2.1.Қазақстан Республикасындағы халықты ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР заңына сәйкес «ипотека - кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік» деп берілген. Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиені білдіреді. Жылжымайтын мүлікке жер, тұрғын үй, өндіріс ғимараты және т.с.с. жатады.

Ипотекалық несиелеу үрдісі барысымен тығыз байланысты кейбір ұғымдарға анықтама бере кетейік. Ипотекалық шарт - тараптардың негiзгi мiндеттеменi қамтамасыз етуде ипотеканы белгiлеу туралы келiсiмi. Ипотекалық қарыз - жылжымайтын мүлiк ипотекасымен қамтамасыз етiлген банк қарызы. Ипотекалық тұрғын үй қарызы - тұрғын үй салу не оны сатып алу және (немесе) жөндеу мақсатында берiлетiн ипотекалық қарыз. [7]

Ипотекалық несиелеу үрдісі бірнеше кезеңдерден тұрады. Алғашқы кезеңде клиенттің ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігі анықталады. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалады. Несие беруші несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететіндей етіп тұрғын үйді бағалайды, сондай-ақ қарыз алушының бастапқы салымы мен берілетін несиенің сомасын есептейді. Егер тұрғын үй банктің барлық талаптарынан шықса, онда оны кепіл заты ретінде қабылдайды. Бағалауды мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы жүзеге асырады.

Тұрғын үйді бағалау, яғни ипотека затының нарықтық құнын анықтау мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы өзінің қызметі үшін ақы төленген жағдайда тұрғын үйге тәуелсіз бағалауды жүргізеді, ал банк бағалау құнын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлі факторлардың ықпалына байланысты өзгеруін болжай білу керек.

Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда 3 негізгі әдіс қолданылады:

1. Шығындық әдіс. Бұл әдіс 5 сатыдан тұрады:

• жердің құнын бағалау;

• ғимараттың, қосымша құрылыс объектілерінің ағымдағы құнын бағалау;

• моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;

• тозу құнын белгіленген құнынан шегеріп тастау;

• жер құнын ғимараттың құнына қосып, мүліктің жалпы құнын бағалау.

Шығындық әдіс бойынша мемлекеттегі жалпы экономикалық жағдай есепке алынбайды. Жалпы дағдарыс, өндірістің төмендеуі, көптеген өндірістік кәсіпорындардың жабылуын ескерсек, қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен бағалау объектінің нақты нарықтық құнын көрсете алмайды. Егер белгілі бір жағдайлармен басқа әдістерді қолдану мүмкіндігі болмаса, осы әдісті қолдануға болады.

2. Табыстық әдіс. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алушыныңалдағы уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлікті бағалайды. Бұндай бағалау төмендегідей кезектілікпен жүргізіледі:

• жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;

• бос қалған орындарды ұстауға кететін және жалгерлік ақы жинауға жұмсалатын шығындар шегеріліп тасталады;

• мүлікті пайдалануға жыл сайын жұмсалатын шығыстарды шегеріп тастап, таза пайдалану табысын анықтайды;

• мүліктен алатын табысының бағасын анықтайды. Бұл капиталдану нормасы таза пайдалану табысының мүлікті нарықта сату бағасына қатынасы арқылы анықталады. Капиталдану нормасы және таза пайдалану табысы негізінде мүліктің құны мынадай формула бойынша есептеледі:

Мүлік құны = Таза пайдалану табысы / Капиталдану нормасы

3. Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нарықтағы

субъектілерінің жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесіне негізделеді. Бағалау процедурасының негізгі кезеңдері төмендегідей:

• жылжымайтын мүлікті бағалауға , сатуға байланысты мәмілелер, ұсыныстар туралы ақпарат жинау мақсатында нарықты зерттеу;

• ақпараттың шынайылығын растау мақсатында ақпаратты таңдау;

• жылжымайтын мүлікті бағалауға сәйкес келетін өлшем бірлікті таңдау және әр таңдалған өлшем бірлігі бойынша салыстырмалы талдау жүргізу;

• нарықта сатылатын сол типтес мүліктің жекелеген элементтерімен бағаланатын объектіні салыстыру.

