Розділ і Теоретичні основи іпотечного кредитування

1.1.Сутність та природа іпотечного кредиту

Іпотечний кредит - це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна - землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека - це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору [41, c. 22].

Згідно із Законом України «Про іпотеку» іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею - будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження [5].

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться [48, c. 84].

Отже, історично сформувалися визначальні риси іпотеки, що відображають її сутність як способу забезпечення виконання зобов’язання:

• іпотека – застава землі та нерухомого майна, що виступає забезпеченням зобов’язання;

• майно, що є предметом застави, залишається у володінні та користуванні заставодавця;

• право кредитора задовольнити свої вимоги до позичальника за рахунок продажу заставленого майна.

Дослідження питання сутності іпотеки в сучасній науковій літературі та законодавстві різних країн дає підстави зробити висновок про існування двох основних підходів до розуміння іпотеки – правового та економічного.

З юридичного погляду, головним акцентом у тлумаченні суті іпотеки є забезпечення права кредитора в задоволенні його вимог за рахунок предмета іпотеки. Так, Юридична енциклопедія подає таке визначення іпотеки: «Іпотека – застава землі, нерухомого майна, при якій земля та/або майно, що становлять предмет застави, залишаються у заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставодержатель набуває право на задоволення забезпеченого іпотекою зобов’язання, яке не виконується, за рахунок предмета іпотеки» [41, с. 114]. Цивільний кодекс Франції визначає іпотеку як «речове право на нерухомість, призначену для виконання зобов’язань» [41, с. 116]. Статті Цивільного кодексу штату Луїзіана також зосереджують увагу на юридичному аспекті іпотеки: «Іпотека є речовим правом на майно для забезпечення виконання зобов’язань. Іпотека надає заставоутримувачу право у разі невиконання заставодавцем забезпеченого іпотекою зобов’язання вжити заходів щодо конфіскації та продажу майна у встановленому законодавством порядку, а також одержати задоволення своїх вимог за цим зобов’язанням переважно перед іншими кредиторами заставодавця за рахунок виручки від продажу майна» [41, с. 124].

Юридичний зміст іпотеки як речового права на нерухомість найкраще розкривають правові принципи іпотеки, найкраще описані І. Пучковською [61]:

• принцип спеціальності означає, що предметом іпотеки є конкретний об’єкт нерухомості;

• принцип обов’язковості – права на конкретний об’єкт нерухомості повинні обов’язково вноситись у спеціальну книгу. Іпотека стає дійсною для третіх сторін з моменту внесення запису в іпотечну (поземельну) книгу;

• принцип гласності (публічності) – вільний доступ зацікавлених сторін до даних іпотечних книг;

• принцип достовірності – записи в іпотечній книзі вважаються достовірними;

• принцип старшинства (пріоритету) полягає в тому, що внесені в книгу права реалізуються в порядку їх внесення, тобто діє пріоритет по передньої іпотеки над наступною. Кредитор, який уклав перший за часом іпотечний договір, має перевагу в задоволенні своїх вимог за рахунок предмета іпотеки перед наступними кредиторами.

Іпотека як речове право на нерухомість не виникає сама по собі, а має похідний акцесорний характер від забезпеченого нею зобов’язання. Іпотека являє собою додаткову угоду щодо основного зобов’язання, тобто виникає внаслідок виникнення основного зобов’язання, і припиняється одночасно з припиненням основного зобов’язання, тому пропонуємо виділити ще один правовий принцип іпотеки – принцип акцесорності.

З економічного погляду, іпотека невід’ємно пов’язана з виконанням фінансового зобов’язання. У зв’язку з цим в науковій літературі найпоширенішим визначенням іпотеки є застава нерухомого майна з метою забезпечення боргового зобов’язання, яке конкретизується як кредитне.

В. Д. Лагутін під іпотекою розуміє «заставу нерухомого майна, під яку надається кредит» [48, с. 75]. Словник банківських термінів подає таке визначення: «Іпотека – застава нерухомого майна (будівель, землі) для отримання в банку чи інших фінансових організаціях довготермінового іпотечного кредиту».

Тобто, тлумачення іпотеки як застави нерухомого майна для забезпечення кредиту є вузьким, оскільки, по-перше, не розкриває суті іпотеки як речового права на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки, по-друге, обмежує використання іпотеки лише кредитними відносинами. Тому вважаємо, що найточніше визначення іпотеки, яке повною мірою розкриває її юридичну та економічну сутність, сформульовано в Законі України «Про іпотеку». Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», «іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника» [6].

