3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеу мәселелері мен оны шешу жолдары

Біздің еліміздегі ипотекалық несиелеу нарығы - салыстырмалы түрде жаңа және жас нарықтардың бірі. Ипотекалық несиелеудің республикадағы соңғы 10 жылдық дамуы жағымды және жағымсыз да сәттермен ұштасады. Ал енді ипотекалық несиелеудегі мәселелерге тоқталып, оны шешуге тырысайық.

Дағдарыстың бірінші толқыны өткенімен, банктердің белсенді жұмыстарының кезінде алынған ипотекалық несиелерді қайтару мәселесі әлі де шешімін таба алмай келеді. Қазіргі күні де ипотекалық қарызгерлер мемлекеттен көмек күтеді. Ал, 2005-2006 жылдары барлық мәселелерді несие арқылы шешуге болатындай көрінді. Қарызға ұялы телефоннан коттеджге дейін сатып алуға мүмкіндік туды. Ең кең таралған займ түрі ипотека болды. Банктер әр түрлі несие өнімдерін халыққа ұсынып, бір-бірінен асып түсуге ұмтылды. Пайыздық қойылымдар 16-20 пайыз аралығында болды. 2007 жылға қарай Астананың кейбір жаңа үйлерінде шаршы метріне 5000 АҚШ долларын да құрады. Алайда, бұл халықты еш қорқытпады. Ипотекалық несиелеуді рәсімдеу де оңай жүргізілді. Сонымен қатар, жарқын жарнамалар мен еліміздің танымал азаматтары (елбасымен қоса) халыққа ипотекалық несие алуға кеңес берді. Ал, қарапайым халық болса, мүмкіндіктерін жібергілері келмей, қоныс тойларын тойлауға асықты. Бернеше жыл ішінде тұрғын үй бағасы орташа есеппен 272%-ға артты. 2007 жылдың тамызында бұл жүйеде қиындықтар басталды. Тұрғын үй бағасының шарықтап тұрған кезінде несие алған қарызгерлер өз міндеттемелерін орындай алмайтын болып шықты. Мемлекет қаржы жүйесін сақтап қалу үшін екінші деңгейлі банктерге көмек көрсетті. Міндеттемелерін орындай алмаған ашынған қарызгерлер қауіпті қадамдарға да барды. Ал, үйлерінен де, өмірлерінен де айырылғысы келмеген ипотекалық қарызгерлер өз құқықтарын қорғау үшін бірікті. Ең алғашқы ірі қалаларда филиалдарын ұйымдастырған «Оставим народу жилье» қоғамдық бірлестігі болды. Осылайша, банктер өз клиенттерінің қарыздарын қайта қарап, қайта құрылымдап, ипотекалық несиенің шарттары да өзгерді. [28]

2010 жылы Ұлттық Банк төрағасы Григорий Марченко ипотекалық қарызгерлердің мәселесі мемлекеттік іс емес деп кесіп айтқан болатын. Ал, табыстарынан айырылған немесе көп бөлігінен айырылған азаматтар, жанұялар үшін пайыздық қойылымның 13,5%-дан 9,5%-ға төмендеуі мәселені жеңлдеткенмен, оны шеше алмайтыны анық. Бағалаушылардың Республикалық палата президиумы төрағасының орынбасары Александр Калинин бұл мәселенің көзін Қазақтандағы ипотеканың қолжетімділігі туралы аңыздың қалыптастырылуында деп ойлайды. Осыған қоса, банктер шетелден 4%-бен несие алып, оны халыққа 16-20%-бен ұсынды. «Ипотекалық несиелер банктердің сыртқы қарыздарын жабудың негізгі көзі болғандықтан, мәселелі ипотекалық қарызгерлерге үлкен жеңілдіктер көрсетілмейді деп ойлаймын» - деді эксперт Калинин. [28]

Отандық тұрғын үй ипотекасының дамуындағы қоғамда кең таралған және аты шулы ипотекалық қарызгерлер мәселесі. 2011 жылдың тамызында құрылған ОО «Право на жилье» бұл мәселемен соқтығысқан қарызгерлер туралы базаны қалыптастырды. Бұл ұйымның мақсаты несие беруші банктермен келісе отырып, қарызгерлердің банктердің алдындағы қарыздарын өтеудің өзара тиімді жолдарын іздестіру болып табылады. Л.Гумилев атындағы Еуразиялық Ұлттық Университетінің ғалымдарының тапсырысы бойынша жүргізілген зерттеу бойынша көпшілік «ипотекалық қарызгерлер» өздерінің пәтерлерін дағдарыс алдындағы периодта 2006-2007 жылдарда алып және дәл осы уақытта өз табыстарын жоғалтқан. Қазіргі таңда 95 пайыздан астам қарызгерлер төлемқабілетсіз. Олар: жұмыссыздар, төмен жалақы алатын азаматтар, зейнеткерлер, мүгедектер мен үй шаруасындағы әйелдер.