Сатуларды тікелей салыстырып талдау әдісі қозғалмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын нақты анықтауға мүмкіндік береді. Сәйкесінше, бұл әдістерді колдану несие бергенде тиімді болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалауда пайдаланылатын әрбір әдістердің артықшылықтары мен кемшіліктерін мынадай критерийлерге байланысты анықталады:

1. Талдау жасалатын ақпараттар түрі, сапасы және ауқымдылығы;

2. Мүліктің құнына ықпал ететін ерекше факторлардың ескерілуі;

3. Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды есепке алу;

4. Қарастырылатын аудандағы экономикалық, саяси және физикалық күштердің ықпалын есепке алу. [8]

Бағалау қорытындысы туралы есеп «Кепіл мүлкінің жағдайын тексеру туралы есеп» формасында толтырылады.

Бағалау қорытындысы туралы есеп келесі бөлімдерден тұрады:

• жер учаскесін талдау. Кепілге қойылатын мүліктің нарьщтық бағасына эсер ететін факторларға сипаттама жасалуы қажет, соның ішінде: орналасқан жері, көлемі, топографиясы, жер учаскесіне мінездеме;

• тұрғын үйдің нақты жағдайын талдау. Бағалаушы міндетті түрде тұрғын үйді көргеннен кейін қорытынды есеп толтырады. Қорытынды есеп үйдің соғылған жылы, қоқыс шығару құбырының, ыстық және суық судың, электр қуатының және т.б. бар немесе жоқ екендігін көрсетеді.

• тұрғын үйдің әртүрлі қоғамдық ұйымдарға жақын орналасуын талдау. Бағалаушы тұрғын үйдің жолға, дүкенге, әртүрлі саладағы кәсіпорындарға жақын немесе ашық орналасқандығы туралы, тұрғын үй орналасқан ауданның экологиялық жағдайы туралы, осы аудандағы тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы туралы мәліметтерді сипаттауы қажет;

• тұрғын үйдің сатылу бағасы. Бағалаушы соңғы 6 айдың ішінде сатылған үйлерге қорытынды жасай отырып, осы ауданда орналасқан кем дегенде 3 үйдің бағасымен салыстырады;

• нарықтық бағасын анықтау. Бағалаушы қолында бар мәліметтерге, яки, баспасөз бетіне сүйене отырып, үйдің нарықтық бағасын анықтайды;

- кепілдің бағасын анықтау. Бағалаушы төмендету коэффициенттерін қолдана отырып, үйдің кепілге алынатын бағасын анықтайды.

Банктегі жауапты тұлға тәуелсіз бағалаушы жасаған бағалау қорытындысы туралы есепке талдау жасайды. Мүліктің компания мен банк тарапынан қойылатын талаптарға жауап беретіндігі аныкталады. Осы талаптар келесідей:

• үйдің салынған жылы 50 жылдан жоғары болмауы керек, сонымен қатар, панельдік жэне кірпіштен салынған үйлер ғана бағалауға алынады;

• бағалау ипотекалық несие беруге шешім қабылдағанға дейін 30 күнтізбелік күннің ішінде жүзеге асырылуы керек.

- ипотекалық несие бойынша кепілге алынатын жылжымайтын мүліктер, түрғындардың денсаулығы мен қауіпсіздігін қамтамасыз ету бойынша банк тарапынан койылатын талаптарға жауап беруге тиіс.