Аналіз наукових публікацій та досліджень дозволяє навести систематизовану класифікацію видів іпотеки за різними ознаками, яка дає можливість кращого розуміння сутності іпотеки (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Класифікація іпотеки за різними ознаками [18]

Залежно від предмета застави виділяють земельну іпотеку (застава землі), житлову (застава житла), комерційну (застава магазинів, офісних приміщень), промислову (застава цілісного майнового комплексу), аграрну іпотеку (застава земель сільськогосподарського призначення).

За часовим критерієм виникнення види іпотеки субординуються як попередня (старша) та наступні (молодші). Наступна іпотека – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов’язань нерухомість), є старшою іпотекою. Субординовані за часом виникнення іпотеки діють за принципом «qui prior est tempore potior est jure» – «хто перший, той і сильніший по праву».

За черговістю виникнення попередня та наступна іпотеки можуть вважатися першою, другою, третьою і т. д. іпотекою. Перша (старша, попередня) іпотека дає заставодержателеві переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачено договором). Класифікація іпотек за черговістю виникнення означає те, що одне й те ж майно може бути одночасно заставою під різні зобов’язання.

За таких умов в іпотечному договорі між іпотекодавцем та іпотекодержателем передбачають певні обмеження на предмет застави. Так, наприклад, у розвинутих країнах Європи та США усі наступі позики під іпотеку характеризуються підвищеною процентною ставкою та меншим терміном кредитування, а отже, більшим ризиком кредитора. Тому, як правило, якщо обсяг кредиту за першою іпотекою становить у середньому 70–80% ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50–60% [18, с. 110].

Залежно від кількості предметів застави іпотека може бути звичайною, об’єднаною, спільною та іпотекою на користь третьої особи. Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві. Якщо забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві, має місце об’єднана іпотека. Якщо зобов’язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов’язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителеві), – є іпотекою на користь третьої особи.

Різноманітність правових систем різних країн зумовили виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англосаксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського інституту фідуції, коли предмет застави перебуває у власності заставодержателя, то романо-греманська система права, поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки, яка передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

О. Євтух залежно від призначення іпотечного кредитування виділяє соціальну та дохідну іпотеки, а за характером основного зобов’язання розрізняє банківську (кредитну), податкову («фіско»), сімейну іпотеку та іпотеку на опікуна [35].

У законодавстві Франції, Португалії, окремих штатів США виділяють договірну, законну та судову іпотеки. Договірна виникає на підставі іпотечного договору за іпотечного кредитування. Різновидом договірної іпотеки є умовна іпотека – коли іпотечний договір набирає чинності з початку й до кінця виконання передбаченої ним умови. Законна випливає з принципу верховенства права (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо). Судова іпотека встановлюється за рішенням суду для забезпечення вимог позивача.

У деяких країнах (Німеччина, Швейцарія) існують дві форми іпотеки – оборотна і забезпечувальна. За оборотної іпотеки установа, що здійснила правовідносини, пов’язані з виникненням іпотеки, реєструє іпотечний договір та видає заставне свідоцтво, яке виступає засобом для подальшої передачі прав шляхом здійснення напису на заставному свідоцтві без звернення до установи, яка зареєструвала іпотечний договір. Таким чином, іпотека, окрім забезпечувальної функції, набуває форми документа, що впроваджується в економічний оборот. Забезпечувальна іпотека не супроводжується видачею заставного свідоцтва. Одночасно з оборотною набула розвитку іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник ініціює запис в іпотечній книзі (державному реєстрі іпотек) про обтяження свого майна іпотекою і отримує заставне свідоцтво, яке може пустити в оборот або залишити іпотеку за собою. Тобто власник майна є носієм першої іпотеки, а інші кредитори можуть придбати другу, третю і так далі іпотеки. У разі реалізації майна власник щодо інших кредиторів буде першим за рангом кредитором, що означає його пріоритетне право на задоволення вимог зі свого власного (але заставленого) майна [40, с. 88].

Отже, класифікація іпотек може бути різною залежно від традицій та особливостей застосування іпотеки в тій чи іншій країні, що склалися історично. Узагальнюючи класифікацію різновидів іпотеки, слід зауважити, що тут і надалі наше дослідження стосуватиметься лише банківської іпотеки, що виникає у відносинах між позичальником та кредитором (банком) з приводу надання іпотечного кредиту. Тому пропонуємо сформулювати визначення поняття банківської іпотеки. Банківська (кредитна) іпотека – це спосіб забезпечення кредитного зобов’язання позичальника перед кредитором, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у володінні і користуванні позичальника, а кредитор у разі невиконання позичальником кредитного зобов’язання має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета застави переважно перед іншими кредиторами позичальника з урахуванням рангу іпотеки. Банківська іпотека встановлюється на підставі іпотечного договору.