Сонымен қатар негізгі банктік мәселелердің бірі активтер мен пассивтердің жеделділігінің сәйкес келмеуі болып табылады. Ипотекалық несиелеуде несиелер орташа алғанда 10 жылға және одан да ұзақ мерзімге беріледі. Ал депозиттер салымшылармен әдетте 2 жылдан астам уақытқа салына бермейді. Бұндай сәйкессіздікті шешудің жолдары ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру мен секьюритизация болып табылады. Қаржы құрылымдары немесе мемлекеттік институттардың тарапынан жеткілікті қаржылық қолдаудың болмауынан ипотекалық несиелеу сферасына ақша қаражаттарын инвестициялаудың тәуекелділігі жоғары болып келеді. Аталған тәуекелділік деңгейі банктермен несиелерге жоғары пайыздық қойылымдарды бекіту арқылы (теңгеде 12 мен 16 пайыз аралығында, еркін конверттелетін валютада 11 мен 13 пайыз аралығында) орын толтырады.

Бұрынғы ҚР Премьер-министрі К.Мәсімовпен болған онлайн конференция барысында ҚР Ұлттық Банкі мемлекеттің тұрғын үй бағаларының және ипотекалық несиелеудегі пайыздық қойылымдардың өсуін шектемейтіндігі туралы айтқан болатын. ҚР Ұлттық Банкінің жауабында былай айтылған: «Қазақстан нарықтық экономикасы бар ел және мемлекеттің тұрғын үй бағасының және ипотекалық несиелеудің пайыздық қойылымының өсуін тежеуі мүмкін емес. Банктер өз қызметтерін шекті пайыздық қойылым, мерзім және сома бойынша ережелер бойынша жүргізуде. Банктің пайыздық саясатына елдегі инфляция деңгейі, ұлттық валютаның айырбас курсы және депозиттер, банктің басқа да қарыздары бойынша пайыздық қойылым әсер етеді». ҚР ҰБ тұрғын үйдің қолжетімділігі мәселесін Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысы мемлекеттік бағдарламасының шеңберінде шешуге кеңес береді. Ипотекалық несиелерді берумен «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ мен Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы айналысуы тиіс. Өйткені бұл мемлекет айналысатын әлеуметтік мәселе. Жоғарыда аталған институттар мемлекет бюджетінен қосымша ресурс пен салымшылардың жинағы түріндегі ресурсты тарта алады.

Несиелік институттар өз активтерін қарызгерлерге берген қаражаттың 100 пайыз қайтарылуымен қамтамасыз еткісі келетіндігі түсінікті жайт. Бұл жерден туындайтын мәселелерге қарызгердің табысының ашықтығы, алғашқы салым мөлшері және сол сияқты мәселелер жатады. Банктерді қызықтыратын мәселе қарызгердің табысының ашықтығы мен мөлшері. Ипотекалық несиелеудің дамуының алғашқы кезеңдерінде несиені беру үшін қарызгердің табысы ретінде тек ресми табысы қарастырылса, қазіргі таңда көпшілік банктер ресми емес (негізделмеген) табыс көздерін де (ғимаратты, автокөлікті жалға беру келісімшарттары және тағы басқа) қарастырады. Бірақ негізделмеген табыс көздері әсерінен жылдық пайыздық қойылым мөлшері жоғарылайды. ҚР Салық Кодексінде ресми және ресми емес табыс көздері туралы мәселе өз шешімін әлі таппағандықтан, осы мәселеге байланысты салық заңнамасына реформалау енгізу керек сияқты. Қарызгерлердің несие алу процесінде кездесетін тағы бір мәселе - алғашқы салым мөлшерінің жоғары өлшемі. Сонымен қатар алғашқы салым мөлшеріне қатысты несие беру параметрлері өзгереді. Несие ұйымдары салынатын алғашқы салым мөлшеріне байланысты пайыздық қойылымды өсіре алады немесе несиелеу мерзімін қысқарта алады. Тұрғын үйге бағаның ірі қалаларда, әсіресе Алматы және Астана қалаларында шарықтауы потенциалды қарызгерлер санының қысқаруына әсерін тигізетіні сөзсіз. Оған қоса пайдалануға беріліп жатқан жаңа үйлердің сапасы мен құрылыстың төмен темпі де ипотекалық несиелеуді тежеп отырған факторлар болып табылады. [29]

