2. Предмет и стороны договора

Предмет договора аренды: это любое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств. Это, как правило, индивидуально-определенные не потребляемые вещи. Родовые вещи не могут быть предметом договора аренды. Законодательными актами могут быть предусмотрены виды имущества, сдача которых не допускается или ограничения (п. 1 ст. 578 ГК).

Имущество: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства машиноместа, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду ограничена (от 16.07.1992 № 447 «О сохранении объектов социальной сферы и направлений их деятельности).

Согласно ст. 402 ГК (общее правило), предмет этого договора является его единственным существенным условием. В статье 572 ГК содержится уточнение, в котором говорится, что предмет должен быть определённо установлен. В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным. Отдельные виды аренды могут иметь и другие существенные условия. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору, его состав, месторасположение. В противном случае, договор аренды не может быть признан заключенным (п. 3 ст. 558 ГК). В ППВС РБ от 15.02.2012 № 1 названы и другие существенные условия этого договора. Размер арендной платы для договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), машиномест. Сроки уплаты арендной платы для договора аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (п. 4 ППВХС). Отдельные виды договора аренды и договоры аренды некоторых видов имуществ могут иметь кроме предмета и иные существенные условия.

Стороны – арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Абсолютно любые физические/юридические лица, само государство и АТЕ.

В соответствии со ст.579 ГК, арендодателем имущества может быть его собственник, либо иное лицо, управомоченная законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача – форма распоряжения имуществом. Поэтому им может быть любой, кто имеет право распоряжаться имуществом (см. куплю-продажу).

С практической точки зрений важно знать, кто обладает правом сдавать в аренду государственное имущество. В роли арендодателя тут выступают государственные органы исполнительной власти соответствующего уровня, которым Правительство Республики Беларусь делегировало такие полномочия. По сравнению с республиканской собственностью государственного уровня, а местные Советы депутатов – по распоряжению государственной собственностью коммунального уровня (исполкомы, местные администрации).

УКАЗ № 150 29.03.2012

1. Форма и срок договора аренды

Статья 580 ГК – требования к форме договора аренды. Если более 1 года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то вне зависимости от срока в письменной форме. Если между гражданами и менее года, то может быть заключен в устной форме (статья 162 ГК).

Особым уровнем регулируется форма договора аренды с правом выкупа (ст. 595 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. ГК устанавливает особые условия только к договорам купли-продажи недвижимости и предприятий.

Для большинства видов договора аренды предусмотрена письменная форма независимо от срока (прокат – п. 2 ст. 597 ГК, аренда транспортных средств – ст. 604 ГК, 614 ГК; аренда капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машиноместа – один документ ст. 622 ГК; аренда предприятия – один документ, государственная регистрация, ст. 629 ГК). В 2-ух последних случаях, последствия несоблюдения общего правила – влечет недействительность. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК). Иное установлено Декретом Президента Респ. Беларусь № 24 от 19.12.2008 г. «О некоторых вопросах аренды капитальных строений…» (см. выше): договоры аренды, субаренды зданий, сооружений, изолированных помещений (недвижимого имущества), заключается на срок не менее 3-х лет, а на меньший срок – только с согласия арендаторов. Эти договоры независимо от срока аренды не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

Законодатель устанавливает типовые формы для некоторых видов договоров аренды различного имущества.

Порядок заключения

Заключение происходит по соглашению сторон или путём проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Так, в соответствии с Указом № 150 от 29.03.2012 г. «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (заменен 518 Указ), здания и изолированные помещения, находящие в республиканской собственности, как правило, подлежат сдаче в аренду путём проведения аукциона. В качестве исключения допускаются случаи предоставления без проведения аукциона (например, оказался нерезультативным – т.е. менее 2-х участников).

Утвержден ряд положений о порядке проведения аукционов по продаже права на заключения договора аренды капитальных зданий (сооружений) находящихся в республиканской собственности (Положение о порядке проведения аукциона… утв. Постановлением Совмина РБ от 08.08.2009 года № 1049, аналогичное для земельных участков – утв. постановлением Совмина РБ от 26.03.2008 года № 462.

Срок

Заключается на срок, указанный в договоре, либо без указания срока. В последнем случае имеет место такой юридический факт, как заключение договора на неопределенный срок. Правовое последствие заключения договора на неопределенный срок - каждая из сторон договора имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за 1 месяц. А при аренде недвижимости – за 3 месяца. Данная норма диспозитивна. Для отдельных видов договора аренды, отдельных видов имущества, законодательством могут быть предусмотрены предельные сроки д-ра аренды. В таких случаях, по истечении определенного срока договор аренды будет считаться прекращенным, независимо от того, что стороны указали в договоре более длительный срок (ст. 588 ГК). Согласно ст.17 КоЗ сроки аренды земель с/х назначения не могут быть менее 10 лет, а срок аренды любого земельного участка не могут превышать 99 лет.

Если по окончании срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 592 ГК).