МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ 4

1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері 6

1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесі: «ипотека» термині, ипотекалық несие түсінігі, объектілері, субъектілері және түрлері 6

1.2 Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі үлгілері 13

2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелерді берудің қазіргі жағдайлары 20

2.1Қазақстан Республикасындағы халықты ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері 20

2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотека нарығын талдау 30

2.3«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ мысалында ипотекалық несие берудің тенденцияларын талдау 40

3 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері 54

3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің енгізілуі мен

дамуы 54

3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеу мәселелері мен оны шешу жолдары 60

ҚОРЫТЫНДЫ 66

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 71

Қосымшалар 73

КІРІСПЕ

Жеке тұрғын үйге ие болу – әрбір жанұяның алғашқы қажеттіліктерінің бірі. Жеке үйі немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Кеңестік жүйедегі орталықтандырылған бюджеттен тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен тұрғын үйді халыққа тегін үлестіру жүйесі жойылып, Қазақстанның нарықтық экономикаға көшуі еліміздегі ипотека нарығының қалыптасуына негіз болды.

Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй саласына инвестиция тартудың тиімді жолдарының бірі. Ипотека халықтың тұрғын үйге қажеттілігін, банктердің тиімді жұмысының жүргізілуі мен құрылыс саласының дамуын үйлестіреді.

Ипотекалық несие алғалы жүрген жеке адам немесе жанұя - бүкіл жүйенің басты элементі, ал олар үшін ипотека – ең алдымен жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігі.

Көптеген шетел мемлекеттерінің тәжірибесі көрсеткендей, дұрыс ұйымдастырылған ипотекалық несие мен мемлекеттің салмақталған саясаты барысында ипотека өз-өзін қаржыландыратын жүйеге айналып, белгілі бір дәрежеде тұрғын үй нарығының қызметін анықтайды. Халық жағынан төлемқабілетті сұраныстың артуы барысында жаңа құрылыс объектілері салынып, құрылыс материалдарын, арнайы мамандандырылған техниканы шығару көлемі артып, жаңа жетілдірілген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың көптеген бір-бірімен байланысты салалардың қарқынды дамуы орын алады. АҚШ Ұлы Депрессиядан кейін 1936 жылы дағдарыстан ипотекалық несиелеу бағдарламасының арқасында шыққаны мәлім.

Бүгінгі күні ипотекалық несиелеу жүйесі өзара байланысты және өзара тәуелді жүйешелерден тұратын күрделі механизм болып табылады. Зерттеу өзектілігі ипотекалық несиелеудің ұлттық экономикада ипотекалық несиелеу жүйесінің алатын орнымен байланысты. Халықтың тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында ипотекалық несиелеуді пайдаланудың мәселелерінің өзектілігі дипломдық жұмыстың тақырыбы ретінде таңдауға негіз болды.

Дипломдық жұмыстың өзектілігі ипотекалық несиелеудің дамуының мемлекеттің экономикасы мен әлеуметтік саласына елеулі әсер етуімен негізделеді. Ипотека мемлекет үшін халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудің ыңғайлы әдісі, қаржы институттары үшін қаражаттарды пайдаланудың тиімді әдісі, ал құрылыс компаниялары мен көптеген ілеспе қызмет көрсетулер (риэлторлар, нотариустар, бағалаушылар, мердігерлер) үшін байыту көзі болып табылады.

Нарықтық экономикада тұрғын үй экономиканың алуан түрлі салаларының дамуы мен халықтың болашаққа сенімділігін көрсететін өсудің көрнекті индикаторы болып табылады. Алайда Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы мәселелі салаларының бірі болып табылады. Еліміздегі ипотека нарығы жас нарықтардың бірі болғансын, жүйенің кемшіліктері әлемдік қаржылық дағдарыстың кезіндегі «ұзын ақшаның» қысқаруы тұсында көрінді.

Сонымен қатар, қазақстандықтардың тек 1/3 бөлігі тұрғын үй мәселесін өз бетінше шеше алады екен. Тұрғын үйге сұранысты қанағаттандыру үшін халықтың көп бөлігінің ипотекалық несиелеуге жүгінері сөзсіз. Оны жылдан-жылға қарқынды түрде артып келе жатқан ипотекалық несиелеудің берілген көлемі дәлелдейді.

