§ 9. Приобретение права собственности на самовольную постройку

Понятие и признаки самовольной постройки. Условия приобретения права собственности на самовольную постройку. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Признание права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке ("дачная амнистия"). Правовой режим самовольной постройки до момента возникновения права собственности на нее.

1. Понятие самовольной постройки. Самовольная постройка - это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке с нарушением установленного порядка.

Признаками самовольной постройки (каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной) являются следующие.

1) Создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30-32 Земельного кодекса РФ). При этом недостаточно наличия прав на земельный участок, необходимо, чтобы он был предоставлен (предназначен) именно для строительства определенного объекта недвижимости.

2) Отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства (например, строительство в границах охранных зон объектов системы газоснабжения в пределах установленных минимальных расстояний производится только по согласованию с организацией - собственником системы газоснабжения).

3) Создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (предусмотренных, в частности, Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в РФ").

Создание самовольной постройки рассматривается как нарушение норм публичного права.

Поэтому в качестве общего правила самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

2. Условия приобретения права собственности на самовольную постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности как на вновь созданную недвижимую вещь. Признание права собственности на самовольную постройку как на бесхозяйную недвижимость или по давности владения также исключается.

Право собственности на самовольную постройку возникает в виде исключения и только при наличии специального юридического состава, предусмотренного в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Субъектом права собственности на самовольную постройку может быть признано только лицо, у которого есть определенное вещное право на земельный участок, на котором воздвигнута постройка.

3. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

В суд предъявляется иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Истец: обладатель одного из следующих вещных прав на земельный участок, на котором воздвигнута самовольная постройка:

а) право собственности;

б) право пожизненного наследуемого владения;

в) право постоянного (бессрочного) пользования.

Перечень прав на земельный участок является закрытым.

Ответчик: лицо, которое воздвигло самовольную постройку.

Условие признания права собственности на самовольную постройку: истец должен доказать, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Расчеты между собственником и лицом, создавшим самовольную постройку: в случае удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Вопрос о том, возможно ли в судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку за лицом, создавшим ее на своем земельном участке, является дискуссионным. Судебная практика отрицательно относится к такой возможности.

4. Признание права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке ("дачная амнистия").

Существуют немногочисленные случаи упрощенного оформления права собственности на самовольные постройки для граждан. Так, если, например, самовольной постройкой является жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, право собственности на такой дом признается за титульным владельцем в административном порядке по факту наличия дома на земельном участке. Такой льготный порядок действует до 1 января 2010 года.

5. Правовой режим самовольной постройки до момента возникновения права собственности на нее.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такие сделки являются ничтожными. В то же время как совокупность материалов самовольная постройка является имуществом, принадлежащим лицу, осуществившему самовольную постройку. Поэтому снос самовольной постройки должен осуществляться в судебном порядке.