3. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды.

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам.

Расчетно-аналитическое задание

Задача №7

Укажите правильный способ внесения поправки на местоположение к вероятной стоимости объекта с использованием метода сравнительного анализа продаж:

а) стоимость объекта (С_о) = стоимость аналога (С_а) + поправка на местоположение; (П_м);

б) С_о = С_а * П_м;

в) С_о = .

Ответ: б.

Задача № 27

Определить стоимость объекта недвижимости затратным методом, исходя из следующих данных (т.д.е.):

- стоимость земельного участка - 560

- стоимость строительства аналогичного нового здания - 620

- прибыль застройщика - 110

- физический износ - 172

- функциональный износ - 116

- внешнее экономическое устаревание - 12

Решение: Стоимость= 560+620+110=1290

Общий износ=172+116+12=300

Стоимость объекта недвижимости=1290-300=990

Ответ: Стоимость объекта недвижимости 990 т.д.е.

Задача № 24.

Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

Решение: Sкв.=1000000*(1+(0,06/12)/4)^2*4=1127412,3629 млн.ден.ед.

Ответ: Стоимость здания через два года будет стоить 1127412,3629 млн.ден.ед.

Задача № 2.

Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100000 д.е. при 12% годовых? Выплаты производятся раз в год, срок амортизации 25 лет.

Решение: PMT=100000/(1-(1/(1+0,12)^25*12)/0,12=1052,63 д.е.

Ответ: ежегодные платежи по ипотеке составляют 1052,63 д.е.