1.3 Особенности ипотечного рынка Украины

«Рынок ипотечного кредитования в Украине развивается очень высокими темпами, и на сегодняшний день ипотека является одним из самых привлекательных банковских продуктов. Если взять такой важный показатель, как доля ипотеки в ВВП, то Украина значительно опережает таких соседей, как Россия (около 1% от ВВП) и Казахстан (2,3% от ВВП), в странах ЕС — 40-75% ВВП», — комментирует Алексей Пилипец, исполнительный директор УНИА.

Согласно данным УНИА структура ипотечного портфеля по объемам кредитования выглядит следующим образом:

— кредиты на покупку жилья — 51,2%;

— кредиты на потребительские цели — 38,3%;

— кредиты на строительство жилья под залог незавершенного строительства - 7,4%;

— рефинансирование — 0,4%;

— кредиты на покупку земельного участка — 1,9%;

— кредиты на коммерческие цели под залог жилья — 1,8%.

На рынке ипотечного кредитования в Украине отмечаются первые позитивные сдвиги. Однако до достижения докризисных показателей ему еще очень далеко.

Так с начала 2010 года количество банков выдающих ипотечные кредиты увеличилось с 10 до 25. При этом в благополучном 2008году данной деятельностью занималось 90 банков. Всего же в Украине сейчас работает 176 банков.

На фоне довольно таки высоких средних процентных ставках на рынке снижается минимальная стоимость кредитования. Так в ноябре 2010 года самые дешевые кредиты по «первичке» выдавались под 14,71%, а по «вторичке» по 16,45%.

Сократился в свою очередь и минимальный аванс размер, которого достиг 10% от стоимости недвижимости. В свою очередь удлиняются и сроки кредитования. В настоящий момент в стране можно взять кредит на 20 лет.

Вместе с тем на рынке резко сокращается объем ипотечной задолженности. Так с января по октябрь данное значение снизилось на 11,22% или 10,87 млрд. грн. Для сравнения за весь 2009 год сокращение составило лишь 5,4% или 5,47 млрд. грн. Вместе с тем украинцы все еще должны по ипотеке 86,03 млрд. гривен.

На фоне, казалось бы, позитивных тенденций в стране довольно таки высокий процент просроченных ипотечных кредитов. Согласно экспертам Moody's Investors Service таковых на Украине 22% от общего объема займов, что существенно больше, чем в Казахстане (15,8%) и РФ (12%).

Не смотря на увеличивающееся количество займов выдаваемых в гривнах, на рынок все еще серьезно давит большая доля ипотечных займов выданных в валюте. По имеющимся данным 77% кредитов было получено украинцами не в национальной валюте. На фоне возможных резких колебаний курса последней все данные займы относятся зарубежными специалистами к «проблемным» [7].

Не радует и количество выдаваемых кредитов. Согласно данным Ипотечной ассоциации Украины, за год заключено всего 50 сделок. Единственное что возросло так это объем реструктуризированной задолженности, достигшей 1,8% от общего объема заимствований.

На этом фоне главным сдерживающим фактором ипотечного рынка остается низкий уровень дохода заемщиков. Последние для приобретения квартиры в Киеве должны получать как минимум 10 – 12 тыс. гривен на семью. А это даже в столице является далеко не всегда достижимым показателем.

С учетом того, что Киев и область являются регионами с наиболее высокими зарплатами, вполне объяснимым выглядит тот факт, что около трети выданных кредитов приходится на столицу и ее окрестности. Для сравнения на Одесскую и Днепропетровскую область от общего объема заимствований приходится 14,5% и 8,8% соответственно. Соответствующая информация содержится в сообщении Национального банка Украины.

В свою очередь сам рынок страдает от отсутствия стабильных и долгосрочных ресурсов финансирования ипотеки, низкого уровня капитализации и развития институциональных инвесторов, недостаточного уровня развития нормативно-законодательной базы, рисков ипотечного кредитования и неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости Украины. Помимо этого к минусам украинского рынка ипотечного кредитования можно отнести отсутствие единого реестра регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, отсутствие единого электронного кадастра земли, слабую процедуру обращения взыскания и такой же несовершенный процесс оценки предмета ипотеки, отсутствие реального индекса и методики определения плавающей процентной ставки [24].

Кредиты на покупку недвижимости для большинства украинцев остаются недостижимыми. Об этом свидетельствуют цифры официальной статистики. Так, по последним данным НБУ доля ипотечных кредитов в общем портфеле банковских займов не превышает 1%, а по итогам июля 2011 года было заключено всего лишь 350 новых договоров.

Тем не менее, 13 банков из 25 крупнейших по размеру активов предлагают воспользоваться кредитом для приобретения недвижимости. Правда, условия по таким займам все еще довольно жесткие. Так, все без исключения банки требуют обязательное наличие официального дохода, достаточного для обслуживания кредита, и постоянное место работы. Учитывая среднестатистическую заработную плату в стране, которая по данным Госкомстата на июль 2011 года составляла 2749 грн., подобные требования закрывают доступ к ипотечным кредитам для большинства украинцев.

Правда, некоторые другие условия, такие как годовая процентная ставка, максимальный срок кредита и обязательный первый взнос, становятся более привлекательными.

Так, семь банков из 25 крупнейших по размеру активов предлагают кредит на покупку недвижимости с максимальным сроком 20 лет, три банка могут предоставить подобный кредит на 15 лет и еще три банка на 10 лет.

Также снижаются стоимость ипотечных ссуд. Так, по состоянию на 16 сентября 2011 года по кредитам с максимальным сроком 20 лет, средняя по рынку ставка составляет – 17,28%. Стоит отметить, что львиную долю предложений по кредитам на недвижимость составляют продукты с фиксированной процентной ставкой. Только 5 банков предлагают ипотеку под плавающую ставку, которая является ниже фиксированной. Разница между ними в среднем по рынку составляет чуть более одного процента.

Для ипотечных займов сроком 15 лет средняя процентная ставка чуть выше предыдущей и составляет 17,78%, а для кредитов на 10 лет такая ставка еще выше – 19,26% годовых.

Кроме максимального срока и размера годовой процентной ставки, показателей, которые непосредственно влияют на размер ежемесячного платежа, многим потенциальным заемщикам интересен размер обязательного авансового платежа, который определят доступность ипотечной ссуды.

Еще весной для оформления кредита на недвижимость большинство банков требовали от своих клиентов оплаты из «собственного кармана» 40% - 50% стоимости приобретаемой в кредит недвижимости. Сегодня же этот показатель значительно снизился и по состоянию на 16 сентября 2011 года в среднем по рынку составляет 27,3% от стоимости приобретаемой недвижимости [22].

При этом, среди 13 банков работающих на ипотечном рынке, MyBank зафиксировал один кредитный продукт без авансового платежа, два кредитных продукта с 10% авансовым платежом и два продукта с 20% авансовым платежом.

Резюмируя все выше изложенное можно смело утверждать, что современный рынок ипотечного кредитования является недоступным для большинства населения. Данный сегмент банковского кредитования зависит от целого ряда экономических факторов и банальным снижением процентных ставок вряд ли удастся кардинально изменить сегодняшнюю ситуацию.

Таблица 1.1 — Средняя стоимость ипотечного кредитования по версии Простобанк Консалтинг

Срок кредита	Средняя реальная ставка на 16.03.2012, годовых	Изменения за месяц, процентные пункты
1	2	3
20 лет	19,45%	0,28
15 лет	19,70%	0,47
10 лет	20,45%	0,28
5 лет	20,68%	0,4