2012 жылы   тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы алдыңғы операторы болып табылатын  Penny Lane Realty компаниясы ипотеканың қолжетімділігіне зерттеу жүргізген болатын. Зерттеуге 60 мемлекет қатысып, Қазақстан қолжетімді ипотека рейтингісінің 55 - орнын иеленді. Зерттеу барысында пайыздық қойылым, қарыз шотын ашу мен жүргізу үшін төлемдер, тұрғын үй бағасы ескерілген. Қазақстандағы орташа пайыздық қойылым 15,5% (салыстыру үшін: рейтинг бойынша бірінші орынға ие Данияда 1,36%) деп анықталған. Ал, ай сайынғы төлем 1302 евро болса (Данияда 566), жалпы пайыз бойынша артығымен төлеу 190 152 евроны (Данияда 16 684) құраған. Сонымен, салыстырмалы талдаудың қорытындысы бойынша қазақстандық азамат 20 жыл ішінде алынған несие бойынша Дания азаматына қарағанда 2,55 есе артығырақ төлейді. Ал, өз кезегінде Дания азаматы жалпы несие бойынша 1,11 есе ғана артық төлейді. Қазақстандағы жан басына шаққандағы орташа айлық табыс мөлшері 565 евро болса, Данияда 4 334,9 евроны құрайды. Яғни, Данияның тұрғыны орташа есеппен алғанда еңбекақысының тек 13%-ын ипотекаға жұмсаса, ал қазақстандықтың бұл мақсатқа 2,5 еңбекақысы қажет болады. Халықаралық ипотека нарығын зерттеудің қорытындысы бойынша, азаматтарының үймен қамтамасыз етілуіне жете мән беретін скандинавиялық елдер болып шықты: Дания, Швеция және Норвегия елдері рейтингтің сәйкесінше бірінші, екінші және алтыншы орындарын алады. Ондыққа Ұлыбритания мен Евро Одақ елдері енген. [29]

Еуропаның жылжымайтын мүлік федерациясының вице-президенті Рамон Риердің пікірінше, Қазақстандағы жылжымайтын мүліктің қымбат болу себебі – қаржыландырудың жоқтығы мен кредит берудің жоғары пайыздары.

Қазақстандықтар шетелдегі жылжымайтын мүлікке ақшаны белсенді түрде салуда, мұның себебі Қазақстандағы жылжымайтын мүлік бағасы Еуропадағыға қарағанда көп жоғары. Мысалы, Испанияда 2007 жылдан бастап 2012 жылға дейін жылжымайтын мүлік бағасы 50%-ға дейін төмендеді, атап айтқанда Барселонада 40 %-ға дейін. Осылайша, Испания өңірлерінде, жағалауда баспананы 30 000 - 40 000 еуро шегінде алуға болады. Риер дағдарыстан кейін қазақстандық нарықта жылжымайтын мүліктің аса жоғары бағалары, сонымен қатар банктік қаржыландырудың қолайсыз жағдайлары, атап айтқанда қатаң талаптар мен кредит берудің өте жоғары пайыздары қалып қойған деп санайды. [30]

Шынымен де статистикалық мәліметтерге сүйенетін болсақ, 2007 жылдан кейін Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағасы төмендегенімен, 2010 жылдан бастап баға өсе бастағанын төмендегі кестеден көруге болады.

3.3-кесте

Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй шаршы метрінің бағасы, теңгемен

жыл	Қазақстан Республикасының көркейтілген тұрғын үйлерді алып сату бағасы	Қазақстан Республикасының жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы
2001	9 542	23 637
2002	16 523	36 757
2003	22 913	49 675
2004	40 366	70 069
2005	60 668	92 622
2006	95 446	123 897
2007	136 153	161 346
2008	108 250	147 469
2009	100 829	137 279
2010	105 964	143 903
2011	110 549	154 123
2012	129 138	172 770
Ескерту – кесте дерек көзіне негізінде автормен құрастырылды.

Жоғарыда айтылған пікірге дәлел осы жылдың наурыз айында 2012 жылдың ұқсас кезеңімен салыстырғанда тұрғын үй құрылысына инвестициялар 10%-ға, Қазақстан Республикасында тұрғын ғимараттарды пайдалануға беру 21%-ға, құрылыс жұмыстарының көлемі 1%-ға төмендеді. Яғни, жылжымайтын мүліктің қымбат бағасы инвестиция көлемін де, құрылыс жұмыстарының көлемін де қысқартып отыр.

Richmond Realty компаниясының аналиктері орташа қазақстандыққа тұрғын үйдің қаншалықты қолжетімді екенін зерттеп, оны басқа 6 мемлекетпен салыстырды. Мамандардың айтуынша Еуропа мен Американың көптеген елдерінде жылжымайтын мүліктің құны Қазақстанға қарағанда әлдеқайда жоғары. Тұрғын үйдің қолжетімділік деңгейін анықтау үшін мамандар мемлекеттер мен қалалардың жағдайын 3 критерий бойынша салыстырды:

1) Орташа айлық жалақыға алуға болатын тұрғын үй шаршы метрінің саны;

2) Еңбекақының қандай бөлігін ипотека бойынша ай сайынғы төлем алатындығы;

3) Ағымдағы бағалар бойынша пәтерді сатып алуға қажетті жылдар саны.

