2. Особенности прав и обязанностей отдельных видов договора аренды

!!!Специальный акт по прокату!!!

Аренда зданий, сооружений – Декрет № 24.

Лизинг (от англ. - брать в аренду, арендовать) – новое правоотношения для нашего ГК. Родина США – 1952 год. Первые сделки у нас – 80-е годы.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (п. 1 ст. 636 ГК).

Лизинг активно внедрился из-за разрыва между сроками физического и морального старения продукции, когда выгоднее взять в аренду, чем разрабатывать собственное оборудование. Здесь всегда есть третья сторона.

Правовая природа лизинга

Правовая природа. Многие исследователи пытались анализировать лизинг с помощью традиционных договоров в цивилистике: купля-продажа, заем, договор поручения, кредитный договор и т.д. В то же время возникла противоположная точка зрения о том, что лизинг есть самостоятельный договорный тип. Наш законодатель полагает лизинг видом договора аренды. Бесспорно, что по своей сути лизинг представляет собой кредитную сделку по своей экономической сущности, потому что имущество передается во временное пользование на условиях платности, срочности и возвратности, то есть это товарный, а не денежный кредит. Если есть разрыв между первоначальным и встречным предоставлением – то, скорее всего, можно квалифицировать кредитную сущность правоотношения.

Характеристика:

1. консенсуальный;

2. возмездный:

3. трёхсторонний (спорный вопрос), некоторые говорят в пользу третьего лица; двухсторонний (так считает наш законодатель, это более логично, т.к. покупатель не заключает договор).

Специальное законодательство:

1. §6 Гл.34 ГК, субсидиарное применение §1 Гл. 34 ГК;

2. Указ от 24.09.2009 года № 465 «О некоторых вопросах совершенствования лизинговой деятельности в Республике Беларусь»;

3. Положение о лизинге от 04.06.2010 года № 865 (старое положение 1997 года утратило силу);

4. Оттавская конвенция о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 года (Республика Беларусь присоединилась в 1998 году).

Субъекты: лизингодатель – коммерческое юридическое лицо, которое покупает имущество специально для лизинга (ИП не могут быть лизингодателями); лизингополучатель – любой субъект хозяйствования, который использует имущество для предпринимательских целей; продавец-поставщик – в 2012 г. внесено уточнение – в качестве поставщика-продавца может выступить сам арендатор, который продает арендодателю, а затем берет его же в лизинг.

ч. 3 ст. 636 – возвратный лизинг.

Увеличение числа субъектов лизинга возможно за счет числа посредников.

Предмет. Предметом лизинга является любое движимое или недвижимое имущество. Как правило, оно относится к основным фондам. Чаще всего это машины, компьютеры, станки, технологические линии, любые непотребляемые вещи.

В соответствии с действующим ГК предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 637 ГК). Следовательно, не могут быть предметом договора лизинга вещи, используемые для семейных или бытовых нужд.

В целях установления особенностей осуществления хозяйственных операций:

►Лизинг, при котором лизинговые платежи в течение срока лизинга (не менее 1 года) обеспечивают возмещение лизингодателю не менее 75% контрактной стоимости предмета лизинга независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом предмета лизинга лизингополучателем или его возвратом лизингодателю, определяется как финансовый;

►Лизинг, при котором лизинговые платежи в течение срока лизинга обеспечивают возмещение лизингодателю менее 75% контрактной стоимости предмета лизинга и по истечении срока лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю предмет лизинга, определяется как оперативный.

►Лизингополучатель может выступить одновременно в пределах одного договора в качестве продавца имущества, передаваемого в лизинг (возвратный лизинг).

С согласия лизингодателя лизингополучатель может передать третьему лицу во владение и пользование на определенный срок за плату имущество, полученное от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга, заключив с третьим лицом (сублизингополучателем) договор сублизинга. При этом лизингополучатель по договору лизинга, приобретая по отношению к сублизингополучателю по договору сублизинга права лизингодателя в порядке и с учетом условий, установленных настоящим Положением и договором, не освобождается от предусмотренных договором лизинга обязательств и ответственности перед лизингодателем.

К отношениям последующего предоставления лицом, являвшимся лизингодателем, в аренду имущества, переданного им ранее в лизинг и возвращенного ему (повторный лизинг), применяются нормы настоящего Положения, если иное не вытекает из этих отношений или не определено договором аренды.

Существенные условия – п. 4

Исполнение договора лизинга. В обязательстве по лизингу активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, принадлежит арендатору. Например, арендодатель, как правило, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. Все правомочия в этом плане принадлежат самому арендатору-лизингополучателю, как если бы он был покупателем (п. 1 ст. 641 ГК).

п. 1 ст. 639 ГК

Риск случайной гибели или случайной порчи объекта лизинга лежит на лизингополучателе, хотя собственником является лизингодатель. Иное может быть предусмотрено договором (ст. 640 ГК).

