3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің енгізілуі мен дамуы

Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуы 1991 жылы «Мемлекет меншігінен алу және жекешелендіру туралы» Заңы мен «Меншік туралы» Заң қабылданғаннан кейін басталды.

Мемлекеттік емес тұрғын үйлердің пайда болуымен жылжымайтын мүлікпен жүргізілетін операциялар да пайда болды. Қазақстандағы тұрғын үй секторындағы басты мақсат несиелеудің прогрессивті формасы (ипотекалық несиелеу) арқылы тұрғын үй құрылысы мен оны иемденуге жағдай жасау еді. [22]

Шын мәнінде алғашқы ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы жүзеге асырыла бастады. 1995 жылы 23 желтоқсанда «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңы қабылданды.

Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі рөлі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді.

1999 жылдың соңында Қазақстанның Ұлттық Банкі ипотекалық несиелеу жүйесінің нормативтік-құқықтық базасын жетілдіруді қолға алды. Нәтижесінде республика Үкіметі тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру мен ҚР-дағы ипотекалық несиелеу Концепциясын мақұлдады. Бұл Концепция бойынша ипотекалық несие банктер және басқа да несиегерлер азаматтарға ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін және несиегерлерге қажетті ұзақ мерзімді ресурстарды пайдалану арқылы қамтамасыз ету механизмдерін біріктіретін бірегей тұтас жүйе ұсынылды. 2000 жылдың соңында осы жүйені ендіру үдерісі басталды. Қазақстан ипотекалық несиелеу жүйесінің малайзиялық үлгісін таңдады. Ол екі деңгейлі нарық құрылымына сәйкес келеді. Банктер бағалы қағаздар нарығындағы ипотекаға бағытталған «ұзақ» мақсатты ақшаларды шоғырландырып, тұрғын үй несиесін беру мүмкіндігі туады. Бастапқы деңгей – несиелер, ал екінші деңгей – арнайы ипотекалық бағалы қағаздар. ҚР Ұлттық Банк шешімімен 2000 жылы малайзиялық «Кагамас Берхард» аналогы негізінде «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Жабық акционерлік қоғамы құрылды. Компания арнайы Қазақстанда бағалы қағаздар нарығын құру үшін құрылған. Өздерінің серіктес банктерінің атынан компания ипотекалық облигацияларды халыққа сатып, сол ақшаға банктерден ипотекалық несие алып, халыққа ұсыну керек болды. Осылайша, ипотекалық компания бастапқы нарықта коммерциялық банктермен жұмыс істесе, қайталама нарықта екінші деңгейлі банктерден стандартты ипотекалық несие алып және сол несиелермен қаматамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығарып қайта қаржыландыру операторының қызметін атқарады.

2001 жылдың шілдесінде «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Жабық акционерлік қоғамы «Астана-финанс» Ашық акциоенрлік қоғаммен бірге қайталама нарықта халықты тұрғын үймен қаматамасыз ету үшін ипотекалық несиелеу пилоттық жобасын жүргізуге кірісті. Жоба қатысушыларының басты мақсаты тұрғын үй нарығындағы әр түрлі санаттағы халықтың сұранысын қанағаттандыру үшін жағымды жағдайлар жасау болды. Аталған жоба Алматы және Астана қалаларында жүргізілді. Жоба шеңберінде аталған қалалардың тұрғындарына теңгемен 3-10 жылға ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру жүргізілді. Несиенің минималды сомасы теңгелік баламада 3000 долларды құраса, максималды сомасы 30000 долларды құраған. Несиенің орташа сомасы 1 млн.теңгені құраған (шамамен 7000 доллар). Жоба 8 ай бойы жүргізілді және осы мерзім ішінде 300 млн. теңге сомасына тұрғын үй ипотекалық несиесі берілді. [23]

Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандартты ескере отырып жасалған ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілген. Жалпы 2001 жыл – Қазақстан Республикасында бірінші ипотекалық несие берілген жыл. Дәл осы кезеңнен бастап біздің мемлекетімізде ипотекалық несие беру тарихы өз есебін бастады. Осы несие Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша берілгендігін ескере кеткен жөн.

"Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" Ипотекалық Ұйымы» АҚ әлеуметтік бағыттағы мемлекеттік құрылым. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.

