2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Финансовая целесообразность - обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающего способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Физическая осуществимость - основана на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проектов, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам и т.д.

Законодательная разрешимость - необходим анализ строительных и экологических нормативов, ограничения этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы роста города, района, негативное настроение местного населения, пожароопасность.

Строительство 5-ти этажного кирпичного дома является юридически законным. Он построен в соответствии со строительными и экологическими нормативами.

Учитывая, что на том месте, где построен дом - спокойный рельеф, а также хорошая транспортная доступность, наличие коммунальных удобств, можно говорить о физической осуществимости строительства данного объекта.

В итоге, наилучшим и наиболее эффективным использованием двухкомнатной квартиры в кирпичном жилом доме по адресу: г. Курган, ул. Черняховского 16-31.

2.4 Понятие рыночной стоимости

В соответствии с Гражданским кодексом РФ статье 130 к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [3].

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. При оценке недвижимости применяют различные показатели стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.