Зерттеу деректері ретінде мына көрсеткіштер алынды: әрбір мемлекеттегі және бағаланатын қаладағы тұрғын үйдің 1 шаршы метрнің құны, орташа айлық жалақы деңгейі, рейтингті құрастыру кезеңіндегі ипотекалық несиелеудің минималды қойылымы. Барлық деректер рейтинг құрылып жатқан кезеңдегі АҚШ долларының курсы бойынша есепке алынған.

Ипотека бойынша шығыстар мен оны өтеу уақытын анықтау үшін, шартты түрде 60 шаршы метрлік пәтердің құны алынды. Несиелеу мерзімі -20жыл, бастапқы салымның мөлшері 30% деп қабылданған.

Рейтингтің көшбасшысы ретінде АҚШ танылды. АҚШ азаматы орташа 4130USD еңбекақысына тұрғын үйдің 3,34 шаршы метрін (шаршы метріне 1238 USD) сатып ала алады. Ал, қазақстандық болса, орташа 718 USD еңбекақысына Қазақстанда тұрғын үйдің тек 0,6 шаршы метрін (шаршы метріне1156 USD) сатып ала алтын болып шықты. Ал, еңбекақысының ипотека бойынша төлемдеріне қатынасы бойынша Қазақстан рейтингтің ең соңғы орнынан көрінді. Қазіргі таңда АҚШ-та ипотекалық несиені жылдық 2,5% қойылыммен алуға болатын болса, ал елімізде бұл көрсеткіш 12,5%-дан төмен емес. Орташа американдық өз еңбекақысының тек 6,64%-ын ипотеканы төлеуге жұмсаса (ай сайын 276 USD), ал қазақстандық 76%-дан астамын (551 USD) жұмсайтын көрінеді. Қалалар бойынша тұрғын үйдің қолжетімділігі бойынша Астана 19-орыннан көрінсе, Алматы қаласы 22-орынды иеленген.

Зерттеу Қазақстанға қатысты мамандардың қорытындысы бойынша тұрғын үй бағасы мен еңбекақының деңгейі арасындағы дисбалансты көрсетеді. Нью-Йорк, Берлин, Мадрид қалаларында тұрғын үй бағасы Алматы және Астана қалаларымен салыстырғанда жоғарырақ болғанымен, еңбекақының жоғары деңгейі тұрғын үйді қолжетімді ететіндігіне көз жеткізді. Тұрғын үйдің қымбатшылығына қоса, ипотекалық несиелеудің де мәселелеріаз емес. Зерттеу көрсеткендей 60 шаршы метрлік пәтерді сатып алу үшін қазақстандық ай сайын әрбір жалақысын несиеге жұмсаса да, 8 жылдан кем емес мерзім бойы банкке қарыздар болады екен. Астанадағы тұрғын үй қолжетімділігі бойынша Нью-Йоркке жету үшін тұрғын үйдің шаршы метрі 833 долларды құрап, еңбекақы 2417 долларды (366 мың теңгені) құрау керек екен. [31]

Қазақстан Үкіметі «Қолжетімді баспана – 2020» бағдарламасы бойынша салынып жатқан пәтерлердің бағасын төмендетпекші

Мұны Үкімет құрылыс материалдарына жұмсалатын шығынды азайту есебінен жасамақшы. Бұл құрылыс саласының қолданылатын өнімдерінің сапасы нашарлайды деген сөз емес деп баса айтуда. Әңгіме құрылыс материалдарын шығаратын өзіміздің қазақстандық сектор құру мен оны күшейту туралы болып отыр.

Қазақстанда қазір 16 үй салатын комбинат құрылысы бойынша жұмыстар жүргізілуде, олардың жеті жобасының дайын болу дәрежесі жоғары. Жалпы саннан алты ҮСК ірі панельді үй салу технологиясын пайдалануды жоспарлап отыр, төртеуі – құрама-қаңқа және алтауы – аралас технология. Тұрғын үй құны төмен болып, құрылыс тез жүретін болады. Бүгінде шаршы метрдің өзіндік құны 750-800 АҚШ долларына жуық. Үкімет есебінше, үй салу комбинаты іске қосылған кезде баға 550 АҚШ долларына дейін болады. [30]

ҚОРЫТЫНДЫ

Ипотекалық несиелеу жүйесі мемлекеттің экономикалық және әлеуметтік дамуындағы маңызды фактор болып табылады.

Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.

