Вопрос 31: Договоры, заключаемые сельскохозяйственными и коммерческими организациями

Купля-продажа:

- Гражданский кодекс РФ.

- Земельный кодекс РФ 2001 г.

- ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим земельных долей, порядок выдела участков в счет долей.

Оборот земельных участков – в соответствии с Гражданским з-вом и ЗК РФ. Зем. Участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не могут быть объектами сделок и предоставляться в частную собственность.

Подробно регулирует оборот земель с/х назначения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Принципы:

• сохранение целевого использования зем.участков,

• установление предельного размера зем.участков, которыми может распоряжаться один собственник,

• преимущественное право покупки зем.участка или доли в праве общей собственности субъектом РФ,

• установление особенностей предоставления зем.цчастков иностранным лицам. Могут только на праве аренды,

ФЗ устанавливает предельные размеры и требования к местоположению уч-ков, обязанность лица произвести отчуждение, порядок принудительного изъятия.

Порядок купли-продажи:

• извещение органов субъекта РФ (или местного самоуправления) в пис. виде о намерении продать с указанием основных условий,

• в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. Продавец вправе продать участок третьему лицу,

• если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление,

• в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Порядок купли-продажи долей в праве общ.собственности:

• извещение других участников общей собственности в пис.виде (или путем публикация в сми) о намерении продать с указанием основных условий,

• в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец направляет извещение органу субъекта РФ (или местного самоуправления) о намерении продать с указанием основных условий,

• в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец вправе продать участок третьему лицу,

• если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление по тому же кругу,

• в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ и др.участники вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Аренда:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об об-те земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим зем. долей, порядок выдела участков в счет долей.

ГК: Ст.606: аренда – договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное пользование; плоды, продукция и доходы от арендованного имущества – собственность арендатора.

Ст.615: право арендодатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал или в качестве паевого взноса.

ФЗ, ЗК: Только участки (в том числе в долевой собств.), прошедшие гос.кадастровый учет.

Срок договора аренды – не более 9 лет. По истечение срока арендатель имеет преимущественное право на заключение нового договора на прежних условиях (за иск. Случаев п3 ст.35, п.1 ст.36 ЗК).

Иностранные граждане – только на праве аренды могут владеть зем.участками с/х назначения.

Размер арендной платы – по договору аренды.

Преимущественное право покупки участка арендатором в порядке, установленном для продажи долей (за искл. случаев – п.1ст36 ЗК)

При аренде на срок более 5 лет досрочное прекращение аренды по требованию арендодателю – только по решению суда.

В случае аренды доли – договор заключается со всеми участками, либо с одним при наличии у него доверенностей от других.

Аренда с правом выкупа (или выплатой всей стоимости в счет арендной платы) – возможна с предусмотрением этих условий в договоре аренды (особенности – ст.8 и 10 ЗК РФ).

Предельная площадь арендованного участка у одного арендатора – не ограничена.

ДОГОВОРЫ ЗАКУПКИ И ПОСТАВКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРОДУКЦИИ - договоры, регламентирующие порядок реализации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд. Отличаются от иных гражданско-правовых договоров, которые регулируют реализацию сельскохозяйственной продукции (купля-продажа, комиссия, фьючерсные, форвардные, опционные сделки). К отношениям, оформляемым данным видом договоров, применяются нормы ФЗ РФ от 2 декабря 1994 г. № 53-ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд". Несмотря на то что они не предусмотрены в ГК РФ в соответствующих случаях к имущественным отношениям, опосредуемым ими, в субсидиарном порядке применяются общие правила, касающиеся гражданско-правовых обязательств. применяемых в имущественном обороте, и особые правила, посвященные таким видам отдельных обязательств, как купля-продажа, поставка продукции для государственных нужд, контрактация. Договор закупки и поставки продукции, сырья и продовольствия схожи в том смысле, что они являются двусторонними, консенсуальными, опосредующими товарную форму отношений между сельскохозяйственными коммерческими организациями и предприятиями агропромышленного комплекса, с одной стороны, а с другой - специализированными коммерческими и некоммерческими организациями различных организационно-правовых форм, функционирующих на рынке продовольствия. Вместе с тем они отличаются друг от друга по субъектному составу, предмету, сфере действия. Договор закупки - это обязательство, в силу которого одна сторона - товаропроизводитель (поставщик) сельскохозяйственной продукции (сельскохозяйственная коммерческая организация, крестьянское (фермерское) хозяйство или гражданин, ведущий личное подсобное хозяйство) обязуется произвести (с соблюдением определенных технологических, агротехнических и экологических требований) и сдать сельскохозяйственную продукцию. Если эта продукция сдается в Федеральный и региональные фонды с передачей ее в собственность РФ либо субъектов РФ, то законодатель определяет этот договор как закупку. Если же покупатель (заготовитель) приобретает данную продукцию не для государственных нужд, то здесь используется традиционная для права РФ конструкция договора купли-продажи, комиссии. Другая сторона договора закупки - потребитель (покупатель), специализированная коммерческая или некоммерческая организация (хозяйственное товарищество, общество, производственный, потребительский кооператив, другое предприятие, учреждение) обязуется принять сельскохозяйственную продукцию и уплатить за нее в срок определенную цену. Переработанная продукция и продовольствие реализуются сельскохозяйственными коммерческими организациями, перерабатывающими предприятиями. посредническими коммерческими организациями по договорам поставки товаров народного потребления (колбасы, консервы и т.д.) либо по договорам купли-продажи. Любые договоры реализации сельскохозяйственной продукции, подвергнутой промышленной переработке и готовой для использования, и продовольствия. кем бы они ни заключались, подчиняются общим правилам ГК РФ о договорах поставки или купли-продажи. Основные условия договоров, заключаемых сельскохозяйственными коммерческими организациями, определяются по соглашению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор контрактации — особый вид договора на реализацию товара, заключаемого между субъектами предпринимательства.

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Сторонами данного договора являются продавец — производитель сельскохозяйственной продукции и покупатель — заготовитель этой продукции.

В качестве продавца-производителя выступают сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства, осуществляющие предпринимательскую деятельность по производству (выращиванию) сельскохозяйственной продукции.

Покупателем-заготовителем может являться коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по приобретению (закупке) сельскохозяйственной продукции для ее последующей переработки либо продажи (например, молочные заводы, мясокомбинаты, фабрики по переработке шерсти, предприятия оптовой торговли в сфере потребкооперации и др.).

В отличие от договора поставки, по договору контрактации продавец обязан произвести (вырастить) сельскохозяйственную продукцию для того, чтобы продать ее покупателю (заготовителю).

Из числа предпринимательских договоров по реализации имущества особое значение имеет договор продажи предприятия. Являясь разновидностью договора продажи недвижимости, данный договор в качестве своего предмета имеет наиболее типичный для предпринимательства вид недвижимого имущества — предприятие.

Несмотря на то, что закон предусматривает возможность продажи части предприятия, норма ГК РФ признает в качестве основного правила продажу предприятия в целом. Это является наиболее верным, так как предприятие — это неделимый имущественный комплекс, включающий доброе имя (деловую репутацию), определенную клиентуру или иные нематериальные активы, которые невозможно отделить при продаже предприятия или его части.

Продавцами по данному договору, как правило, являются субъекты предпринимательства (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), которым предприятие принадлежит на праве собственности. Покупателями предприятия по общему правилу являются также субъекты предпринимательства, так как они приобретают особый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре в соответствии с установленными правилами инвентаризации.

Закон содержит особые требования к форме договора продажи предприятия, который должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, указанных в законе. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.