3. Нормативна оцінка забудованих територій

При оцінці забудованих земельних ділянок, або ділянок, забудова яких передбачається, чистий операційний доход визначається на основі очікуваного доходу від оренди землі або забудови земельної ділянки, за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний доход розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом календарного року й операційних витрат, пов'язаних зі змістом й експлуатацією земельної ділянки і його поліпшень.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються:

• Витрати на керування нерухомістю;

• Поточний ремонт, сплата земельного податку;

• Інші податки на нерухомість.

В операційні витрати не включаються експлуатаційні витрати й податки, пов'язані з господарською діяльністю, що проводиться в границях земельної ділянки.

При оцінці забудованої земельної ділянки визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, зв'язаних з будівництвом будинків, споруджень, розташованих у границях земельної ділянки, включаючи підземний простір.

Витрати складаються з витрат на відведення й підготовку земельної ділянки під забудову, включаючи витрати на знос існуючих споруджень і виплат, передбачених законодавством (компенсації), вартість будівництва, облаштованості й озеленення, оплата послуг проектування, сум місцевих зборів, вартість фінансування забудовника.

При зіставленні цін продажу забудованої земельної ділянки з подібними визначаються ділянки, які мають:

• Однакову функцію використання землі й характер земельних поліпшень;

• Загальний район розташування;

• Подібні фізичні характеристики (розмір, конфігурація, нахил поверхні, заболоченість, режим ґрунтових вод, стан ґрунтів, прояв небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:

1. Правовий режим самої земельної ділянки;

2. Умови продажу й пов'язане з ними фінансування;

3. Дата продажу;

4. Особливості місця розташування;

5. Фізичні характеристики земельної ділянки й стан забудови;

6. Умова й обмеження щодо використання земельної ділянки.

Вартість землі в складі об'єктів нерухомості, які оцінюються на основі їхньої прибутковості, визначається шляхом розподілу загальної вартості цих об'єктів між землею, будинками й ін. матеріальними активами.

Вартість землі може бути негативною завбільшки випадках, коли: сума витрат на ліквідацію непридатних до експлуатації споруджень, або екологічно небезпечних об'єктів, розташованих у її границях, перевищує вартість забудованої земельної ділянки (Чорнобиль).

В основі нормативної грошової оцінки земель лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системі виробництва й розселення, завдяки облаштованості його території і якості земель, з обліком природно-кліматичних, інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної й історико-культурної цінності екологічного стану й функціонального використання земель.

Грошова оцінка 1 м² земельної ділянки населеного пункту визначається по формулі:

,

де Ц_н – ціна нормативна на 1 м²;

В – витрати на освоєння й облаштованість території з розрахунку на 1 м²;

Н_п – норма прибутку

Н_к – норма капіталізації

Кф – коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки під житлове й цивільне будівництво для промисловості, транспорту й т.д.

Км – коефіцієнт, що характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння й облаштованість території (В) включають відбудовну вартість інженерної підготовки головних споруджень і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє висвітлення), газопостачання, вартість санітарного відчищання, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожніх мереж місцевого транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Кф ураховує відносну прибутковість наявних у границях земельної ділянки видів економічної діяльності.

Км обумовлюється 3-мя рентообразуючими факторами регіонального, зонального й локального характеру й обчислюється по формулі:

Км = * * , де

– це коефіцієнт, що враховує значення й статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва й розселення.

– це коефіцієнт, що враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту або економіко-планувальної зони (кількість жителів).

– це коефіцієнт, що враховує місце розташування в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення коефіцієнта Км є генеральні плани й проекти планування й забудови населених пунктів, плани їхнього земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки територій.

Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторных оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентообразуючих факторів у формуванні загального рентного доходу в границях населених пунктів й їхньої економіко-планувальної зони.

Таблиця 3.1.

