ВСТУП

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на землю та платного характеру її використання потребуюють її економічного механізму регулювання земельних відносин, основою яких є оцінка землі.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціонального використання земель, забезпечити необхідну основу для формування її фінансово-економічної бази за рахунок отримання плати за землю.

Грошова оцінка земель населеного пункту здійснена відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу,при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійснення оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Відповідно до Податкового кодексу України , використання землі в Україні є платним. Розділом 13 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку в залежності від грошової оцінки землі. Земельний Кодекс України, прийнятий 25 жовтня 2001 року, вводить нову категорію – земель житлової та громадської забудови. Таким чином, робиться спроба спростити механізми взаємовідносин між окремими категоріями земель. Даний підхід дозволяє уникнути явищ існування однієї категорії в межах іншої.

Зважаючи на вище вказані фактори, стає зрозумілою необхідність оціночної діяльності на території населених пунктів. Грошова оцінка земель населених пунктів дозволяє встановлювати ціну земельних ділянок, розмір земельного податку, який справляється з них, розмір орендної плати за користування землею і вимагає професіоналізму та відповідної підготовки фахівців з експертної грошової оцінки.

Отже, проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери її застосування розширюються.

Законодавчими актами України визначено, що грошова оцінка земель є невід’ємною складовою державного земельного кадастру. Отже, її слід розглядати як урегульований нормами чинного законодавства окремий вид земельно-кадастрової діяльності, спрямованої на одержання, поширення, використання інформації, необхідної для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва та розміру державного мита згідно із законом; відчуження, обміну і страхування земельних ділянок, що належать до державної чи комунальної власності; застави; визначення вартості земельних ділянок, які належать до державної або комунальної власності, визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою (часткою комунального майна), яке є власником земельної ділянки; відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку, визначення збитків чи розміру відшкодування втрат за використання земельних ділянок у випадках, встановлених законом або договором; економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; ринкової вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод.

Грошова оцінка земель міста проведена відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммістобудуванні України, Мінсільгосппроду України та Українською академією аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150, змін і доповнень до розділу 3 «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» затвердженими тими ж державними органами від 15 квітня 1997 року №46/131/63/34 та зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 29 жовтня 1997 року за №511/2315, спільного наказу тих же державних органів від 14 вересня 1999 року №87/224/300/104 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 9 листопада 1999 року за №749/4042.

Грошова оцінка земель визначається поетапно.

На першому етапі визначена базова оцінка одного квадратного метра земель.

На другому – вартість землі для економіко-планувальних зон.

На останньому етапі – визначалась грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко-планувальних зон.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект роздержавлення і приватизації земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральний план забудови,статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування території.

В основу грошової оцінки земель села покладено рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва та розселення, облаштування його території з урахування функціональних та локальних факторів.

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь у межах населеного пункту розрахована за рентним доходом, що створюється при виробництві зернових культур на різних ґрунтах і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року.

Грошова оцінка земель міста визначена окремо для забудованих територій та сільськогосподарських угідь. Матеріали грошової оцінки оформлені звітом, що включає пояснювальну записку та графічні матеріали.

Об'єктом досліджень дипломної роботи є вивчення методичних підходів нормативної грошової оцінки населених пунктів на прикладі м.Монастириська , Івано-Франківської ї області.

Мета дослідження: встановити вартість земель населеного пункту.

Завдання досліджень:

1. Визначити процедуру виконання грошової оцінки населених пунктів.

2.Застосувати "Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів".

3. Визначити сферу використання результатів грошової оцінки земель населених пунктів.

В процесі розробки дипломної роботи на тему «Нормативна грошова оцінки земель м.Монастириська , Івано-Франківської області» зроблено спробу набуття необхідного досвіду при розрахунку грошової оцінки земель населених пунктів і вирішення наступних питань:

- вивчення законодавчої та нормативно-правової бази, а також спеціальної літератури, що регулюють земельні відносини на території населених пунктів;

- збору, систематизації і узагальнення основних природних та соціально-економічних відомостей про сільський населений пункт для подальших проектних розробок;

- структурно-кадастрового розподілу земель населеного пункту (створенню індексного плану) у відповідності із нормативно-методичною базою, єдиною на території України;

- грошової оцінки земель м.Монастириська, визначення механізмів плати за землю.

1 Загальні відомості

1.1 Загальні положення оцінки землі

Земля - основа національного багатства, яка має по чисельності власників масовий, всенародний характер.