Зерттеу объектісі – Қазақстандағы ипотека нарығы мен «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.

Зерттеу пәні – ипотекалық несиелеу процесіндегі несиегер мен қарызгердің ара қатынасы.

Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесіне талдау жасау, ипотека нарығындағы мәселелер мен оны шешу жолдарын іздестіру. Елімізде ипотекалық несиелеу төңірегінде көптеген мәселелердің орын алғандығы ешкімге құпия емес. Ипотекалық несиелеудің шарттары дамыған елдермен салыстырғанда тым қатал. Ипотека нарығындағы қарыз алушылардың жағдайларының нашарлап, санының артуының өзі ерекше мәселе. Сондықтан жалпы мемелекетік мәселелердің біріне айналып отырған ипотекалық несиелеу жүйесіндегі жағдаймен танысып, оны шешу жолдарын анықтау, халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу деңгейін арттыру мәселелерін мақсат етіп алдым. Аталған мақсаттарға жету үшін келесідей міндеттер қойылды:

1. Ипотеканың пайда болуы мен дамуын зерттеу;

2) Ипотекалық несиелеудің шетел үлгілері мен Қазақстандағы үлгілерді салыстыру;

3) Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуы мен дамуын қарастыру;

4) «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-дағы ипотекалық несиелеуге талдау жасау;

5) «Қолжетімді тұрғын үй -2020» мемлекеттік бағдарламасының жүргізілу барысын анықтап, нәтижелерімен танысу;

6) Мемлекет экономикасындағы негізгі мәселелерді қарастыру.

Дипломдық жұмыс кіріспеден, 3 бөлім мен 8 бөлімшеден, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады. Дипломдық жұмыс мәтінінде 11 кесте мен 19 суреттер бар. Жұмыстың жалпы көлемі – бет.

Дипломдық жұмыстың бірінші бөлімінде «ипотека» институтының пайда болуы мен дамуы, ипотекалық несиелеу түсінігі, түрлері, субъектлері мен объектілері, сонымен қатар ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері қарастырылады. Екінші бөлімде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің ерекшеліктері қарастырылып, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» Акционерлік қоғамы мен жалпы ипотека нарығына талдау жасалады. Үшінші бөлім ипотека нарығындағы мәселер мен оны шешу жолдарына арналады.

1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері

1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесі: «ипотека» термині, ипотекалық несие түсінігі, объектілері, субъектілері және түрлері

Көптеген экономист - ғалымдар «ипотека» терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды. Тарихқа жүгінсек, «ипотека» сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда  Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білдірген. Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон, борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді камтамасыз етуге арналған деген жазуы бар «тіреу» коюды ұсынады. Мұндай «тіреу» кейіннен ипотека деп аталады. [1]

Грек сөзінде «hypotetheca» — тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атанды.

Ипотека сөзі біртіндеп орта ғасырлық Еуропа зандылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқына негізделген деп қарастыралады.

Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастады. Мысалы, Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді. [1]

Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет етіп келеді. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында контрактілік жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ - кассалары Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелер болып табылады.

Франция мен Ұлыбританияда контрактілік тұрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері кызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75% жылдық мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады; екінші тұрғын үй жинақ шоты (PEL шоты — тұрғын үй жинактарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8% жылдык мелшерлемеде алуға болады. Мұндай несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4—5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу мерзімдері 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.

Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде. Олардың жұмыс жасау тетіктері германиялықтармен ұқсас, бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу міндетті емес.

АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында түрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі — сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді.

Қазақстанда «ипотека» термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы №2723 «Жылжымайтмайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы Жарлыққа сәйкес, «ипотека — кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген. [1]

Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар, жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер танылады. [2]

Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:  1) ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең «сенімді» несие ретінде саналады; 

2) ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткеніучаскелерін игеру үшін пайдаланылады; 

3) ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.

Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

1. тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;

2. тұрғын үй салу (реконструкциялау);

3. тұрғын үй сатып алу.

Ипотекалық несиелеу нарығының субъектілері: [2]

1) Қарызгер (кепіл беруші) – тұрғын үйді сатып алу үшін несиелік шартқа отырып, ондағы талаптарды орындауға келіскен жеке тұлға.

2) Несиегер – қарызгерлерге ипотекалық несиені ұсынатын банктер және басқа да заңды тұлғалар.