Аталған жүйе бойынша тұрғын үй ипотекалық несиелерін берушілер 2 деңгейден тұрады:

• бірінші деңгейде алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;

• екінші деңгейде алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйымдар.

Сурет-19. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы

ҚР-ғы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы

1-деңгей 2-деңгей

Алғашқы несие берушілер

Қайта қаржыландырушы ұйым

Банктер

Банктік емес мекемелер

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы

Мұңдай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстандағы қызмет етуі, езге ТМД елдерінен ерекшелендіріп тұрады.

Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады.

Қайта қаржыландырушыға «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат кездері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуге маңызды рөл атқаруда.[24]

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ бағдарламалары бойынша несиелер банк-серіктестер арқылы беріледі. Осындай банктерге екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады. Сондықтан Қазақстан Ипотекалық Компаниясы қызметтерінің негізгі бағыттары банктермен берілген ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша талап құқықтарын сатып алу, сондай-ақ ипотекалық несиелендіру үшін ұзақ мерзімді қорларды тарту болып табылады, оның ішінде меншікті ипотекалық бағалы қағаздарды шығару арқылы да.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылы ТМД мемлекеттерінің арасында бірінші болып ипотекалық облигация шығарды. 2002 жылдың қараша айында «Қазақстан Қор Биржасы» ЖАҚ Биржалық Кеңесінің шешімімен «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ-ның облигациялары «А» санаты бойынша ресми тізімге енгізілген болатын.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ-ның қаржы агенттігі мәртебесін алуы 2003 жылдың маңызды оқиғасы болып табылады. 2004 жылы Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарламасы аясында қол жетімді тұрғын үйге ипотекалық несие берудің Арнайы бағдарламасы әзірленді және қабылданды. Бұл бағдарлама бойынша Қазақстан Ипотекалық Компаниясы қаржы операторы рөлін атқарады және ипотекалық облигациялар шығарады, сонымен қатар еліміздің тұрғындарын 146,1 млрд. теңге көлемінде ипотекалық несиемен қаржыландыруы тиіс.

2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ» АҚ-ымен қосылу арқылы қайта ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" ипотекалық ұйымы мәртебесін және тұрғындарға ипотекалық несие беруді тікелей жүргізу құқығын алды.

"Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" Ипотекалық Ұйымы» АҚ 2012 жылы «Қолжетімді тұрғын үй – 2020» бағдарламасы аясындағы ең басты бағыттардың бірі «Сатып алу құқығымен жалға берілетін тұрғын үйлер» бағытын іске асыру бойынша оператор болып отыр.  Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады.  «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Ипотекалық Ұйымы» АҚ - мемлекеттің қатысуымен құрылған акционерлік қоғам. Компанияның акционері Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігінің атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі болып табылады. [25]

«Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» акционерлік қоғамы, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының 2003 жылғы 27 қазандағы № 386 Қаулысына сәйкес 2003 жылдың 10 қарашасында құрылды. Несиегерлермен (екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық ұйымдар), сақтандыру ұйымдарымен және инвесторлармен несие тәуекелдерін бөлісе отырып, ипотекалық несиелеу бағдарламаларына халықтың қол жетімділігін арттыруды қамтамасыз ету Қорды құрудың мақсаты болып табылады. Қор коммерциялық емес ұйым болып табылады және ипотекалық қарыздарға кепілдік беру қызметін жүзеге асырады. Қор несиегер алдында қарызгердің ипотекалық қарыз шарты бойынша міндеттемелерін орындауына жауап беруге міндеттенеді. Ипотекалық қарыз бойынша қарызгер дефолты орын алған және кепілге қойылған мүлікті сатудан түскен сома несиегердің талаптарын орнын толтыру үшін жеткіліксіз болған жағдайда Қор несиегердің таза шығындарын өзі беретін кепілдеме міндеттемелерінде қарастырылған орнын толтырудың ең жоғарғы сомасының шегінде өтейді.

Қордың қосымша міндеттері мыналар:

• Ипотекалық несиелеу бойынша андеррайтинг және құжаттарды енгізу рәсімдерін стандарттау.

• Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің (сақтандырудың) тиімді жүйесін және сақтандыру нарығының тиісті сегментін қалыптастыру.

