечного кредитування. АТ «Ощадбанк» разом з іншими державними банками – ПАТ «Укрексімбанк», ПАТ АБ «Укргазбанк» та ПАТ «АКБ «Київ» створюють агентство по рефінансуванню іпотечних кредитів зі статутним капіталом в 35 млн.грн. [80].
Установа буде випускати іпотечні облігації, заставою по яких виступлять зобов'язання по вже виданій іпотеці. Перший транш паперів на 1 млрд.грн. банки мають намір розмістити в 2012 році. Строк розміщення може скласти 3-5 років. Прибутковість паперів буде вище державних, але нижче корпоративних банківських облігацій. Проект дозволить знизити вартість іпотечних кредитів на ринку з 18-20% до 14% річних. Наступна мета – зниження ставок до 12-12,5%. Надалі агентство має намір залучати до співробітництва інші комерційні банки.
Отже, в Україні виник первинний і сформований розгалужений вторинний ринок житла, які тісно пов'язані між собою, адже вони є елементами єдиної системи: зростання операцій на первинному ринку призводить до активації процесів на вторинному ринку, збільшує попит на операції з рефінансування іпотечних кредиторів, а це, в свою чергу, сприяє розширенню сукупного портфелю іпотечних кредитів. При цьому розмір дохідності іпотечних інструментів вторинного ринку є вирішальним фактором на встановлення ефективної ставки відсотків за іпотечною позикою.