27. Возникновение и прекращение права собственности на землю (земельные участки): основания и порядок возникновения.

Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекраще¬ния права собственности. Прежде всего это связано с изъятием (выку¬пом) земельного участка для государственных и общественных нужд.

Право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях:

При отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; при отказе собственника от права собственно¬сти на земельный участок;

— в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственно¬сти; в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собст¬венности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственник земельного участка осуществляет £го продажу на основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при обращении взыскания на земельный Участок по договору ипотеки, в связи с неисполнением основного обяза¬тельства.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собст-венности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить ка¬кие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязан¬ностей собственника в отношении соответствующего имущества до при¬обретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содер¬жание, обязан платить земельный налог до момента перехода права соб¬ственности иному лицу. Он же, как собственник, несет бремя содержа¬ния принадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотре¬но законом или договором)1. Поскольку риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, это положение настоль¬ко, насколько его можно распространить на земельные участки, также действует и для собственника земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль¬ной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 ЗК РФ).

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не до-пускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным зако-ном, производятся:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам;

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) реквизиция земельного участка;

4) конфискация земельного участка;

5) невозможность выдела в натуре земельного участка участнику до¬левой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ;

6) признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами;

7) выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд. Выкуп земельных участков для государственных или муниципаль¬ных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

— выполнением международных обязательств Российской Федера¬ции;

— размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;— иными обстоятельствами в установленных федеральными закона¬ми случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Список ос-нований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, одна¬ко в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров (п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем определено разме¬щение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное осно-вание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развития поселения, предусмотрен¬ным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ;

Основания возникновения права собственности на землю – обстоятельства (юридические факты), с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю (для граждан такими обстоятельствами являются: 1) решения местной администрации о предоставлении земельного участка и 2) гражданско-правовые сделки с землей – купля-продажа, мена, дарение, наследование и др.).

Нормы земельного кодекса в части возникновения прав на земельные участки являются отсылочными. Так, статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Права на земельные участки могут возникнуть по следующим основаниям:

- договор или иная сделка (договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением и т.п.);

- акт государственного органа или органа местного самоуправления (решения уполномоченного в области земельных отношений органа о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.);

- вступившее в законную силу судебное решение, установившее право на земельный участок;

- приобретение имущества способами, не запрещенными законом (приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности).

Основания для приобретения права собственности для всех объектов недвижимости в целом установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. ЗК РФ предусмотрены специальные основания приобретения права собственности на такой специфический объект недвижимого имущества, как земельный участок, гражданами - оформление права собственности на земельный участок, который находился у них на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения до 30.10.2001, то есть до вступления ЗК РФ в силу.

Основания и порядок приобретения прав на земельные участки регулируется Гражданским законодательством. Однако следует иметь в виду, что особенности приобретения прав на данный объект недвижимого имущества регламентированы Земельным законодательством и при наличии противоречий следует руководствоваться нормами Земельного кодекса как специальными по отношению к земельным правоотношениям.

Все права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним» .