- мүліктің фундаменті тастан немесе цементтен қойылған болуы керек;

• кепілге алынатын мүліктің электр қуаты, суы, жылу беру жүйесі барлық пәтерлерді қамтамасыз ететін орталықтандырылған жүйеге қосылған болуы қажет;

• пәтердің немесе үйдің санитарлық жабдықтары жарамды боуы керек;

• пәтердің немесе үйдің шатыры, терезесі және есігі жарамды болуы керек;

• пәтердің немесе үйдің жоспары арнайы рұксатсыз өзгертілмеуі керек.[9]

Үшінші кезеңде андеррайтинг жүргізіледі. Андеррайтинг – қарыз алушылардың төлем қабілеттігі мен несиелік қабілеттігін анықтай отырып, оларды таңдауға мүмкіндік беретін шаралардың кешені. Бұл кезеңде клиент таңдаған банк, оның алатын қарызды қайтару қабілетін және оның берген мәліметтерінің шынайылығын тексереді.

Қарыз алушы туралы барлық ақпараттарды жинағаннан кейін банктер андеррайтинг процедурасын жүргізеді. Біріншіден, қарыз алушының тапсырған құжаттарының заңи жағынан шынайлығы тексеріледі. Құжаттарды тексеру және талдау нәтижелері бойынша заң қызметкерлері мен қауіпсіздік қызметкерлері несиелеу бөлімшелеріне қорытынды жазып береді. Қаншалықты несие ұзақ мерзімге берілетіндіктен қарыз алушы алған несиесін қайтара ала ма не жоқ па? – деген сияқты сауалдарға жауап іздестіру мақсатында несиелеу бөлімінің мамандары қарыз алушының құжаттарына қаржылық талдау жүргізеді. Ең бастысы қарыз алушының жұмыспен қамтамасыз етілуі жағдайына мән береді.

Кейіннен банк клиенттің несиелік қабілетін анықтайды. Айталық, қарыз алушының жеке басының сапасы және заңды құқықтарына баға беріледі. Жеке басының сапасын бағалауда, қарыз алушының өмір сүру жағдайына мән береді. Қарыз алушы банкке өзінің беделі, денсаулығы, білімі, ұйымдастыру қабілеті туралы ақпараттар беруге тиіс. Егер қарыз алушы банктің клиенті болса, онда басқа банктермен аталған клиент арасындағы несиелік қарым-қатынастарға мән береді.

Несиелік қабілетті бағалау 2 негізгі әдіспен жүзеге асады:

1. Сараптамалық бағалау әдісі.

Бұл әдіс қарыз алушының несиелік қабілетін бағалаудағы жалпы экономикалық тәсілдерді қамтиды. Ақпаратты талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиені беру туралы мәселені шешеді.

2. Балдық жүйе әдісі (несиелік скоринг әдісі).

Бұл әдіс сараптаушылық әдіспен бағалауға қарағанда біршама объективті және үнемді шешім қабылдауға мүмкіндік береді. Мұндағы басты қиындық, қарыз алушының несиелік қабілетін балдық жүйе әдісімен бағалаудың статистикалылығы, бұл өз кезегінде несиелік шарттың орындалу үрдісіндегі өзгерістерді ескеріп, ақпаратты үнемі жаңартып отыруды көздейді.

Несиелік скоринг негізінде қарыз алушының несиелік қабілетін шынайы бағалауда американ экономисі- Д.Дюран үлгісін пайдалануға болады. Онда әлеуетті қарыз алушы балын есептеуде мынадай коэффициенттер қолданылады:

• Жасы 20 жастан асса, әр жылға 0,01 балл (ең жоғары 0,30 балл) есептеледі.

• Жынысы әйел – 0,40; еркек – 0 балл.

• Аталған жерде тұру мерзімі: әрбір тұрған жылына 0,042 балл (ең жоғары 0,42 балл).

• Мамандығы: төменгі тәуекелі бар мамандығы үшін 0,55 балл,жоғары тәуекелі бар мамандығы үшін 0 балл және өзге мамандықтар үшін 0,16 балл.

• Жұмыс істейтін саласы: мемлекеттік мекемеде, банкте, брокерлік фирмада, қоғамдық көлік мекмесінде және т.с.с. жұмыс жасайтын болса 0,21 балл.

