2. Права и обязанности сторон, исполнение договора аренды

Обязанности арендодателя:

• Предоставить арендатору имущество в срок, указ в договоре, или в разумный срок – альтернативы поведения арендатора:

1) истребовать имущество (ст. 369 ГК) + убытки;

2) расторгнуть договор (п. 3 ст. 592, 591 ГК) + убытки.

• Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства об аренде и условиям договора, а также назначению этого имущества вместе со всеми принадлежностями и документами – альтернативы:

1) потребовать безвозмездное устранение недостатков;

2) соразмерное уменьшение арендной платы;

3) самовольно устранить недостатки и потребовать возмещение расходов;

4) удержать сумму расходов из арендной платы, но предварительно уведомив арендодателя;

5) потребовать досрочного расторжения договора аренды + убытки (ст. 583 и 591).

• Предупредить арендатора обо всех правах 3-х лиц на арендуемое имущество:

1. требовать уменьшения арендной платы;

2) требовать расторжение договора + убытки (ст. 584 ГК).

• Произвести за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором:

1) ремонт может сделать арендатор, но за счет арендодателя;

2) требовать уменьшение арендной платы;

3) расторжение договора в одностороннем порядке + убытки (п. 1 ст. 587 и ст. 591 ГК).

• Предварительно письменно предупредить арендатора об устранении в разумный срок нарушений, дающих право арендодателю требовать в одностороннем порядке через суд расторжения договора (ч. 3 ст. 590 ГК). Последствие – возврат судом иска без рассмотрения.

• Предоставить арендатору, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства, возможность воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок при условии, что арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Последствия:

1) требовать в суде перевода прав и обязанностей нового арендатора на себя + убытки;

2) если утрачен интерес, то требовать возмещения только убытков (ст. 592 ГК).

• Передать имущество в собственность арендатора, если в договоре или законодательстве было предусмотрено право на выкуп (ст. 595 ГК).

Указом № 294 2012 г. «О порядке распоряжения государственным имуществом» предусмотрено для субъектов хозяйствования не менее 3 лет, находящегося в государственной собственности недвижимое имущество, если они надлежащим образом исполняли условия договора. Предусмотрена рассрочка до 5 лет.

Обязанности арендатора:

• Своевременное внесение арендой платы платы:

1) в случае существенного нарушения сроков потребовать через суд досрочного внесения арендной платы, но не более, чем за 2 последующих срока подряд (ст. 575 ГК);

2) если невнесение было более 2-х раз подряд, то можно требовать по суду досрочного расторжения договора (ст. 590 ГК).

Указом № 150 от 2012 г. «О некоторых вопросах …» определены базовые ставки за 1 кв. м. арендуемой площади, находящейся в государственной собственности, которые умножаются на коэффициенты – в белорусских рублях, а не евро.

• Пользоваться имуществом согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества: расторжение договора + убытки (п. 2 и 3 ст.586).

• Поддерживать имуществ в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором (п. 2 ст. 587 ГК): в случае существенного ухудшения имущества требовать по суду расторжение договора (ст. 590).

• С согласия арендодателя можно сдавать имущество в субаренду (поднаём); передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаём); предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить в качестве вклада в капитал юридического лица (п. 2 ст. 586), за исключением перенайма ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Сравним субаренду и перенаем. Как при субаренде (поднайме), так и при перенайме речь идет о замене одного арендатора по инициативе другого, но не по инициативе арендодателя. При заключении договора аренды и субаренды имеют место 2 последовательные независимые друг от друга сделки. По сути, это два договора аренды, второй из которых называется субаренда.

При заключении договора аренды и перенайма имеет место сингулярное правопреемство (передача как прав и обязанностей по договору третьему лицу) в обязательстве. По сути, перенаем представляет собой не заключение нового договора аренды (субаренды), а одновременную уступку требования и перевод долга по первоначально заключенному договору. Однако нельзя сводить перенаем к формальной перемене лиц в обязательстве, поскольку он предполагает и физическую передачу арендуемого имущества от первоначального арендатора к новому. Таким образом, к перенайму могут быть применены положения Главы 25 ГК (перемена лиц в обязательстве). Субаренду и перенаем объединяет их производный от договора аренды характер. В частности, это сводится к аксиоме, что первоначальный арендатор не может передать новому больше прав, чем имеет сам. Однако отличий между ними гораздо больше. Основных 2: в результате перенайма первоначальный арендатор выбывает из обязательства (полностью заменяется новым арендатором); первоначальное обязательство не заменяется новым, а лишь меняет одну из сторон. Следовательно, условия договора аренды распространяются на нового арендатора в полном объеме. Поэтому мы и ведем речь о частичном правопреемстве.

• В случае прекращения арендных отношений – возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил с учётом нормального износа, либо в состоянии, предусмотренном договором:

1) требовать аренд плату за время просрочки + убытки;

2) в случае, когда за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 593 ГК). Единый случай штрафной неустойки.

Исполнение договора аренды

ст. 588 (договор аренды сохраняется в силе при изменении его сторон), ст. 594 (правовой режим улучшений, внесённых арендатором в арендуемое имущество; Законом 2012 г. эта статья дополнена пунктом 5 – осуществление арендатором неотделимых улучшений государственного имущества, а также иного имущества, в случаях определенных законодательными актами не может являться основанием увеличения арендной платы этому арендатору).

Расторжение

Могут быть расторгнуты в одностороннем порядке.

ст. 590, 591 (основания расторжения договора по требования как арендатора, так и арендодателя – не исчерпывающий перечень).