3) Инвестор – несиегерлер немесе қайталама нарық операторлар айналысқа шығарған ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды иеленуші заңды және жеке тұлғалар. Оларға инвестициялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, үлестік инвестициялық қорлар жатады.

4) Үкімет

5) Тұрғын үйді сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа жеке немесе заңды тұлғаларға тиесілі тұрғын үйді сататын жеке және заңды тұлғалар.

6) Қайталама нарықтағы операторлар – несиені қайта қаржыландырумен айналысатын арнайы ұйымдар.

7) Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу органдары

8) Сақтандырушы компаниялар – мүлікті сақтандыратын (кепілге қойылған мүлікті сақтандыратын), несиегерлерді жеке сақтандыратын және ипотека нарығының қатысушыларының азаматтық-құқықтық жауапкершіліктерін сақтандыратын компаниялар.

9) Бағалаушылар – ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып табылатын тұрғын үйлерге кәсіби бағалау жүргізуге құқы бар заңды және жеке тұлғалар.

10) Риэлторлық фирмалар – сатып алу-сату нарығында кәсіби делдал ретінде лицензия алғанзаңды тұлғалар.

11) Ипотекалық несиелеу жүйесінің инфрақұрылымдық топтары – жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу органдары (нотариат, паспорттық қызметтер, заңгерлік кеңестер, қамқоршылық және қорғаншылық органдары).

Алғашқы 4 субъект ипотекалық несиелеудің негізгілері болып табылады. Олардың мақсаттары мен шарттарын жеке - жеке қарастырайық.

Қарызгер-субъекттің мақсаты – мүмкіндігінше барынша жақсы тұрғын үй алу, шарты – несие бойынша ай сайын табысының өте көп бөлігін құрамайтын төлемдерді төлеу мүмкіндігі.

Банк-субъект мақсаты – пайданы және өз акционерлерінің дивидендтерін максималдау, шарты – қарызгердің төлеу алмау мүмкіндігін шектеу.

Инвестор-субъекттің мақсаты – бағалы қағаздарға қаражат салып, пайданы максималдау.

Үкімет-субъекттің мақсаты – ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімді және сенімді қызмет етуіне жағдай жасау.[2]

Ипотеканың мазмұны экономикалық, құқықтық және қаржылық қатынастардың негізінде түсіндіріледі. Ипотекалық несиелеу ипотека нарығындағы негізгі құрауыштардың бірі болып табылады және ол меншік қатынастары мен мүліктік құқықтармен бірігіп институционалды звеноны қүрайды.

Ипотеканың негізгі құрауыштары

экономикалық

құқықтық

қаржылық

меншік қатынастары

Мүліктік құқықтар

Ипотекалық несиелеу

Экономикалық жүйедегі институционалды звено

экономикалық нормалар мен міндеттемелер

Құқықтық нормалар мен кепілдер

Қаржылық нормалар мен құралдар

Өмірді қамтамасыз ету жүйесінің модернизациясы

1.1-сурет. Ипотеканың экономикалық жүйедегі мазмұны мен рөлі

Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [3,б.]

Жалпы экономикадағы ипотека сияқты маңызды институционалды звеноның дамуы әлеуметтік және қаржылық сфералардың тұрақтылығының артуына әсер етеді. Ипотекалық несиелеу көлемінің артуы халықтың өмір сүру деңгейінің артуына алып келеді. Сонымен қатар ипотекалық несиелеу мемлекеттік билік органдарының алдындағы өмір сүру деңгейі мен тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған жұмыстарын жеңілдетеді. Ипотеканың функционалды рөлі банк секторы қызметінің тиімділігін арттырудан көрініс алады. Ипотекалық несие қамтамасыз етілген несие болып саналады және банк үшін тәуекелділігі аз өнім болып табылады. Қарыздың қайтарылмай қалған тұсында банк кепіл арқылы өз қаражаттарын қайтарып ала алады. [3]

Ипотекалық несиенің көптеген түрлері бар. Ең кең таралған ипотекалық несие түрі – тұрақты немесе типтік ипотекалық несие. Мысалы, сатушы келісілген бағаға өз мүлкін сатады. Сатып алушы оны төлеу үшін сатып алынатын мүлікті кепілгі қойып несие алып, өз қаражатын қосады. Қарызгер кредитордан алған қарызын несие пайызымен ай сайын бірдей төлемдермен (ай соңында) өтеп отырады. Сол себепті бұндай несиелер өздігінен амортизацияланатын топқа жатады. Бұл жағдайда амортизация негізгі қарыз бен несиені пайдаланғаны үшін пайыздарды өтеу процесін білдіреді. Мерзім соңында қарыз толығымен өтелуі тиіс.