• Жұмыспен қамтылуы: аталған кәсіпорында жұмыс жасаған әр жылы үшін 0,059 балл (ең жоғары 0,59 балл).

• Қаржылық көрсеткіштер: банктік шоты болса 0,45 балл,жылжымайтын мүлкі болса 0,35 балл, өмірін сақтандыру полисі болса 0,19 балл.

Осы коэффициенттер негізінде Д.Дюран «жақсы» және «жаман» клиенттердің арасындағы бөлетін щекараны 1,25 балмен анықтайды. Яғни 1,25 балдан жоғары алса, онда қарыз алушы несиелік қабілетті болып саналады.

Қазақстан банктік тәжірибесінде ипотекалық несиелеуге байланстыклиенттің төлемқабілетін анықтау өзінше ерекшеленеді. Қарыз алушының табыстары мен шығыстарының құрылымын анықтағаннан кейін оның нормативті және нақты төлем қабілеті бағаланады. Несие бойынша ай сайынғы төлем сомасының ең жоғары шамасы қарыз алушы табысының 40%-ынан аспауы көзделеді.

Ең жоғары төлем сомасы = Қарыз алушының табыстары/2

Мұнда табыс ретінде қарыз алушының жәнетең қарыз алушының негізгі жұмысы бойынша жалақысы қарастырылады. Несие бойынша төлеуге тиісті ең жоғары соманың есеп айырысу төлемдеріне қатынасы қарыз алушының нормативтік төлем қабілетін сипаттайды. Мұндай қатынас 1,0 (немесе 100%-дан) артық болуға тиіс.

Нормативтік төлем қабілеті = Төлеуге тиіс ең жоғары сома / Есеп айырысу төлемдері

Қарыз алушының ай сайынғы табыстары мен ай сайынғы шығыстарының айырмасы, оның бос ақша қаражатын көрсетеді, яғни несиені қайтаруға оның қаншамөлшерде қаражатының барлығын сипаттайды.

Бос ақша қаражаттары = Қарыз алушыны отбасының ай сайынғы табыстары/ Қарыз алушыны отбасының ай сайынғы шығыстары

Бос ақша қаражаттарының есеп айырысу төлемдеріне қатынасы қарыз алушының нақты төлем қабілетін көрсетеді. Отбасының орташа айлық есептеуде соңғы 12 айлық табыстары алынады және оны құжатпен растау қарастырылады. Отбасының табыстарына ерлі-зайыптылардың және жақын туыстарының табыстары жатады.

Табыс алу көздеріне мыналар кіреді:

• негізгі жұмыс орны бойынша алатын жалақы;

• қосымша істейтін жұмысынан алатын жалақы;

• дивиденд түріндегі табысы;

• салымдары бойынша сыйақы түріндегі табыстары және сақтандыру төлемдері;

• зейнетақы және шәкіртақы;

• жалгерлік ақы формасындағы таза табысы;

• алимент және балаларға арналған жәрдемақы.

Сонымен қатар ай сайынғы шығыстарға да мән беріледі. Несиелік қаражаттарға сатып алатын тұрғын үйге байланысты ай сайынғы шығыстарға мыналар жатады:

• несие бойынша ай сайынғы шығындар (негізгі қарызды және сыйақыны қайтару);

• сақтандыруға байланысты ай сайынғы төлемдер (қарыз алушының өмірін сақтандыру, тұрғын үйді сақтандыру);

• ай сайынғы мүлікке салынатын салық (сатып алынған тұрғын үйге байланысты);

• ай сайынғы коммуналдық төлемдер.

Тұрғын үйді сатып алуға байланыссыз ай сайынғы шығыстар:

• алимент бойынша ай сайынғы төлемдер;

• басқа несиелерді қайтару(осы ипотекалық несиеден басқа);

• міндетті салықтық төлемдер (өзге мүлікке салынатын салықтар, көлік құралдарына салық);

• өзге де міндетті ай сайынғы шығыстар (тұрғын үйді жалдау, автомобильді ұстау, өзге де жылжитын және жылжымайтын мүліктерді ұстау, қызмет көрсету, сақтандырумен байланысты шығыстар, қосымша медициналық сақтандыру).