В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 641 ГК).

А в случае, когда по договору выбор продавца осуществлял лизингодатель, он и продавец являются солидарными ответчиками по отношению к арендатору (п. 2 ст. 641 ГК).

Если ответственность за выбор продавца лежи на арендодателе, то продавец и арендодатель являются солидарными ответчиками.

Далее – см. Халимончика.

Ответственность

Размер ответственности в части, касающейся отношений купли-продажи и аренды, определяются обязанностью каждой и сторон возместить другой убытки (от непредставления имущества в срок, от порчи предмета договора, от просрочки его возврата и т. д).

Неустойка может быть предусмотрена в договоре.

По денежному обязательству принимаются проценты в соответствии со ст.366 ГК.

Возможны и особые обязательства сторон. Например, по предоставлению каких-либо дополнительных услуг, по выделению персонала, по обучению персонала, по обслуживанию объекта лизинга. По этим основаниям ответственность, как правило, прописывается в договоре. В ином случае, применению подлежат общие правила ГП.

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

1. Понятие и правовое регулирование жилищных правоотношений;

2. Жилищный фонд;

3. Договор найма жилого помещения и другие основания удовлетворения потребности в жилье

4. Стороны, форма, срок договора найма жилого помещения;

5. Предмет договора найма;

6. Права и обязанности сторон;

7. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя;

8. Нуждаемость в улучшении жилищных условий;

9. Организации застройщиков.

1. Понятие и правовое регулирование жилищных правоотношений

Концептуальные основы определены ст. 48 Конституции Беларуси. Право на жилище обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам на приобретение жилья.

Тем гражданам, которые нуждаются в социальной защите, жилище предоставляется бесплатно или по доступной для них плате. Никто не может быть произвольно лишен жилья.

государственные отношения, административные (государство решает кого ставить на учёт, кого нет), финансовые отношения, возникающие в процессе удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо в процессе его эксплуатации. Это принято называть жилищными отношениями в широком смысле (эксплуатация жилищного фонда, прекращение права пользования жильем). Из этого перечня видно, что жилищные правоотношения регулируются нормами различных отраслей права: государственного, финансового, гражданского и других отраслей. Многие из жилищных отношений являются публичными властными. Однако большая их часть – имущественные отношения, в которые субъекты вступают на принципах автономии, равенства, диспозитивности. Жилищные отношения – урегулированные нормами законодательства экономические отношения пользования жилыми помещениями без права собственности на эти жилые помещения. Граждане выступают не в качестве собственников жилых помещений. Жилищное правоотношение, урегулированное нормами жилищного законодательством – конкретное жилищное правоотношение пользования жилым помещением без права собственности на него. Субъекты обладают корреспондирующими правами и обязанностями. Это гражданско-правовые отношения по своей природе, т.к. они имущественные и основаны на равенстве и автономии воли участников. Это жилищные отношения в узком смысле. Собственники жилых помещений удовлетворяют свои потребности в жилье, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения, они не состоят в жилищных отношения с кем-либо по поводу проживания в своем доме или квартире. Хотя, как правило, состоят в отношениях с другими субъектами права по техническому обслуживанию жилья и пользованию коммунальными услугами.

Отношения собственности – ещё один блок отношений. Собственники удовлетворяют свою потребность в жилье при помощи отношений собственности.

Жилищные отношения весьма многоплановые!

Правовое регулирование

Со 2.03.2013 г. вступает в силу новый ЖК. Это был 3-й ЖК. Поменялась концепция государства об обеспечении жильём своих граждан. Советское государство – каждому гарантируется постановка на учёт, т.к. государство брало на себя ОБЯЗАННОСТЬ предоставить жильё. Сегодня государство СОДЕЙСТВУЕТ в предоставлении и приобретении жилья. Есть только малая категория граждан, которому государство обязано и сегодня предоставлять жильё.

Проблема решается посредством Указа Президента № 565 от 29 ноября 2005 года «О некоторых мерах по урегулированию жилищных отношений», которым утверждается Положение о порядке учёта граждан, нужд в улучшении жилищных условий;

• Указ № 128 2007 года (служебное жильё);

• Указ № 43 2008 года (организации застройщиков);

• Указ № 396 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов»;

• Недавно введён новый жилищный фонд – Указ № 512 2011 года;

• Указ № 58 2009 года «О сносе жилья»;

• Указ № 13 2012 года (льготное кредитование);

• Указ № 479 2009 года «О переходе жилых помещений в нежилые» (можно и наоборот, но процедура не урегулирована);

• Специальный жилищный фонд – постановление Совмина от 24.09.2008 г. № 1408 – Положение о специальных жилых помещениях;

• Постановление № 555 (субсидии);

• Указ № 153 «Об изменении срока внесения платежей за различные коммунальные услуги»;

• ППВС №3 «О некоторых вопросах применения жилищного законодательства».