Тема 4. Договор аренды.

1. Понятие

2. Элементы

Понятие

П.1 ст. 606 – по договору аренду (имущественного найма), арендодатель обязуется передать другой стороне (арендатор) имущество за плату во временное владение или пользование. Не потребляемые вещи становятся объектом аренды. Консенсуальная конструкция, если интерес в совершении действия – консенсуальная, если нахождение имущества у конкретно лица – реальная, хотя данный подход спорный.

Признаки.

• Консенсуальность

• Возмездность (арендные платежи)

• Синаллагматизм (двустороннеобзяыающие, взаимный)

Элементы

Стороны договора – арендатор, арендодатель, наниматель, наймодатель.

Арендодатель – собственник имущества, если есть возложенные полномочия – он вправе делать действия в рамках правомочия пользования. Это не распоряжение – так как собственник не изменяется. Сторона – может повлиять на форму договора.

Предмет – любое имущество, подпадаемое под понятие «непотребляемая вещь».

Форма – консенсуальный договор предполагает простую письменную форму. Если договор аренды заключается юридическим лицом или на срок более одного года – такой договор аренды должен быть заключён в простой письменной форме.

Срок – опосредует долгосрочные отношения. Является срочным, условия о сроке не являются существенными. Если в договоре не определено – заключается на неопределённый срок.

Существенное условие – условие о предмете. Каждая разновидность договора аренды дополняет признаки, которые дополняют особенность, элементы, признаки.

Цена – условия об арендной плате – должны быть предусмотрены договором, если нет – за аналогичный предмет при аналогичных обстоятельствах. Формы могут быть смешаны.

С позиции квалификации – это договор не смешанный, так как используются только положения об аренде.

Акцент на: основания для прекращения договора по требованию одной из сторон (обратить внимание – прекратить можно только в судебном порядке), но чтобы предъявить требования в суд – реализовать досудебную схему разрешения. Особенности реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 – когда договор имеет срок действия и арендатор надлежаще исполняет и желает возобновить; когда срок аренды заканчивается, а арендатор продолжает пользоваться имуществом).

Особенности отдельных видов договоров аренды.

Договор проката.

Стороны договора проката: арендодатель- S предпринимательской деятельности, занимающийся передачей имущества в прокат. Арендатор- лицо, использующее имущество в потребительских целях.

Предмет договора: движимое имущество, это имущество, предназначенное для возможности многократной сдачи в аренду. Может использоваться в потребительских целях. Имущество всегда передается во временное владение и пользование.

Договор является публичным. На данные отношения распространяем положения ст.426 ГК.

Условия о цене - арендная плата только в денежной форме. Здесь это специфика.

Условия о сроке - срок проката ограничен, максимум- 1 год. Если срок отсутствует, то считают, что прокат заключен на 1 год.

В прокате отсутствует возможность о заключении договора на новый срок. Особенность также в возможности прекратить отношения досрочно. Необходимо требование арендатора о прекращении отношений.

Если прокат прекращается раньше срока, то сумма, уплаченная арендатором - возвращается. Ст.630 п.2 ГК. Положение о возвращении суммы основано на потребительских отношениях, а также потому что данное имущество включается каждый раз в оборот. Деятельность по прокату профессиональная. Возвращаясь, имущество вновь включается в прокат. Интерес арендодателя не нарушается при одностороннем отказе, так как он вновь отдает имущество в прокат.

Сроки влияют на ограничение некоторых положений об аренде.

Существенное условие только 1- предмет.

Аренда транспортного средства.

Этот договор имеет подвиды: с экипажем и без экипажа.

У них общее – субъектный состав и предмет договора.

Субъект - собственник транспорта, или иной субъект, а с другой стороны – лицо, желающее получить транспортное средство во временное владение и пользование.

Предмет договора используется для цели- перевозка.(багажа, пассажиров и т.д.).

Признаки, которые различают 2 подвида: Аренда с экипажем - основное бремя несет арендодатель. Он оказывает услуги и осуществляет затраты по эксплуатации транспорта. Арендатор несет лишь коммерческие расходы.

Форма - простая письменная.

Элементы арендной платы не затрагиваются.

Аренда с экипажем- владельцем является арендодатель с позиции риска перехода случайной гибели. Риск не переходит на арендатора.

Транспорт без экипажа- передача по договору меняет владельца, влечет переход риска случайной гибели на арендатора. Причинителем вреда рассматривается именно арендатор.

Риск случайной гибели всегда остается на собственнике!!!!

Данный договор является консенсуальным.

Аренда зданий, сооружений.

Здание- укладывается под признаки недвижимости, предполагает постоянное наличие в нем людей. Их нельзя перенести без соразмерного ущерба. Сооружение- их особенности позволяют их разобрать без соразмерного ущерба.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор аренды зданий, сооружений- только если на срок не менее 1 года- только тогда подлежат государственной регистрации.

Специфика определяется через предмет. Имущество здесь передается во временное владение и пользование, либо во временное пользование. Здание, сооружение есть помещение.

Пользование- означает ,что целевая направленность уже определена.

Режим владения, пользования, либо только пользования предусмотрен только в рамках данного договора аренды зданий, сооружений. Земельный участок всегда передается только в пользование.

Условия о цене- являются существенным условием. Однако в рамках всех разновидностей договора аренды в главе 34 только прокат жестко определяет, что арендная плата- всегда деньги. Относительно других разновидностей- могут быть любые формы.

Условия о сроке- ст.654 ГК. В законе определяется, как необходимое, исходя из буквального толкования. Но в законе не определяется.

Договор аренды предприятия.

Является разновидностью договора аренды недвижимости. Нормы данного параграфа являются специальными по отношению к нормам параграфа 4.

Недостижение цели использование имущества будет являться основанием для расторжения договора.

Особенности: имущественный комплекс передается.

Стороны: обе стороны- субъекты предпринимательской деятельности. Специфика- для использования предприятия необходимо получение лицензии.

Перед 3-ми лицами ответственность будет нести арендодатель.

Права кредиторов: кредитор в течении 3 месяцев может потребовать прекращение обязательства.

Форма договора: обязательная письменная, подлежит государственной регистрации. Факт регистрации определяет момент возникновения договора.

Согласие на создание неотделимых улучшений не нужно получать.

Помимо предмета существенным условием является условие о плате, и сроке использования предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинг).

Ст. 665 ГК. Особенность : риск случайной гибели несет не собственник, а владелец( арендатор).

На основании договора возникают необходимости заключения договора К-П.

Лизинг не является 3-сторонней сделкой.

Во исполнение обязанности по приобретению имущества будет заключаться договор К-П. Он будет в пользу 3-го лица.

Требования по предъявлению качества V лизинга все лежат на арендаторе. По договору К-П расчет будет осуществлять лизингодатель.

Стороны : арендатор( любой субъект). Со стороны лизингодателя рассматриваются банки, кредитные организации. Лизинговая деятельность- предпринимательская.

Условия о сроке- в легальном определении- вытащить существенность условий об оплате нельзя, и нет нормы о плате. То из толкования- существенным условием выступает только условие о предмете.