4. Оцінка права оренди земельної ділянки
Для оцінки права оренди земельної ділянки використаються наступні методичні підходи:
Зіставлення цін продажу;
Капіталізація додаткового доходу із землі орендаря.
Вартість права оренди визначається як поточна величина майбутнього припустимого доходу для орендаря.
=∑
,
де
Di - додатковий доход орендаря за кожний рік оренди ділянки;
t – період оренди;
Ck – ставка капіталізації.
Додатковий доход (Di) обчислюється як різниця між чистим операційним (рентним) доходом й орендною платою, певної договором оренди.
При визначенні вартості права оренди землі для забудованих територій доцільно використати принцип залишку для землі (витратний підхід). Що передбачає розподіл додаткового доходу між землею й земельними поліпшеннями.
Вартість права оренди земельної ділянки може бути негативною величиною коли орендна плата, певна договором оренди буде більшої чим рентний або чистий операційний доход. А також у випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням й облаштованістю земельної ділянки перевищують ціну цієї земельної ділянки.
Оцінка права обмеженого використання чужою земельною ділянкою провадиться з урахуванням впливу на певне використання земельної ділянки. При цьому оцінка таких прав може проводиться щодо земельної ділянки, щодо якого вони встановлені, і земельної ділянки, обмеженого такими правами. Вартість таких прав визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до й після встановлення таких прав.
5. Земельний податок
Земельний податок платять власники земельних ділянок і землекористувачі крім орендарів й інвесторів, які є учасниками договорів про розподіл продукції. Зобов'язання щодо сплати земельного податку у власника земельної ділянки з'являються безпосередньо від дня виникнення права власності на земельну ділянку.
У випадку припинення права власності податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності.
Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, у якому втримується інформація про місце розташування земельних ділянок, їхньому цільовому призначенні й цифрові дані про грошову оцінку, якщо такаючи встановлена.
Ставка земельного податку із земель, грошова оцінка яких проведена, установлюється в розмірі 1% від їхньої грошової оцінки (1% у рік).
Дія цього пункту не поширюється на земельні ділянки, які зайняті житловим фондом й іншими спорудженнями суспільного призначення, на земельні ділянки на територіях й об'єктах природоохоронного, оздоровчого й рекреаційного призначення, зайняті виробничими, культурно-побутовими й господарськими будинками й спорудженнями.
Диференціальна рента виникає на основі монополії на землю як об'єкт господарювання, тому що кожен підприємець одержує у своє розпорядження конкретний обмежений по своїй площі ділянка. По якості ділянки землі можуть значно розрізнятися й при рівновеликих витратах забезпечувати одержання різної кількості продукції, а отже, і прибутку.
Наявність приватної власності на землю спричиняється виникнення абсолютної ренти, як частини прибавочної вартості, що привласнює державою й іншими землевласниками у випадку монополії власності на землю.
Одержувана різниця між вартістю й ціною виробництва (додатковий прибуток) повинна передаватися у формі абсолютної ренти державі (або іншим власникам землі). Абсолютна рента збільшує розмір плати за землю і є однією із причин виникнення протиріч між землевласниками, землевласниками й державою.