Також вона є унікальним товаром стосовно вартості якого завжди існує суперечність: між власником землі та органами місцевої влади - коли йдеться про оподаткування; між органами місцевої влади та землекористувачами, коли визначається розмір компенсації при вилученні земель для громадських потреб. Поняття землі, як товару в незалежній Україні законодавчо введено в активний практичний обіг недавно, а точніше з прийняттям Земельного кодексу України. Воно пов'язане з ринком нерухомості, який формує центральну ланку в усій системі ринкових відносин. Земельні ділянки як об'єкти нерухомості є не тільки важливим товаром, який задовольняє різні особисті інтереси людей, але одночасно і капіталом у речовій формі, який приносить дохід. Тому найголовніше місце в економічному регулюванні земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

В Україні ще триває земельна реформа, яка спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 року, в Україні формування ринку землі здійснюється шляхом приватизації земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на початок 2001 року 11 млн. громадян або 85% загальної кількості громадян, що мають на те право, вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею більш ніж 3,3 млн. гектарів.

З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об’єкти незавершеного будівництва. Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 року № 32 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення». Станом на 01.01.05 органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж 19,7 тис. земельних ділянок несільськогосподарського призначення загальною площею понад 9,1 тис.га на загальну суму 1245,7 млн.грн., середня вартість 1 м² проданих земельних ділянок становила 13,7 грн [3].

Слід підкреслити регіональну нерівномірність процесу продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Досить сказати, що в м.Києві було продано лише 1,1% від загальної кількості проданих земельних ділянок, площа яких склала 0,8%, а загальна вартість проданих земельних ділянок становила 27,4% від загалу.

Процес становлення ринкових земельних відносин проходить у складних умовах. Зміни відбуваються повільно, а здобутки долаються нелегко. Тричі переносились граничні строки завершення приватизації. У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб’єктами підприємницької діяльності об’єкти, перебувають у власності цих суб’єктів. Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації і продажу земельних ділянок з державної власності. Крім вдосконалення земельних відносин триває і вдосконалення економічних механізмів їх регулювання, зокрема проводяться нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок.

На сьогоднішній день недостатньо розвинуті фінансово-правові механізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операцій із земельними ділянками на вторинному ринку. Не ефективно функціонують ринкові інституції (земельні біржі, земельні банки, земельні аукціони тощо) через відсутність чітких організаційно-правових умов забезпечення їх діяльності, що унеможливлює розвиток і функціонування вторинного ринку землі. Недосконалим є інформаційне забезпечення для проведення експертної оцінки земельних ділянок: відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ділянки, їхню вартість, ринкову історію (інформація про динаміку зміни в часі вартості земельної ділянки) й обмеження щодо їх використання. Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Обтяжливими є процедури попереднього погодження з органами виконавчої влади та місцевого самоврядування умов спорудження об’єктів на земельних ділянках несільськогосподарського призначення, оформлення та затвердження проектної документації і одержання дозволів на забудову цих земельних ділянок.

Серед основних напрямів розвитку стабільного функціонування та регулювання розвиненого ринку землі особливе місце займає розвиток земельнооціночної діяльності в ринкових умовах, що потребує:

- запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, прав на них, в тому числі в комплексі з об’єктами нерухомості;

- створення механізмів забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення та прав на них;

- надання державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експертної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

- організації державного регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування, сертифікація, атестація тощо);

- здійснення моніторингу ринку земельних ділянок.

Значно звужували масштаби застосування експертної грошової оцінки земельних ділянок постанова Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 року № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення» та відповідний «Порядок експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення» , затверджений Наказом Державного комітету по земельних ресурсах України від 8 липня 1999 року № 72 .

Зазначеними нормативними документами не передбачалося застосування експертної грошової оцінки для земельних ділянок:

- наданих у користування та переданих у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній або комунальній власності, для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель, дачного і гаражного будівництва, садівництва;

- громадянам і юридичним особам України - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- які перебувають у державній або комунальній власності і не можуть бути передані у приватну власність [1].

