§ 2. Право собственности на земельные участки

Виды права собственности на земельные участки. Государственная собственность и ее разграничения. Презумпция государственной собственности. Содержание права собственности на земельные участки. Земельный участок и строение на нем.

1. Право собственности на земельные участки является комплексным, межотраслевым институтом, оно рассматривается как субъективное право, содержанием которого являются правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также как наиболее полное вещное, абсолютное правоотношение, от которого все иные титулы использования земли будут производными.

В Российской Федерации земельные участки могут находиться:

в частной собственности,

в государственной собственности,

в муниципальной собственности.

Субъектами частной собственности являются физические и юридические лица.

Государственная собственность на землю разграничивается на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации.

В России провозглашена презумпция государственной собственности на землю: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью (ст. 214 ГК РФ).

Муниципальная собственность на землю по своему содержанию принципиально не отличается от государственной собственности.

Не разграниченная государственная собственность является, по существу, "бессубъектной". По общему правилу, в силу закона, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Критерии разграничения государственной собственности закреплены в ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Первый критерий - нахождение на земельном участке здания, строения, сооружения, находящихся, соответственно, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. То есть прослеживается производность права от определенных видов недвижимого имущества на земельный участок (объектный критерий).

Второй критерий зависит от того, кому предоставлен земельный участок - государственному или муниципальному органу, казенному предприятию, унитарному предприятию или некоммерческой организации - соответственно, федерального, регионального или местного значения (субъектный критерий).

Третий критерий - предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Это не что иное, как территориальный критерий, зависящий от роли земельного участка на той или иной территории, так, например, земли особо охраняемых природных территорий разграничиваются в зависимости от того, какое значение они имеют - федеральное, региональное или местное.

Однако право федеральной, региональной и муниципальной собственности возникнет только после государственной регистрации указанного титула за соответствующим субъектом.

2. Содержание права собственности на земельный участок будут составлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению им. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Правомочие пользования, которым обладает любой земельный собственник (частные и публичные лица), следует отличать от права использования земельного участка (в форме использования его как средства производства или пространственно-территориального базиса), то есть существует необходимость в разграничении терминов "правомочие пользования собственника" (сфера имущественных отношений) и "право использования" земельного участка (сфера земельных отношений), причем у частных собственников эти два юридических факта могут совпадать, а вот публичные собственники не являются субъектами института права землепользования, они не осуществляют непосредственной хозяйственной эксплуатации земельных участков, следовательно, правомочие на пользование землей для них осуществляется лишь в одной форме - получение рентного дохода (земельный налог и арендная плата).

3. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Связь строения и земельного участка под ним носит не только фактический, но и юридический характер. Гражданское законодательство и правоприменительная практика придает юридической связи земельного участка и строения весьма прочный характер.

Судебная практика

П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Право собственности на строение даже на своем земельном участке приобретается застройщиком при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Несоблюдение указанных норм и правил влечет гражданско-правовые последствия: строение признается самовольной постройкой, а собственник земельного участка, осуществивший самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Собственник не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Объектами собственности являются также расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством о лесе.

Участки недр, расположенные ниже почвенного слоя, не являются собственностью титульного владельца земельного участка. Участки недр в целом не являются полностью оборотоспособными объектами.

Судебная практика

Абз. 3 п. 2.2 Постановления КС РФ от 23.04.2004 N 8-П.