Банківська іпотека, як застава нерухомого майна, що реалізує на практиці один із найважливіших принципів кредитування – принцип забезпеченості, стала основою для розвитку сфери іпотечного кредиту. В економічній літературі під іпотечним кредитом розуміють довготермінову позику під заставу нерухомого майна. Терміни «кредит» і «позика» є практично тотожними поняттями, тому це визначення не розкриває змісту категорії «іпотечний кредит». Досліджуючи питання сутності іпотечного кредиту як економічної категорії, слід розглядати його підсистеми – кредит та іпотеку. З одного боку, під кредитом розуміємо сукупність економічних відносин, що виникають між кредитором та позичальником з приводу руху позиченої вартості.

З іншого – іпотека передбачає чіткий правовий механізм, що реалізує принцип забезпеченості кредитних зобов’язань нерухомим майном, супроводжується виникненням прав кредитора на таке нерухоме майно та порядок їх реалізації. Тому визначимо категорію «іпотечний кредит» так: іпотечний кредит – це економічно-правові відносини, які виникають між кредитором та позичальником з приводу руху позикових коштів, що супроводжуються встановленням умовної іпотеки на користь кредитора. У цьому визначенні застосовуємо поняття умовної або договірної іпотеки, оскільки за іпотечного кредитування іпотека виникає на підставі іпотечного договору між кредитором та позичальником, що оформляється одночасно з кредитним договором. Тобто іпотечний кредит – це та ж банківська (кредитна) іпотека, яку потрібно розглядати більшою мірою щодо грошових відносин, а не щодо нерухомого майна. Звідси житловий іпотечний кредит – це іпотечний кредит, виданий на цілі купівлі, будівництва чи оновлення (ремонту) нерухомості житлового призначення. Відносини у сфері іпотечного кредитування базуються на принципах, які поділяють на загальні, властиві всім формам кредиту (строковості, повернення, платності, забезпеченості, цільового призначення), а також спеціальні, притаманні іпотечному кредиту як особливій категорії (рис. 1.2).

Р ис. 1.2. Принципи іпотечного кредитування [48]

До спеціальних принципів іпотечного кредиту О. Лаврушин відносить такі [48, c. 29]:

• забезпечення кредиту заставою нерухомості;

• визначення величини позики як частки від вартості заставленого нерухомого майна;

• збереження за позичальником права володіння і користування заставленою нерухомістю;

• страхування ризиків іпотечного кредитування.

Вищенаведений перелік спеціальних принципів іпотечного кредитування доцільно доповнити принципом довгостроковості іпотечного кредиту, оскільки іпотечний кредит, як правило, надається на тривалий строк – від 5 до 30 років, що обумовлено високою вартістю житла, яке купують у кредит, та необхідністю здійснення чергових платежів у погашення позики впродовж тривалого періоду часу. Окрім цього, оскільки іпотечний кредит надається під заставу нерухомого майна, то йому властиві правові принципи іпотеки, описані вище.

Загальні та спеціальні принципи виступають основоположними рисами іпотечного кредиту, які необхідно розглядати як його сутнісні ознаки, оскільки за умови відсутності хоча б однієї з них іпотечний кредит як самостійна економічна категорія припиняє своє існування.

Специфіка іпотечних кредитних відносин формує певні переваги кредитування під заставу нерухомості як для позичальника, так і для кредитора. Головними перевагами іпотечного кредиту для позичальника є зростання інвестиційних можливостей шляхом перетворення нерухомості на операційний капітал; функціонування заставленої нерухомості за її цільовим призначенням; стабільність номінальних виплат протягом усього періоду позики; зниження розміру щомісячного, щоквартального, щорічного платежу через довгостроковість іпотечного кредиту.

Для кредитора іпотечне кредитування є привабливим з огляду на стабільний дохід, порівняно низький ризик за кредитом, що забезпечений нерухомістю, забезпечення стабільної клієнтської бази та довготривалої співпраці. З огляду на економічне значення іпотечного кредиту О. Євтух пропонує доповнити класифікацію принципів іпотечного кредиту принципом соціальності та дохідності [35, c. 31].