Несиелік қаражаттарға сатып алынған тұрғын үйге байланысты шығыстардың отбасының табыстарына қатынасы 35%-дан аспауы тиіс. Барлық тұрақты шығыстардың (тұрғын үймен байланысты және байланысссыз жоғарыда айтылған) отбасының табысына қатынасы 40%-дан аспауы тиіс.

Нақты төлем қабілеті = Бос ақша қаражаттары / Есеп айырысу төлемдері

Қарыз алушының төлем қабілетіне талдау жасау негізінде, оның төлем қабілеттік рейтингі анықталады:

• жоғары төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 200%-дан артық болады;

• қанағаттанарлық төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 120-160% аралығында болады;

• теріс төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 110%-дан төмен көрсеткішпен сипатталады.

Егер төлем қабілеттілік бойынша қарыз алушының нормативтік төлем қабілеттілігі 110%-дан төмен болса, онда ондай қарыз алушыға несие беруден бас тартылады.

Төртінші кезеңде несиелік сараптама қорытындысн қарап, несиелеу жобасын қарап, Несиелік комитет шешім қабылдайды.

Бесінші кезеңде келісімшарттар жасалады. Яғни, несие беруші мен қарыз алушы арасында келісімшарт жасасу, сатып алу-сату келісімшартын жасау.

Алтыншы кезеңде тұрғын үйді сатушымен есеп айырысу күні белгіленеді. Сол күні қарыз алушы өзінің өмірін және сатып алатын тұрғын үйді сақтандыруға және бастапқы жарнасын төлеуге тиіс. Қалған соманы банк төлейді. Сонымен бір айдан кейін қарыз алушы ай сайынғы төлемін жасауды бастайды.

Жетінші кезеңде сатып алатын үйді 1 жылға сақтандыру жүргізіледі. Сақтандыру келісімшартының сомасы ипотекалық несиенің қалдық сомасынан аз болмауы керек. Сонымен қатар, сақтандыру келісімшарты кем дегенде 1 жылға бекітіледі. Ал 1 жыл өткеннен кейін сақтандыру келісім шарты одан әрі бекітіледі.

Сақтандыру бағдарламасы 2 түрлі сақтандырудан тұрады:

• Жеке басын сақтандыру, яғни өмірін, денсаулығын, еңбекке қабілеттілігін сақтандыру;

• Мүлікті сақтандыру, яғни мүлікті иелену және пайдалануға байланысты мүліктік мүдделерді сақтандыру.

Ипотекалық несиеге алатын жылжымайтын мүлікке банктердің қоятын талабы мынадай:

• тұрғын үйге азаматтық айналымнан алынбаған, кепілге қойылмаған және арест жасалмауы;

• тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз етуге байланысты санитарлы-гигиеналық қызмет орындарының бекіткен талаптарына сай келуі;

• тұрғын үйдің алаңы жылу, газ және электр жүйесімен қамтамасыз етілуі тиіс;

• коммуналдық пәтерлер кепілге алынбайды;

• тиісті органдардың рұқсатынсыз үйге не пәтерге құрылыс, қайта жоспарлау жұмыстары болмауға тиіс.

