Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Цель данной курсовой работы - определить рыночную стоимость объекта оценки для получения ипотечного кредита.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- описать сущность оценки жилья;

- охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;

- оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

- провести сравнительный анализ результатов оценки;

- разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.

Объект исследования в курсовой работе - оценка жилой недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

1 Формы стоимости

Полезность объектов недвижимости очевидна и многообразна. Они способны удовлетворять потребности и нужды людей в жилье, отдыхе, производственной или иной деятельности.

Естественно, что разные виды недвижимости будут иметь различное проявление полезности. Так, полезность сельскохозяйственных земель будет определяться продуктивностью их почв, т.е. объемом и качеством объемом и качеством возводимых зданий для той или иной функции. Иными словами, недвижимость становится полезной при конкретном использовании и когда в таком использовании возникает потребность. Из этого вытекают два важных положения. Во-первых, полезность является скорее относительной, чем абсолютной характеристикой недвижимости, степень которой различна для конкретных лиц. Это вносит определенную субъективность в оценку ценности одной и той же недвижимости [1].

Поэтому для конкретного человека или предприятия полезность его собственности может отличаться от той, которая признается рынком. Во-вторых, полезность скорее зависит от экономических, социальных и политических условий, чем от физических характеристик самой недвижимости. А степень полезности формируется существующими спросом и предложением, конкуренцией, иными рыночными факторами, которые прямо или косвенно воздействуют на продуктивность и эффективность использования имущества. Таким образом, оценка недвижимости должна отражать ее полезность, прежде всего, с точки зрения рынка. Именно в ответ на необходимость учета влияния всех рыночных сил еще Адамом Смитом было предложено разграничивать понятие потребительной и меновой стоимости, так как один и тот же объект недвижимости может иметь потребительную стоимость, совершенно отличную от ее меновой стоимости.

Стоимость недвижимости с точки зрения конкретного человека, собирающегося использовать ее или используемую определенным образом для удовлетворения своих потребностей, называется потребительной стоимостью. Ее величина зависит от индивидуальных вкусов, взглядов, личных планов и ожиданий конкретного человека. Кроме того, существует много разных обстоятельств, в силу которых потребительные стоимости одного и того же объекта недвижимости для разных лиц могут существенно различаться. Стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением объекта недвижимости и проявляющуюся в форме цены при его обмене на деньги, называют меновой стоимостью.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой. Отличие меновой стоимости от потребительной стоимости заключается в том, что меновая стоимость объективируется только при продаже и тем самым обосновывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, которые участвуют в сделке.

Стоимость недвижимости с точки зрения типичного потребителя, собирающегося использовать ее или используемую её, называется меновой стоимостью.

Меновая стоимость обычно рассматривается как обобщенная характеристика ценности объекта недвижимости с позиций неопределенного числа его потенциальных обладателей, то есть с точки зрения рынка, состоящего из деятельности и мотивации многих его участников.

Рыночная стоимость, чаще всего применяемая в оценочной деятельности является стоимостью относительно рынка, на котором происходит переход из рук в руки прав владения имуществом. На товарном рынке всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.