Ипотекалық несиелеудің тиімді ұйымдастырылуы мен дамуы тек банк пайдасын арттырып қана қоймай, нақты сектордың дамуына әсер етіп, жұмысбастылық деңгейі мен халықтың әлеуметтік жағдайын көтереді. Ипотекалық несиелеудің мемлекеттегі жағдайы мен дамуын, ондағы мәселелер мен олардың шешу жолдарын іздестіру дипломдық жұмыстың мақсаты етіп алынды. Жұмыстың басында көрсетілген міндеттер барынша қарастырылып, орындалды. Ипотекалық несиелеу мәселесінің өзектілігі елдегі ипотека нарығындағы бірқатар шешімін әлі таппаған мәселелермен-ақ түсіндіріледі.

Қазақстанның тәуелсіздігін алып, нарықтық экономикаға көшу тұсында бюджет қаражаттары қысқарып, тұрғын үй мәселесін шешу үшін ипотекалық несилеу жүйесі енгізілген болатын. Еліміздегі ипотека нарығы жас нарықтардың бірі. Ең алғашқы ипотекалық несиелер 2001 жылдан бастап беріле бастады. Қазақстанда АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.

Қазіргі таңда тұрғын үйді сатып алу халықтың өз қаражаттары мен банк несиелері есебінен жүргізіледі. Бұрынғы ҚР премьер-министрінің орынбасары К.Кушербаев «Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудің жағдайы мен перспективасы» атты парламенттік отырыс барысында қазақстандықтардың тек 35%-ы тұрғын үй мәселелерін өз бетінше шеше алатындығын айтып өтті. Ал, халықтың 29 пайызының жеке тұрғын үйі болмаса, 36 пайызы өздерінің тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетіні анықталған. [32]

Тұрғын үй қорының сапасы мен ыңғайлылық факторларын ескермегеннің өзінде Қазақстан дамыған елдермен салыстырғанда халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу деңгейі бойынша артта қалып келеді. Ресми дерек көздеріне сүйенсек, 1 адамға шаққандағы тұрғын үй ауданы 18,7 шаршы метрді құрайды екен. Ал, Германияда бұл көрсеткіш -50, Ұлыбританияда -62, АҚШ-та – 75 шаршы метр болса, көршілес Ресейде 20,7 шаршы метрді құрайды.

Жоғарыда атап өтілген деректер қоғамның ұтымды ұйымдастырылған ипотекалық несиелеу жүйесінің қажеттілігімен түсіндіріледі. Қазіргі таңда 21 екінші деңгейлі банк пен 3 ипотекалық ұйым (Қазақстанның ипотекалық компаниясы, Алматы өңірлік ипотекалық компаниясы мен «Элитстрой-Финанс» ипотекалық ұйымы) ипотекалық несиелеумен айналысады. Ал, «Қолжетімді тұрғын үй -2020» бағдарламасы шеңберінде «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ, «Самұрық-Қазына» жылжымайтын мүлік қоры» АҚ  мен Қазақстанның ипотекалық компаниясы қызмет істеп келеді.

Ипотекалық несиелеу үрдісі бірнеше кезеңдерден тұрады. Алғашқы кезеңде клиенттің ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігі анықталады. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалып, мүлік бағаланады. Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда 3 негізгі әдіс қолданылады: шығындық әдіс, табыстық әдіс, сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі. Үшінші кезеңде андеррайтинг жүргізіледі. Бұл кезеңде клиент таңдаған банк, оның алатын қарызды қайтару қабілетін және оның берген мәліметтерінің шынайылығын тексереді. Кейіннен банк клиенттің несиелік қабілетін анықтайды. Төртінші кезеңде несиелік сараптама қорытындысн қарап, несиелеу жобасын қарап, Несиелік комитет шешім қабылдайды. Бесінші кезеңде келісімшарттар жасалады. Яғни, несие беруші мен қарыз алушы арасында келісімшарт жасасу, сатып алу-сату келісімшартын жасау.Алтыншы кезеңде тұрғын үйді сатушымен есеп айырысу күні белгіленеді. Сол күні қарыз алушы өзінің өмірін және сатып алатын тұрғын үйді сақтандыруға және бастапқы жарнасын төлеуге тиіс. Қалған соманы банк төлейді. Сонымен бір айдан кейін қарыз алушы ай сайынғы төлемін жасауды бастайды. Жетінші кезеңде сатып алатын үйді 1 жылға сақтандыру жүргізіледі. Сақтандыру келісімшартының сомасы ипотекалық несиенің қалдық сомасынан аз болмауы керек. Сонымен қатар, сақтандыру келісімшарты кем дегенде 1 жылға бекітіледі. Ал 1 жыл өткеннен кейін сақтандыру келісім шарты одан әрі бекітіледі.