Қазіргі практикада айнымалы қойылымды несиелер де қолданылады. Олар өздігінен амортизацияланатын несие қатарына жатпайды және негізгі қарыз бен пайыздарды өтеу әр түрлі периодтармен жүзеге асады. Айнымалы қойылымды несиелер бір жолғы төлеммен жүргізілетін және пружиналық несиелерден тұрады. Бір жолғы төлеммен жүргізілетін несиелердің өзі 3 түрге бөлінеді: [4]

1) Мерзімнің өтуіне дейін пайыз төлемдері оқшауландырылған несиелер аты айтып тұрғандай несие мерзімінің соңына дейін негізгі қарыз бен несие пайыздарын өтеуді қарастырмайды. Несиені өтеу мерзімнің соңында жүргізіледі. Бұндай несиелерді практикада пайдалану шектеулі болып келеді. Бұндай несиелерге әдетте жер учаскесін несиемен есептесуге мүмкіндік беретін сомаға сатуға үміттенетін жер спекулянттары жүгінеді.

2) Тек пайыздарды төлеумен жүргізілетін несиелер негізгі соманы мерзім соңында өтеп, пайыздарды ұдайы несие мерзімі ішінде төлеумен ерекшеленеді.

3) Ішінара амортизация мен қорытынды шарлы төлеммен жүргізілетін несиелер несие мерзімінің соңына дейін ішінара (бөлікті) амортизацияны қарастырады.

Пружиналық несиелер негізгі қарыз шотына тең ұдайы төлемдері қарастырады. Мысалы, алғашқы 4 жылда тек пайыздарды төлеу қарастырылса, одан кейінгі 3 жыл пайыздар мен негізгі қарыз төленеді.

Қатысумен несиелер табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыруда қолданылады. Бұл несие өздігінен амортизацияланатын несиеге жақын, бірақ кредитор ұдайы негізгі қарыз бен пайыздарды ала тұра объекттен түсетін пайдаға қатысады. Кредитордың қатысуы әр түрлі болуы мүмкін: ол рентаның көтерілген бөлігіне, таза операциялық табыссың артылған бөлігіне (табысқа қатысу несиесі), капиталдың немесе түсімнің өсімінің бөлігіне (құнның өсуіне қатысу несиесі). [4]

Өспелі төлеммен несиелер (өспелі аннуитетпен) бүкіл мерзім ішінде тең айнымалы төлемдерді қарастырады және жалға берілетін жылжымайтын мүліктің иесімен оның төлемі жыл сайын немес басқа периодпен өседі деген есеппен қолданылады. Бұл несиені өтеу схемасында бастапқы уақытта ағымдағы шығындар азырақ болады және осыған байланысты негізгі қарыз артып, кейін азаяды. Қарыз соңғы салыммен толығымен өтеледі.

Айнымалы қойылымды несиелер әдетте ақша нарығының бір индексіне, инфляцияға, валютаға бекітіледі. Сонымен қатар минималды және максималды шектеулері белгіленген айнымалы қойылым арқылы несие өтеледі. Бұндай ипотека ақша нарығындағы өзгерістердің болуына байланысты орын алады. Өйткені қалыпты экономика жағдайындағы несиелеу де ақша нарығындағы пайыздық қойылымның өзгерісі тәуекелін жоққа шығармайды. Бұндай тәуекелден сақтануды канадалық ролловер немесе пайыздық қойылым периодты қаралатын несие шарттары қамтамасыз етеді. Канадалық ролловер несиесінің схемасы бойынша тараптар әрбір 3-5 жыл сайын қайта қараластырылған пайыздық қойылым негізінде несиені жаңартады. Осындай несиенің тағы да бір түрі – қойылымды алдын-ала қарау несиесі. Бұл несиеде пайыздың шекті қойылымы алдын-ала белгіленеді. Аталған ипотека түрі Канада мен Англияда кең таралған. [4]

Қорытындылаушы ипотеканың бірнеше түрлері бар және ол екінші ретті қаржыландырудың үлгісі болып табылады. Бұл несиелеу типінің ерекшелігі несиеленген жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып екінші несие беріледі. Алайда алдымен бірінші несие өтеледі және екінші несие бойынша пайыздық қойылым алдыңғы несиеге қарағанда жоғары болады.