Ипотекалық несиелеу ұлттық және шетел валютасында жүзеге асады. Теңгемен несие алсаңыз теңгенің АҚШ долларына қатысты бағамының төмендеуі немесе жоғарылауына байланысты қарыз алушының қарызында ешқандай өзгеріс болмайды. Ал егер шетел валютасында алсаңыз, онда айталық теңге бағамы АҚШ долларына қатысты төмендесе, онда сол төмендеген мөлшерлеме қарыз алушының алған пайызына қосылып отырады. Айталық теңге бағамы АҚШ долларына қатысты 3,3%-ға төмендеген жағдайда, егер қарыз алушы 18%-бен алса, онда 21,3% (18+3,3) жылдық пайыз төлеуге тура келеді.[8] Сыйақы ставкалары мен комиссиялар, сондай-ақ банк қызметтерін көрсеткені үшін тарифтерді банктер, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдар Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген шектеулерді ескере отырып дербес белгілейді. Жеке тұлғалармен жасалатын банктік қарыз шарттарында, оның ішінде ипотекалық қарыз шарттарында банктер, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдар сыйақының тіркелген не құбылмалы ставкасын белгілейді және қарыз алушының таңдауы бойынша банктік қарыз шартын жасасқан күнгі банк ұсынған қарызды өтеу әдісін көрсетеді. Ипотекалық тұрғын үй қарызы шартын жасасқанға дейін, сондай-ақ уәкілетті органның нормативтік құқықтық актісінде көзделген жағдайларда, банк, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйым қарызды өтеу әдісін таңдау үшін әртүрлі әдістермен есептелген қарызды өтеу кестелерінің жобаларын жеке тұлғаға беруге міндетті.

Қарыз алушыға банктік қарыз шартында белгіленген кезеңділікпен есептелген қарызды өтеу кестелерінің жобалары мынадай өтеу әдістерімен міндетті түрде ұсынылуға тиіс: сараланған төлем әдісі, бұл ретте банктік қарыз бойынша берешектерді өтеу негізгі борыш бойынша төлемдердің тең сомаларын және негізгі борыштың қалдығы кезеңіне есептелген сыйақыны қамтитын азайтылған төлемдермен жүзеге асырылады; аннуитеттік төлем әдісі, бұл ретте банктік қарыз бойынша берешектерді өтеу негізгі борыш бойынша ұлғайтылған төлемдерді және негізгі борыштың қалдығы кезеңіне есептелген сыйақы бойынша азайтылған төлемдерді қамтитын банктік қарыздың бүкіл мерзімі ішінде тең төлемдермен жүзеге асырылады. Бірінші және соңғы төлем мөлшерлері бір-бірінен ерекшеленуі мүмкін. Банк, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйым қарыз алушыға өздерінің ішкі қағидаларына сәйкес есептелген қарызды өтеудің қосымша әдістерін ұсынуға құқылы. Сыйақының тіркелген ставкасы біржақты тәртіппен өзгертілуге жатпайды.  Сыйақының тіркелген ставкасы тараптардың келісімі бойынша азаю жағына қарай не шарттың қолданылу мерзімі ішінде сыйақының құбылмалы ставкасына қарай өзгеруі мүмкін.  Сыйақының тіркелген ставкасы тараптардың келісімі бойынша оның шартта айқындалған қолданылу мерзімі аяқталғаннан кейін ұлғаю жағына қарай өзгеруі мүмкін, бірақ ол банктік қарыз шарты жасалған күннен бастап үш жылдан ерте өзгертілмейді. Тараптардың келісімі бойынша сыйақының тіркелген ставкасының ұлғаю жағына қарай одан кейінгі әрбір өзгеруі тіркелген ставканың қолданылу мерзімі аяқталғаннан кейін мүмкін болады, бірақ сыйақының тіркелген ставкасының алдыңғы өзгерген күнінен бастап үш жылдан ерте өзгертілмейді. Сыйақының құбылмалы ставкасын есептеу тәртібі, оның қолданылу шарттары уәкілетті органның нормативтік құқықтық актісімен айқындалады. Банктердің, банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдардың банктік қарыз шартын жасасу күні белгіленген тарифтердің, комиссиялық сыйақылардың және қарызға қызмет көрсету жөніндегі басқа да шығыстардың мөлшерін және оларды есептеу тәртібін біржақты тәртіппен ұлғаю жағына қарай өзгертуге құқығы жоқ.[10]

Аннуитеттік есептеулер бойынша қарыз алушы ай сайын бірдей сомада төлемдер жасайды. Кейбір банктер ай сайын қысқарып отыратын сараланған есептеу әдісін қолданады. Ол екеуінің қандай айырмашылығы бар екендігін білу үшін мысал келтірейік.

