7. Оцінювання потенціалу підприємства: поняття, головні цілі та сфери застосування

У загальному вигляді, оцінка — це результат визначення й аналізу якісних і кількісних характеристик об’єкту, що управляє (керує), а також процесу управління ним.

Оцінка вартості потенціалу підприємства представляє собою упорядкований, цілеспрямований процес визначення у грошовому виразі вартості об'єкту з урахуванням потенційного і реального доходу, який має місце в певний проміжок часу в умовах конкретного ринку.

Оцінку бізнесу проводять у цілях:

• підвищення ефективності поточного управління підприємством або фірмою;

• визначення вартості цінних паперів у випадку купівлі-продажу акцій підприємства на фондовому ринку;

• визначення вартості підприємства у випадку його купівлі-продажу цілком або частинами;

• реструктуризації підприємства;

• розробки плану розвитку;

• визначення кредитоспроможності підприємства і вартості застави при кредитуванні;

• страхування в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів;

• оподаткування;

• прийняття обґрунтованих управлінських рішень (для того, щоб виправити помилку у фінансовій звітності, яка була викликана інфляційними процесами);

• здійснення інвестиційного проекту розвитку бізнесу.

У залежності від об'єкту оцінки виникають наступні випадки:

1. Оцінка вартості майна застосовується при:

1. продажу певної частки нерухомості;

2. отриманні кредиту під заставу частини нерухомості;

3. страхуванні нерухомого майна і визначенні в зв'язку з цим його вартості;

4. передачі нерухомості в оренду;

2. Оцінка вартості машин і обладнання проводиться в наступних випадках:

   1. продаж деяких одиниць обладнання;

   2. оформлення застави;

   3. страхування рухомого майна;

   4. передача машин, обладнання в оренду;

3. Оцінка вартості гудвілу проводиться при:

   1. передачі або продажу іншому підприємству

   2. наданні франшизи іншим компаньйонам;

   3. встановленні збитку, який було задано діловій репутації підприємства незаконними діями з боку інших підприємств;

   4. використанні гудвілу в якості вкладу в статутний капітал;

   5. при визначенні вартості усіх нематеріальних активів для оцінки вартості підприємства.

7. Особливості використання порівняльного підходу при оцінюванні будівель і споруд

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкту відносно певного еквіваленту, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продаж об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м² загальної площі; вартість за 1 м² чистої площі, яка підлягає здачі в оренду; вартість 1 м² площі будівель; вартість кімнати; вартість за квартиру чи іншу одиницю нерухомості; вартість 1 м³ будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка приносить дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць у оцінюваному об’єкті та визначається ступінь його відмінності від об’єкту-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи декількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку.

2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єктами, що підлягає аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, врахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкту оцінки.

Необхідною передумовою використання даних методів є накопичення значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажі об’єктів певного виду. Отримуючи найточніші оцінки у рамках порівняльного підходу, цей метод дуже дорогий на стадії накопичення ринкової інформації, висуває підвищенні вимоги до аналітиків, потребує розвинутого та відкритого ринку нерухомості та землі. Суть методу полягає у математичній формалізації залежності вартості об’єктів певного виду від зміни будь-яких його чи ринкових параметрів.

Мультиплікатори порівняння представляють собою співвідношення вартості об’єкту та ключового фактору впливу. Як правило, у оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:

• Валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.

• Мультиплікатор капіталізації — співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкту та його ціни продажу.

Так чи інакше кожен з наведених мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об’єкту прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.