4. Форма договора купли-продажи

В целом форма купли продажи соответствует общим правилам о форме сделок в гражданском праве (159 – 166 ГК)

Для некоторых видов купли-продажи или купли-продажи отдельных видов имущества установлены особые правила, касающиеся формы таких договоров. Это договор купли-продажи недвижимости (ст.ст. 521, 522 ГК).

Это один единый документ и регистрация перехода права собственности, в т.ч. жилого помещения (ст.529 ГК), и договор купли-продажи предприятия (ст.ст. 531, 535 ГК) – единый документ и еще другие (аудиторское заключение и т.д.).

Договор розничной купли-продажи м.б. заключен путем присоединения покупателя в целом к стандартной форме договора, составленной продавцом (ст. 398 ГК). Заключается также посредством выдачи продавцом кассового или товарного чека или другого документа, подтверждающего оплату товара. (Два момента жизни договора: заключение и исполнения совпадают), если иное не предусмотрено законодательством или договором. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания, в подтверждения факта заключения договора розничной купли-продажи и его условий (ст. 463 ГК).

Для некоторых договоров форма утверждается в законодательном порядке (договор купли государственного строения)

Последствия несоблюдения формы договора купли-продажи (самостоятельный факт) устанавливаются общими нормами о недействительности сделок в результате несоблюдения их формы (ст.163, ст.166).

5. Права и обязанности сторон.

I Основная обязанность продавца является обязанность передать покупателю проданное имущество в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, то в соответствии с правилами об исполнении бессрочного доказательства (разумный, либо 7 дней после требования).

!!!Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар определяется одним из трех юр. фактов: моментом вручения товара покупателю, если договором предусмотрено, что доставить товар должен продавец; моментом предоставления товара в распоряжения покупателя в соответствующем месте, если по договору товар д.б. передан в месте нахождения товара (контрактация); моментом сдачи товара перевозчику, если продавец и покупатель между собой не контактируют, или организации связи (почта) во всех остальных случаях, если договором не предусмотрено иное (ст. 428 ГК).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст.224 ГК).

Кроме того в момент исполнения на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения товара, если договором не предусмотрено иное (п.1 ст.429 ГК).

Для ответственности (основание, условие…)

Розничная купля-продажа.

Продажа недвижимости – вид купли-продажи. Предмет купли-продажи – недвижимое имущество (ст. 130 ГК).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В договоре продажи недвижимости предмет договора должен быть определен так, чтобы была возможность определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю, в т. ч. должны быть указанные данные, указывающие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. В противном случае, договор считается незаключенным (ст. 525 ГК).

Форма. Должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В изъятие общего правила, нарушение требований, предъявляемых к форме договора влечет его недействительность (п. 2 ст. 521 ГК).Как правило, лишает лишь ссылаться на свидетельские показания.

Переход права собственность на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. ГК исходит из принципа обязательной государственной регистрации 1) недвижимого имущества, 2) прав на него, и 3) сделок с ним, в случаях, предусмотренных законодательными актами (ст. 131 ГК).

В соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» 2002 г. государственной регистрации подлежит: 1) создание, изменение и прекращение существования недвижимого имущества;

2) возникновение, ограничение, прекращение и переход вещных прав на него;

3) любые сделки, служащие основанием изменения вышеназванных прав на недвижимость (ст. 7-9 Закона).

Существенные условия – его предмет. Кроме того, существенным условием является цена договора и без отсутствия цены договор считается незаключенным (п. 1 ст. 526 ГК). В цену договора должна быть включена стоимость передаваемого земельного участка или права на него (п. 1 ст. 526 ГК).

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами права пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование проданным жильём (ст. 529 ГК).

Исполнение. Обязательства продавца считаются исполненными после исполнения сторонами – передаточного акта или иного акта о передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 527 ГК). В случае продажи недвижимости не соответствующей договору о качестве, покупатель имеет все права, предусмотренные ст. 445 ГК, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора (ст. 528 ГК).

Купля-продажа предприятия.

Самостоятельно. Изменение ст. 41 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».