Пайыздық қойылым қосылған несие пайыздың негізгі қарызға жатқызылуын қарастырады және келесі төлемді анықтау үшін нәтиже өтеу мерзімі санына бөлінеді. Бұндай несиелер өз меншігін несиелеуде (мысалы, автокөлік) қолданылады және несиені алдын-ала төле мүмкіндігін қарастырады.

Кепіл шотымен несие дәстүрлі ипотека (кредитор үшін) мен төлемдері өспелі (қарызгер үшін) несиелердің ерекшеліктерін біріктіреді. Сатып алушы (қарызгер) кепіл шотына белгілі бір соманы салады және сонымен қатар периодты салымдарын жүргізеді. Несие қарызгер үшін өспелі төлеммен жүргізілгендіктен бастапқы этаптарда ол дәстүрлі несие схемасы бойынша төлемдерден азырақ болады және жетпеген сома кепіл шотынан алынып отырады. Шоттың қалдығы қарыздың фактылы көлемін азайтады.

Төмендетілген қойылымды несие схемасы бойынша сатушы (үй иесі) сатып алуышыны қарызды өтеудің алғашқы кезеңдерінде пайыздық төлемдердің төмендігімен қызықтырады (тартады). Техникалық түрде бұл келесідей жүргізіледі. Сатушы шот ашып, оған белгілі бір көлемдегі соманы салады. Осы шоттан алынған қаражат сатып алушының азайтылған салымдарын толықтырады. Белгілі бір жағдайларда клиент немесе сатушы үшін тиімді болып табылады. [4]

Инфляция мәселесін ипотекалық несиені берумен байланысты мүлік өсімін бөлетін несие арқылы да шешуге тырысуда. Бұндай несие түрі 80-жылдардың басынан АҚШ-та тарала бастады. Келісімшартқа отырарда тараптар кредитордың төмендетілген пайызбен несие беріп, қарызгер келісімшарт мерзімінің соңында мүлік құнының инфляциялық өсімінің бөлігін береді деп келіседі. Әдетте қойылым нарықтық қойылымнан 3 есе азайтылып, мүлік құнының сонша бөлігі кредиторға компенсация ретінде төленеді. [4]

Ипотекалық несиелер

Тұрақты(типтік)

Бір жолғы төлеммен

Айнымалы төлемдермен

пружиналық

мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері

пайыздарды төлеумен ғана

ішінара амортизация мен қорытынды шарлы төлеммен

Қатысумен

Өспелі төлеммен

Пайдаға

Құнның өсуіне

Кері аннуитетпен

Айнымалы қойылыммен

қорытындылаушы ипотека

канадалық ролловер (жаңартылып отыратын несие)

Салым сомасын периодты өсірумен

қосылған пайызбен төлем

Төмендетілген қойылыммен

Мүлік құнының өсімін бөлумен

Кепіл шотымен

1.2-сурет. Ипотекалық несиенің түрлері

Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [2,б.]

Ипотекалық несиелеудің осыншама көптеген түрлерінің болуы клиентке барынша тартымды, икемді шарттарды және кредиторға барынша тәуекелділігі аз шарттарды іздеумен түсіндіріледі. [4]

Ипотекалық несиелеуді тек қана банктердің, қаржылық сектордың жағдайын жақсартатын құрал ретінде ғана емес, азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ететін жүйе болып табылады. Төменде көрсетілген сурет ипотекалық несиелеудің әлеуметтік мәселелерді шешудің жолдарының бірі екендігіне көз жеткізеді.

Инвестор

Құрылыс

Азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ету

Құрылыс материалдар өндірісі

Ипотекалық несиелеу

1.3-сурет. Азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз етудің жүйелі жолдары

Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [2,б.]

Ипотекада жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау мен дамыған жылжымайтын мүлік нарығының болуы маңызды. Ипотекалық несиелеу механизмінің тиімді ұйымдастырылуы көптеген салаларда позитивті нәтиже көрсетері сөзсіз.