Мысал. Қарыз алушы айталық 600 мың теңге сомасында 5 жылға 13 пайыз жылдық мөлшерелмеде ипотекалық несие алсын. Қарыз алушы ай сайын мынадай негізгі қарыз сомасын төлейді:

600000 / 60 = 10000 теңге

Бірінші айдағы төленетін сыйақы мөлшерлемесі:

600000*13,0 / 100*12 = 6500 теңге

Демек, қарыз алушы бірінші айда төмендегідей мөлшерде банкке төлем жасайды:

10000 + 6500 = 16500 теңге

Екінші айдағы төленетін сыйақы сомасы негізгі қарыздың қалған сомасына, яғни 590000 теңгеге қатысты есептеледі:

590000*13,0 / 100*12 = 6391,67 теңге

Демек, қарыз алушы екінші айда төмендегідей мөлшерде банкке төлем жасайды:

10000+6391,67 = 16391,67 теңге

Нәтижесінде, яғни ең соңғы айда қалатын негізгі қарыз сомасы 10000 теңге десек, онда қарыз алушының төлейтін сыйақы мөлшерлемесінің сомасын есептейік:

10000*13,0 / 100*12 = 108,33 теңге

Демек, қарыз алушы соңғы айда төмендегідей мөлшерде банкке төлем жасайды:

10000+108,33 = 10108,33 теңге

Ал, аннуитеттік жүйе бойынша ай сайынғы төлемге келсек, оның мөлшері 13651,84 теңгені құрайды және ол сома барлық айда бірдей болады. Бұл жерде бірінші қайтару жүйесіне қарағанда қарыз алушы үшін екіншісі қолайлы келеді. Ай сайынғы төлемдер несие бойынша негізгі қарыз бен сыйақы мөлшерлемесін қамтиды.

Ипотекалық несие сатып алатын үй мен бастапқы жарнаның арасындағы айырма ретінде анықталады. Неғұрлым бастапқы жарна мөлшері көп болса, соғұрлым банктің несие бойынша тәуекелі азаяды. [8]

Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісімшартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз төлейді.

Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:

• орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары (мүдделендіру) бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;

• банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;

• өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетіе орташа пайыз мөлшері;

• банктің несиелік ресурстарының құрылымы;

• несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым арзан болады;

• несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырак айтсақ, банк үшін оның қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;

• еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция қарқыны жоғары болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс, себебі, бұндай жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын жоғалту тәуекелділігі артады).

Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг жасалынып отырылуы қажет, яғни:

- несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды орындауын, соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;

- несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақтылы түсіп отыруын жүйелі тексеріп түру;

- несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық жағдайын тексеріп, бағалап отыру;

- кепіл заттың жағдайын бағылап отыру;

- гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг жүргізу.

Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны Коммерциялық Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл Актінің мазмұнына келсек:

- Несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы туралы фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы, меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар екендігіне көз жеткізу;

- Несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы қаржылық жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюі/азаюы, меншіктің (мүліктің) жағдайы;

- Гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;

- Кепіл заттың жағдайы.

Ипотекалық несие қарыз алушы үшін ұзақ мерзімді борыш болғандықтан, тұрғын үй несиесін өтеу барысында көптеген өзгерістер, жағдайлар орын алуы мүмкін. Сол себепті кепілзат берушінің құқықтарына тоқтала кетейік. Кепілзат беруші кепілзат ұстаушымен келісе отырып, ипотека затын басқа тұлғаға, оның меншігіне (толық шаруашылық жүргізуіне), жалға немесе өтеусіз негізде уақытша пайдалануға құқылы. Бұл жағдайда ипотека өз күшін жоғалтпайды, тек ипотека келісімшарты бойынша барлық міндеттеме ипотека затының құқығын алған тұлғаға өтеді. [11]