ҚР «Банк және банктік қызмет» Заңының 39-бабында көрсетілгендей, сыйақы ставкалары мен комиссиялар, сондай-ақ банк қызметтерін көрсеткені үшін тарифтерді банктер, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдар белгіленген шектеулерді ескере отырып дербес белгілейді. Банктердің несиелерінің тиімді сыйақы мөлшері ҚР Ұлттық банкінің қайта қаржыландыру мөлшерінің 8 еселенген көрсеткішінен аспауы тиіс. Қазіргі таңда ҚР Ұлттық банкінің қайта қаржыландыру қойылымы- 5,5%. Ал, 8 еселенген мөлшері 44%-ды құрайды және сәйкесінше максималды жылдық тиімді пайыздық қойылым болып табылады. Қарыз алушыға банктік қарыз шартында белгіленген кезеңділікпен есептелген қарызды өтеу кестелерінің жобалары мынадай өтеу әдістерімен міндетті түрде ұсынылуға тиіс: сараланған төлем әдісі, бұл ретте банктік қарыз бойынша берешектерді өтеу негізгі борыш бойынша төлемдердің тең сомаларын және негізгі борыштың қалдығы кезеңіне есептелген сыйақыны қамтитын азайтылған төлемдермен жүзеге асырылады; аннуитеттік төлем әдісі, бұл ретте банктік қарыз бойынша берешектерді өтеу негізгі борыш бойынша ұлғайтылған төлемдерді және негізгі борыштың қалдығы кезеңіне есептелген сыйақы бойынша азайтылған төлемдерді қамтитын банктік қарыздың бүкіл мерзімі ішінде тең төлемдермен жүзеге асырылады.

Банктердің бағалауы бойынша қарыз алушылар үшін кредиттер бойынша ең тартымды талаптар кредитті ресімдеу жылдамдығы, қажетті құжаттаманың аздығы, бөліп-бөліп төлеу, сондай-ақ өнім құнының қолайлығы болып табылады. Осыған байланысты көптеген банктер клиенттерге мынадай жеңілдіктерді ұсыну арқылы қарыз алушыларды тарту бойынша әртүрлі іс-шараларды өткізеді: (1) пайыздық мөлшерлемелерді төмендету мүмкіндігі (мөлшерлемелер нарықтық коньюктураның өзгеруіне қарай белгіленіп түзетіледі және банктің клиентпен ынтымақтасуының ауқымына қарай төмендетілуі мүмкін), (2) кредиттеу мерзімін ұзарту мүмкіндігі (жобаларды кредиттік желілер шеңберінде қаржыландыру төмен пайыздық мөлшерлемелерді қолдануға, сондай-ақ кредиттеу мерзімдерін ұзартуға да мүмкіндік береді), (3) клиентке бағдарлау жүйесі бойынша қызмет көрсету және консультация беру (қажет болған жағдайда банк қызметкерлері клиенттерге өздері барады), (4) айыппұл санкцияларын қолданбай-ақ кредитті мерзімнен бұрын өтеу мүмкіндігі.

2007 жылғы дағдарыстың салдары әсіресе ипотекалық несиелеу жүйесінде көптеген мәселелерді тудырғаны рас. Дегенмен, ипотекалық кредиттеуді баяу қалпына келтіру үрдісі сақталып отыр. 2012 жылғы 4-тоқсанда ипотекалық кредиттерге сұраныстың өсуін банктердің 38% көрсетті, бұл 2012 жылғы 3-тоқсанда 34% құраған осындай көрсеткіштен шамалы ғана артық. ҚҚК деректері бойынша 2012 жылғы 4-тоқсанда ипотекалық кредиттеудің өсу қарқыны 3,7%; 2012 жылғы 3-тоқсанда – 2,2% құрады.

Қазақстан бойынша ипотекаға сұраныстың ең жоғары көлемі Астана қаласында тіркелген. 1 жыл ішінде ипотекалық несие көлемі 27%-ға артқан. Елордадағы ипотекалық несие бойынша қызметтер республикадағы орташа көрсеткіштен 2 есе, ал Алматы қаласынан 4 есе жоғары. Ақпан айы бойынша ипотекалық несие көлемі Астанада 1,6 миллиард теңгеге өссе, Алматыда 137 миллионды құрап, нәтижесінде 2 ірі қалаға елдегі ипотекалық несиелер көлемінің жартысы келеді екен. Осылайша Алматы мен Астана қалаларындағы сұраныс ипотеканың өсуіне ықпал тигізуде.

