Висновки

Іпотечний кредит - це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна - землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Специфіка іпотечних кредитних відносин формує певні переваги кредитування під заставу нерухомості як для позичальника, так і для кредитора. Головними перевагами іпотечного кредиту для позичальника є зростання інвестиційних можливостей шляхом перетворення нерухомості на операційний капітал; функціонування заставленої нерухомості за її цільовим призначенням; стабільність номінальних виплат протягом усього періоду позики; зниження розміру щомісячного, щоквартального, щорічного платежу через довгостроковість іпотечного кредиту.

Структура механізму іпотечного кредитування включає такі основні елементи: суб’єкти, об’єкти, процедури кредитування, важелі (стимули, санкції), нормативно-правове забезпечення, інституційне забезпечення, інформаційне забезпечення.

У світовій практиці основним механізмом житлового фінансування є банківське іпотечне кредитування за рахунок довгострокових кредитних ресурсів, залучених із ринку цінних паперів. Цей ринок активно інвестують накопичувальні пенсійні фонди, інвестиційні фонди, страхові компанії тощо.

В Україні першими банками, які випустили іпотечні цінні папери, стали ПАТ АБ «Укргазбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк» і ПАТ АБ «Укрсіббанк». Правові основи функціонування іпотечного кредитування в Україні визначено в Законі «Про іпотеку».

В Україні функціонує Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, який визнано державною спеціалізованою фінансовою установою, що сприяє проведенню державної молодіжної житлової політики.

Основним завдання Фонду є надання молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам кредитів на будівництво (реконструкцію) або придбання житла за пільговою програмою та програмою часткової компенсації банківської ставки кредитів комерційних банків.

За результатами 2012 року механізмами пільгового довготермінового кредитування молодих сімей та державної підтримки для будівництва доступного житла скористались 2857 сімей, що в 2,3 рази більше у порівнянні з 2011 роком. В 2012 році в рамках реалізації програм Фонду введено в експлуатацію 66 житлових будинків у різних регіонах України, загальною кількістю квартир - 5659 з яких 1087 квартири отримали сім’ї – учасники програм Фонду. В 2012 році продовжувалась реалізація Державної програми забезпечення молоді житлом на 2002 - 2012 роки.

В Україні іпотечне кредитування почало активно розвиватися, починаючи з 2001 р., на що позитивно впливала низка факторів загальноекономічного характеру. Характерною історичною особливістю вітчизняного іпотечного ринку є значний рівень його валютизації (переважання кредитування в іноземній валюті). На сьогоднішній день банки помалу відновлюють процес видачі іпотеки. Проте кредитування фізичних осіб і корпоративного сектора досі залишається млявим. Особливо страждають через відсутність позик будівельники. Експерти переконані, що без грошових вливань відродження ринку нерухомості неможливе.

На цей час банки готові видавати іпотечні позики на вторинне житло під 23-30% річних у гривні. Первинний внесок повинен становити не менше 25-30% вартості житла. В іноземній валюті парламент кредитувати заборонив.

Для розвитку іпотечного кредитування в Україні необхідно активізувати діяльність ДІУ, а також залучити до видачі таких іпотечних кредитів інші фінансові установи (Ощадбанк, створювану Іпотечну компанію), провести бюджетне стимулювання у сфері молодіжного кредитування та сформувати надійний іпотечний портфель банку, продовжити фінансування пільгових програм надання іпотечних кредитів за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з урахуванням таких особливостей: збереження планомірності фінансування та недопущення припинення сплати частини відсоткової ставки, що компенсується; зважаючи, що державне фінансування реально охопило лише незначну частку молодих сімей, доцільною є зміна цільових груп надання пільгових кредитів та компенсації відсоткових ставок з усіх громадян на молодих спеціалістів стратегічно перспективних спеціальностей та державних служб і відомств з метою підвищення їхньої привабливості та сумлінності працівників. Щодо удосконалення нормативно-правового забезпечення іпотечного ринку необхідно забезпечити доопрацювання та ухвалення Закону «Про фонди банківського управління»; супроводити Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» необхідними нормативними актами КМУ щодо узгодження декларованих ним процедур організації будівництв із діючими та їх відповідність інтересам громадян; врегулювати процес переходу поточної практики реєстрації іпотек та відповідних правочинів у систему єдиного реєстру відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

Зростання іпотечного ринку стримується наступними факторами: нездатністю банків використовувати міжнародні схеми реінвестування через існуюче українське законодавство; нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства; наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності; загальною недовірою населення українським банкам та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора; відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування.

Найбільш раціональною схемою іпотечного кредитування повинна бути схема, що охоплює лише безпосередніх учасників іпотечного ринку, а саме: позичальник як безпосередній інвестор будівництва житла; кредитор, банк, який кредитує претендента на купівлю житла, та забудовник, який безпосередньо будує житловий об'єкт. При цьому банк виступає у двоякій ролі, перша – це кредитування покупця житла; друга – фінансування діяльності забудовника. Банк у цьому процесі (механізмі) фінансування повинен брати на себе не тільки процеси фінансування, а й процеси контролю.

Вдосконалення іпотечного кредитування в країні слід розглядати у двох аспектах: державної підтримки розвитку іпотечного ринку, яка сприятиме створенню системи стандартизації ринку, рефінансування первинних кредиторів, страхування ризиків усіх учасників іпотечного ринку – від інвестора до позичальника; розробки банком власної стратегії роботи на іпотечному ринку, покликаної визначити джерела ресурсного забезпечення, привабливість іпотечних кредитів та поєднати управління ризиками, притаманними іпотечному кредитуванню на всіх етапах технологічного процесу: від розробки інструментарію до внесення остаточного платежу клієнтом за наданим кредитом.