• қаржы секторының ұзақмерзімді келешекке арналған тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында еліміздің қаржы секторындағы ипотекалық несиелеуге байланысты несие тәуекелдерін саралау және оңтайландыру.

Қор 20 ұйыммен бірігіп жұмыс атқарады. Серіктестерінің тізімі төменде көрсетілген:

1. «Альянс Банк» АҚ

2. «БТА Ипотека»ИҰ» АҚ

3. «Казкоммерцбанк» АҚ

4. «Цеснабанк» АҚ

5. «Банк ЦентрКредит» АҚ

6. «Қазақстанның халық банкі» АҚ

7. «БТА Банк» АҚ

8. «Темiрбанк» АҚ

9. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ

10. «Ресейдің жинақ банкі» АҚ ЕБ

11. «АТФ Банк» АҚ

12. «Kaspi Bank» АҚ

13. «Нұрбанк» АҚ

14. «Данабанк» АҚ

15. «Астана-Финанс» ИҰ» АҚ

16. «Алматы аймақтық ипотекалық ұйым» АҚ

17. «Қазақстанның ипотекалық компаниясы» ИҰ» АҚ

18. «Евразийский Банк» АҚ

19. «Сенiм Банк» АҚ

20. «Delta Bank» АҚ

Серіктестердің  нарықтық бағдарламалары бойынша келесі кепілдік модельдер ұсынылады:

• өтеудің max мөлшері - ипотекалық қарыз сомасының 15 %

• өтеудің max мөлшері- ипотекалық қарыз сомасының 20 %

• өтеудің max мөлшері- ипотекалық қарыз сомасының 30 %

• өтеудің max мөлшері - несиегердің талап сомасының 40 %

• өтеудің max мөлшері несиегердің таза шығын сомасының 50 %

Тұрғын  үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы бойынша қосымша төмендегі модель қолданылады:

өтеудің max мөлшері несиегердің таза шығын сомасының 100 %

Кепілдік  моделі.

1 мысал.  Қарыз сомасы-50, кепілдік құнын бағалау -58,8, LTV-85 %, Несиегер талаптарының сомасы-45,

Жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасының түсуі 30 %

Кепілді өткізуден түскен қолма-қол ақша-41, Несиегердің таза шығындары-4.

 Кесте-9. 1 мысал бойынша кепілдік моделі

№	кепілдік  моделі- өтеудің max мөлшері	өтеу  сомасы	несиегердің таза шығындары	таза  шығынды қайтару	несиегердің шығындары
1	ипотекалық қарыз сомасының 15 %	7,5	4	4	0
2	ипотекалық қарыз сомасының 20 %	10		4	0
3	ипотекалық қарыз сомасының 30 %	10		4	0
4	несиегер талап сомасының 40 %	18		4	0
5	таза шығын сомасының 50 %	2		2	2

Дерек көзі: «Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» АҚ ресми сайты - http://www.mgf.kz

2 мысал.  Талаптары дәл сондай

Жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасының 50 %-ға құлдырауы

Кепілді өткізуден  түскен қолма-қол ақша-29,5  Несиегердің таза шығындары-15,5. [26]

Кесте-10. 2 мысал бойынша кепілдік моделі

№ кепілдік моделі- өтеудің max мөлшері өтеу  сомасы несиегердің таза шығындары таза  шығынды қайтару несиегердің шығындары 1 ипотекалық қарыз сомасының 15 % 7,5 15,5 7,5 8 2 ипотекалық қарыз сомасының 20 % 10 10 5,5 3 ипотекалық қарыз сомасының 30 % 15 15 0,5 4 несиегердің талап сомасының 40 % 18 15,5 0 5 таза шығын сомасының 50 % 7,75 7,75 7,75

Дерек көзі: «Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» АҚ ресми сайты - http://www.mgf.kz

LOAN-TO-VALUE RATIO (LTV) – ипотекалық қарыз коэффиценті. Ол несие сомасының кепілдің нарықтық бағасына қатынасы арқылы анықталады. LTV коэффициенті несиелік тәуекелді бағалайтын коэффициенттердің бірі және оның мәніның жоғары не төмен болуы сәйкесінше тәуекелдің де деңгейін көрсетеді. [27]