ҚР Ұлттық Банкінің мәліметі бойынша 2011 жылғы орташа пайыздық қойылым 11,5%-дан артпаса, 2012 жылы бұл көрсеткіш 12%-ға жеткен. Осыған қарамастан банктер 2013 жылы ипотека көлемі кемінде 10%-ға өседі деп болжамдауда. Оған себеп, 2012 жылғы берілген ипотекалық несиелердің 2011 жылмен салыстырғанда 36,4%-ға артуы. Егер 2011 жылы берілген ипотекалық несие көлемі 125,7 млрд.теңгеден асса, 2012 жылы 171,5 млрд. теңгеге жеткен. Активтері бойынша көшбасшы банктердің мәліметтері бойынша, несие қоржынындағы ипотекалық несие үлесі 18-57% аралығында екен.

«Қолжетімді тұрғын үй-2020» бағдарламасының бағыты бойынша «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ белсенді жұмыс атқарып келеді. Банк 2003 жылдан бері ипотекалық несиелеудің неміс тәжірибесінің негізінде жасалған тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі бойынша жұмыс істеуде. Қазіргі таңда ипотека нарығында Банктің шамамен 11%-дық үлесі бар.

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ екі бағыт бойынша «Қолжетімді тұрғын үй – 2020» бағдарламасының операторы болып табылады:

1) Жеке меншікке және кейіннен сатып алумен жалға алуға барлық санаттар үшін;

2. Кейіннен сатып алумен жалға алуға жас отбасылар үшін.

Ипотекалық несиелеудің республикадағы соңғы 10 жылдық дамуы жағымды және жағымсыз да сәттермен ұштасады. Дағдарыстың бірінші толқыны өткенімен, банктердің белсенді жұмыстарының кезінде алынған ипотекалық несиелерді қайтару мәселесі әлі де шешімін таба алмай келеді. Қазіргі күні де ипотекалық қарызгерлер мемлекеттен көмек күтеді. Алайда, 2010 жылы Ұлттық Банк төрағасы Григорий Марченко ипотекалық қарызгерлердің мәселесі мемлекеттік іс емес деп кесіп айтқан болатын. Ипотекалық несиелер банктердің сыртқы қарыздарын жабудың негізгі көзі болғандықтан, мәселелі ипотекалық қарызгерлерге үлкен жеңілдіктер көрсетілмейді деп ойлаймын.

Бұрынғы ҚР Премьер-министрі К.Мәсімовпен болған онлайн конференция барысында ҚР Ұлттық Банкі мемлекеттің тұрғын үй бағаларының және ипотекалық несиелеудегі пайыздық қойылымдардың өсуін шектемейтіндігі туралы айтқан болатын. ҚР Ұлттық Банкінің жауабында былай айтылған: «Қазақстан нарықтық экономикасы бар ел және мемлекеттің тұрғын үй бағасының және ипотекалық несиелеудің пайыздық қойылымының өсуін тежеуі мүмкін емес. Банктер өз қызметтерін шекті пайыздық қойылым, мерзім және сома бойынша ережелер бойынша жүргізуде. Банктің пайыздық саясатына елдегі инфляция деңгейі, ұлттық валютаның айырбас курсы және депозиттер, банктің басқа да қарыздары бойынша пайыздық қойылым әсер етеді». ҚР ҰБ тұрғын үйдің қолжетімділігі мәселесін тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасының шеңберінде шешуге кеңес береді. Ипотекалық несиелерді берумен «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ мен Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы айналысуы тиіс. Өйткені бұл мемлекет айналысатын әлеуметтік мәселе. Жоғарыда аталған институттар мемлекет бюджетінен қосымша ресурс пен салымшылардың жинағы түріндегі ресурсты тарта алады.

Ипотекалық несиелеудің дамуының алғашқы кезеңдерінде несиені беру үшін қарызгердің табысы ретінде тек ресми табысы қарастырылса, қазіргі таңда көпшілік банктер ресми емес (негізделмеген) табыс көздерін де (ғимаратты, автокөлікті жалға беру келісімшарттары және тағы басқа) қарастырады. Бірақ негізделмеген табыс көздері әсерінен жылдық пайыздық қойылым мөлшері жоғарылайды. ҚР Салық Кодексінде ресми және ресми емес табыс көздері туралы мәселе өз шешімін әлі таппағандықтан, осы мәселеге байланысты салық заңнамасына реформалау енгізу керек сияқты.

Клиенттерге ипотекалық несиені қолайлы ету үшін, төлемдер сараланған әдіс арқылы жүргізілгені әділетті деп есептеймін. Сонымен қатар, несие шартына отырарда ай сайынғы қарыз алушының төлемінің қанша пайызы негізді қарызды өтеп, өанша пайызы пайыздық мөлшерлемені өтеуге кететінін нақты көрсету болашақта орын алуы мүмкін түсініспеушіліктерді болдырмай, банктың ипотекалық несиелеу бойынша қызметін айқын етеді. Өйткені қазіргі таңда, ай сайынғы несие төлемдерінің көп бөлігі пайыздарды өтеуге жұмсалып, негізгі қарыздың азаюы баяулап, халықтың жағдайына да әсер етуде.