Нового поштовху набув розвиток інститут оцінки земельної власності після прийняття 25 жовтня 2001 року нового Земельного Кодексу України , який вступив в дію з 1 січня 2002 року. Відповідно до Земельного Кодексу України , обов’язковим є проведення експертної грошової оцінки земель при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

На виконання прикінцевих положень Земельного Кодексу України (розділ IX п.4, «є»), Кабінетом Міністрів України постановою від 11 жовтня 2002 року № 1531 була затверджена «Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок» та Держкомземом України розроблено і затверджено наказом від 9 січня 2003 року № 2 «Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок» (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 року № 396/7717). Саме цими документами було знята зазначена вище заборона та уточнена сфера застосування експертної грошової оцінки земельних ділянок, а саме: при укладанні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок у тому числі для цілей справляння державного мита, крім угод оренди, дарування та довічного утримання.

Очікуване підвищення попиту на земельнооціночну діяльність потребує, з одного боку, збільшення спеціалістів-оцінювачів та рівня їх професійної підготовки, а з іншого - посилює вимоги до державних органів, органів місцевого самоврядування та саморегулівних організацій оцінювачів щодо регулювання оціночної діяльності.

Саме на це спрямований Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятий 12 липня 2001 року № 2658, оскільки ним визначаються правові засади забезпечення здійснення оцінки нерухомості, майнових прав та професійної оціночної діяльності в країні, її державного та громадського регулювання, захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 № 1440 затверджено Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», а також постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 № 1442 затверджено Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», які є обов’язковими для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб’єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативними організаціями методами управління реалізувати свої повноваження на підставі створення екологічних умов раціонального використання земель, забезпечити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок впровадження плати за землю. Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, при купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку. Грошова оцінка земель здійснюється відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27.01.2006 № 18/15/21/11 [1] та включає цілий комплекс спеціальних процедур, спрямованих на визначення вартості земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка проводиться методом капіталізації рентного доходу відповідно до встановлення нормативів. На першому етапі визначається базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; на другому - вартість по економіко-планувальних зонах; на останньому етапі - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко-планувальних зон.

Даний Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів розроблено у відповідності з постановами Кабінету Міністрів України: від 23 березня 1995 року № 213 "Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 31 жовтня 1995 року № 864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 8 серпня 1995 року № 617 "Про хід виконання Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року № 456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" в Запорізькій, Івано-Франківській областях та місті Києві” [19].

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, та земель населених пунктів. При відсутності грошової оцінки земельних ділянок

несільськогосподарського призначення, підлягають продажу, в тому числі під об'єктами незавершеного будівництва та автозаправними станціями, що реалізують маханомастильні матеріали виключно населенню "Порядок встановлює механізм їх оцінки".

Виходячи з частини четвертої статті 4 Земельного кодексу це стосується приватизації земельних ділянок, що надані або передбачені правилами використання та забудови населених пунктів, їх генеральними планами та іншою містобудівною документацією в межах або за межами населених пунктів для: [2]

- багатоквартирної без садибної житлової забудови;

- громадської забудови (за винятком земель, наданих для розміщення будинків органів державної влади та державної виконавчої влади);

- промисловості (за винятком гірничодобувної);

- об'єктів комунально-складського господарства ( кр. кладовищ).

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупності вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільсько- господарського призначення матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпо- рядкування, проекти формування територій і встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій, та грошової оцінки земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) Рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають.

На гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний дохід (з нульовим, або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара.

Грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів, визначається за аналогічними агро - виробничими групами ґрунтів, які до них прилягають.

Для організації і проведення робіт з грошової оцінки земель і встановлення їх ціни, включаючи земельні ділянки несільсько-господарського призначення, що підлягають продажу, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації створюють комісії у складі спеціалістів управлінь (відділів) земельних ресурсів, сільського господарства, сільськогосподарських й інших підприємств, працівників тих сільських, селищних та міських (міст) районного підпорядкування) Рад народних депутатів, на території яких розташовані земельні ділянки, що приватизуються.

Комісії очолюють заступники голів відповідних державних адміністрацій та виконкомів міських Ради народних депутатів.

Результати грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Міст районного підпорядкування, селищ міського типу і сільських населених пунктів, у тому числі грошової оцінки: ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Що підлягають продажу у цих населених пунктах та їх межах, розглядаються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються районними державними адміністраціями за наданням комісій.

Результати грошової оцінки земель міст Києва і Севастополя, міст обласного підпорядкування. Втому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Що підлягають продажу у цих містах, розглядаються і погоджуються місцевими органами Дрежкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями, виконкомами міських (міст обласного підпорядкування) Радами народних депутатів за поданням комісій.