Еліміздегі ипотекалық несиелеу үшін тек мемлекет қана емес, банктер де ең алдымен пайда табуды емес, әлеуметтік мәселені шешуге көңіл бөлсе ғана дамиды деп ойлаймын. Сол кезде ғана несиелеу шарттары жұмсарып, халықтың жағдайы да түзелері анық.

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

[1] С.Б.Мақыш «Ақша, несие, банктер теориясы»: Оқулық. — Алматы: Жеті жарғы, 2011. —93-95бет;

[2] Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие для студентов вузов / И.В.Довдиенко, В.З.Черняк-Москва: Юнити-Дана, 2005 год - стр.157-170;

[3] Касенова Г. Функциональная роль ипотеки в экономической системе// ПОИСК.СЕР.ГУМАНИТАРНЫХ НАУК, 2007. т.N4.- С.51-55.-С.2007;

[4] Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие для студентов вузов / И.В.Довдиенко, В.З.Черняк-Москва: Юнити-Дана, 2005 год - стр.165-168;

[5] АльПари, № 4, 2011г, стр.85 - статья «Международный опыт развития ипотечного кредитования»

[6] Қазақстан Республикасы Yкiметiнің 2000 жылғы 21 тамыздағы Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы туралы күшін жойған N 1290 қаулысы;

[7] «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» 1995 жылғы 23 желтоқсандағы Қазақстан Республикасының Заңы (2007.26.07. берілген өзгерістер мен толықтырулармен);

[8] С.Б.Мақыш «Банк ісі»: Оқулық.- Алматы: ИздатМаркет, 2007 – 287-296 бет

[9] «Бағалау қызметінің кейбір мәселелері туралы» Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2013 жылғы 12 ақпандағы № 124 Қаулысы;

[10] ҚР «Банк және банктік қызмет» Заңының 39-бабының 1,2 тармақшалары)

[11] Н.Н.Хамитов «Банк Бизнесі»:Оқу-тәжірибелік құрал.-Алматы: Экономика, 2011- 91-92 бет;

[12] 2013 жылғы қаңтардағы ҚР Ұлттық банкінің «Кредит нарығының жағдайы және өлшемдерінің болжамы» атты екінші деңгейдегі банктерге жүргізген зерттеуі;

[13] http://ranking.kz

[14] http://kapital.kz іскерлік порталы, Анна Видянованың«Рынок ипотеки растет, несмотря на удорожание» мақаласы, 11 наурыз 2013 жыл;

[15}Бородич С.А. Эконометрика: Учебное пособие-Минск:Новое знание,2001г;

[16] http://www.hcsbk.kz/ «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның ресми сайты;

[17] «Ernst&Young» аудиторлық компаниясының «Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-на жасаған қаржылық есебі (2012 жыл);

[18] «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның «Система жилищных строительных сбережений» презентациясы;

[19] «Қолжетімді тұрғын үй – 2020» бағдарламасы;

[20] «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Басқармасының 2007 жылғы 3 шілдедегі №56 қаулысымен бекітілген «Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы» жалпы шарттар;

[21] «Казахстанская правда» газеті, АО «Жилстройсбербанк Казахстана»: высокий пилотаж мақаласы , Анара Докенова,15 қараша 2012 жыл;

[22] "Бастау" корпоративтік газеті (№1), сәуір 2013ж.;

[23] «Банки Казахстана» журналы №4, 2012 – стр.11-13// «Актуальные проблемы жилищного ипотечного кредитования и пути их решения» мақаласы//Кажибаев Т.С.;

[24] Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.;.

[25] «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Ипотекалық Ұйымының ресми сайты - http://www.kmc.kz;

[26] «Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» АҚ ресми сайты - http://www.mgf.kz;

[27] Ресейлік Ұлттық Экономикалық Энциклопедия сайты - http://vocable.ru

[28] Республиканский еженедельник «Взбрык» №01(01) от 5 декабря 2012 года;

[29] «Банки Казахстана» журналы №4, 2012 – стр.12-13// «Актуальные проблемы жилищного ипотечного кредитования и пути их решения» мақаласы//Кажибаев Т.С.;

[30] 2013 жылдың 1 сәуірінде «Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» жүргізген сараптамалық шолу;

[31] http://www.today.kz/ ақпараттық агенттігі, « В Лондоне или Нью-Йорке местному жителю купить жилье проще, чем алматинцу в Алматы – эксперты» мақаласы, 10 мамыр 2013 жыл;

[32] 2003 жылдың 1 қаңтарындағы «Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» жүргізген 2012 жылға сараптамалық шолуы.

72