Коефіцієнти, які характеризують функціональне

використання земельної ділянки (Кф)

——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Категорія земель за | Склад категорії |Значення

функцією використання| |коефіцієнта

—————————————————————+————————————————————————————————————————————————+———————————

Землі житлової забу- |Землі одно- і двоповерхової житлової забудови | 1,00

дови |Землі багатоповерхової житлової забудови |

Землі промисловості |Землі легкої промисловості | 1,20

|Землі тяжкої промисловості |

|Землі будівництва (за винятком будівельних |

|майданчиків) |

Землі гірничої проми-|Землі торфорозробок | 1,00

словості і відкритих |Землі відкритих розробок і кар'єрів гірничої |

розробок |промисловості |

|Інші землі гірничої примисловості |

Землі комерційного |Землі автотехобслуговування | 2,50

використання |Землі оптової торгівлі та складського госпо- |

|дарства |

|Землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг |

|Землі ринкової інфраструктури |

|Землі досліджень і розробок |

|Землі іншої комерційної діяльності |

Землі громадського |Землі державного управління та місцевого | 0,70

призначення |самоврядування |

|Землі оборони |

|Землі освіти |

|Землі культури |

|Землі охорони здоров'я і соціальних послуг |

|Землі громадських та релігійних організацій |

|Землі екстериторіальних організацій і органів |

Землі змішаного |Землі житлової забудови і промисловості |Розрахун-

використання |Землі житлової забудови і комерційного вико- |ково

|ристання |

|Землі житлової забудови і громадського приз- |

|начення |

|Землі промисловості і комерційного використання |

|Землі комерційного використання і громадського |

|призначення |

Землі транспорту, |Землі шляхів | 0,80

зв'язку |Землі автомобільного транспорту |

|Землі залізничного транспорту |

|Землі трамвайного і тролейбусного транспорту |

|Землі метрополітену |

|Землі трубопроводного транспорту |

|Землі водного транспорту |

|Землі повітряного транспорту |

|Землі зв'язку і телекомунікацій |

|Інші землі транспорту та зв'язку |

Землі технічної |Землі санітарної очистки та благоустрою | 0,65

інфраструктури |Землі водопостачання та каналізації |

|Землі енергозабезпечення |

|Землі іншого інженерного забезпечення |

Землі рекреаційного |Землі зелених насаджень загального користування | 0,50

призначення та інші |Землі зелених насаджень спеціального призначення|

відкриті землі |Землі кладовищ |

|Землі відпочинку і спорту |

|Землі, що зайняті поточним будівництвом |

|Землі, відведені під майбутнє будівництво |

|Інші відкриті (незабудовані) землі в межах |

|населеного пункту |

——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Коефіцієнти, які характеризують регіональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км1):

Таблиця 3.2.

Коефіцієнти, які характеризують адміністративний статус населених пунктів та їх місце в системі розселення України

—————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

N |Типи міст за адміністративним |Місце в системі розселення|Чисельність|Величина

п/п|статусом і народногосподарськими | |населення |коефі-

|функціями | |(тис.чол.) |цієнта

———+—————————————————————————————————+——————————————————————————+———————————+————————

1 |Міста обласного підпорядкування, |Центри районних, а в окре-| 20-50 | 1,2

|які виконують переважно курортно-|мих випадках - міжрайон- | |

|оздоровчі функції. Переважно - |них, низових систем розсе-| |

|центри адміністративних районів |лення | |

2 |Міста обласного підпорядкування -|Центри районних, в окремих| 50-100 | 1,4

|промислові, промислово-транспорт-|випадках - міжрайонних | |

|ні, оздоровчо-курортні центри. |систем розселення | |

|Переважно - центри адміністратив-| | |

|них районів | | |

3 |Міста обласного підпорядкування -|Центри обласних, в окремих| 100-250 | 1,6

|багатогалузеві промислові або ве-|випадках - міжрайонних і | |

|ликі курортні центри, переважно -|районних систем розселен- | |

|центри областей |ня | |

4 |Місто Севастополь і міста облас- |Центри обласних, в окремих| 250-500 | 2,0

|ного підпорядкування - багатога- |випадках - міжрайонних | |

|лузеві промислові, а також адмі- |систем розселення | |

|ністративні і культурні центри | | |

|областей | | |

5 |Багатофункціональні міста облас- |Центри обласних систем | 500-1000 | 2,5

|ного підпорядкування, крупні ад- |розселення | |

|міністративні, наукові, економіч-| | |

|ні, організаційні і культурні | | |

|центри, центри областей | | |

6 |Центри областей - багатофункціо- |Центри міжобласних систем |вище 1000 | 3,0

|нальні міста обласного підпоряд- |розселення | |

|кування - найкрупніші адміністра-| | |

|тивні, наукові, економічні, орга-| | |

|нізаційні і культурні центри | | |

—————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Таблиця 3.3.

Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених

пунктів в приміських зонах великих міст

——————————————————————————————————————————————————————————————————

Чисельність населення міст-центрів (тис.чол.)|Значення коефіцієнта

—————————————————————————————————————————————+————————————————————

100 - 250 | 1,1

250 - 500 | 1,2

500 - 1000 | 1,3

1000 і більше | 1,5

——————————————————————————————————————————————————————————————————

Таблиця 3.4.

Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*

———————————————————————————————————————————————————————————————————

Розміщення населених пунктів, що мають статус курортів |Значення

|коефіцієнта

———————————————————————————————————————————————————————+———————————

на Південному узбережжі Криму | 3,0

на Південно-східному узбережжі Криму | 2,5

на Західному узбережжі Криму | 2,2

на Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та | 2,0

Херсонської областей |

у гірських та передгірних районах Закарпатської, | 2,3

Львівської,Івано-Франківської та Чернівецької областей |

в інших курортних населених пунктах | 1,5

———————————————————————————————————————————————————————————————————

* Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 грудня 1996 року N 1576 "Про затвердження переліку населених пунктів, віднесених до курортних".

Таблиця 3.5.

Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів в зонах радіоактивного забруднення внаслідок чорнобильської катастрофи**

——————————————————————————————————————————————————————————

Розміщення населених пунктів в зонах |Значення

радіоактивного забруднення |коефіцієнта

——————————————————————————————————————————————+———————————

1. Зона відчуження |

2. Зона безумовного (обов'язкового) відселення|

3. Зона гарантованого добровільного відселення| 0,80

4. Зона посиленого радіоекологічного контролю | 0,90

——————————————————————————————————————————————————————————

** Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року N 106 "Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР "Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи" та "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.1993 р. N 217 та розпорядженнями Кабінету Міністрів України від 14.09.1991 р. N 245-р, від 12.01.1993 р. N 17-р та від 27.01.1995 р. N 37-р.

Таблиця 3.6.

Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)

—————————————————————————————————————————————————————————————————

Групи населених пунктів з чисе-| Граничні значення коефіцієнтів

льністю населення (тис.чол.) |—————————————————————————————————

| максимальні | мінімальні

———————————————————————————————+————————————————+————————————————

до 20 | 1,5 | 0,75

від 20 до 50 | 2,0 | 0,50

від 50 до 100 | 2,5 | 0,40

від 100 до 250 | 3,0 | 0,35

від 250 до 500 | 3,5 | 0,30

від 500 до 1000 | 4,0 | 0,25

від 1000 до 2000 | 5,0 | 0,20

понад 2000 | 7,0 | 0,15

—————————————————————————————————————————————————————————————————

Таблиця 3.7.

Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки

в межах економіко-планувальної зони (Км3)

———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Назва рентоутворюючих| Назва локальних коефіцієнтів |Значення коефіцієнтів

факторів | |

—————————————————————+———————————————————————————————————+—————————————————————

Функціонально-плану- |Місцезнаходження земельної ділянки:|

вальні фактори |в зоні пішохідної доступності до | 1,04-1,20

|громадських центрів |

|в зоні магістралей підвищеного | 1,05-1,20

|містоформувального значення |

|в зоні пішохідної доступності швид-| 1,04-1,15

|кісного міського та зовнішнього па-|

|сажирського транспорту |

|в зоні пішохідної доступності до | 1,04-1,15

|національних, зоологічних та ден- |

|дрологічних парків-пам'яток садово-|

|паркового мистецтва, ботанічних са-|

|дів, заказників, заповідних урочищ,|

|пам'яток природи, курортів, парків,|

|лісопарків, лісів, зелених зон, |

|пляжів |

|в прирейковій зоні (ділянка приля- | 1,04-1,10

|гає до вітки, відводу залізниці, |

|має під'їздну залізничну колію) |

Інженерно-інфраструк-|Земельна ділянка, що прилягає до |

турні фактори |вулиці: |

|без твердого покриття | 0,90-0,95

|без централізованого водопостачання| 0,90-0,95

|без каналізації | 0,90-0,95

|без тепломережі | 0,90-0,95

|без централізованого газопостачання| 0,90-0,95

Інженерно-геологічні |Місцезнаходження земельної ділянки:|

фактори |в межах території, що має схил по- | 0,85-0,90

|верхні понад 20% |

|на грунтах з несучою спроможністю | 0,85-0,95

|менше 1,0 кг/кв.см при потужності |

|понад двох метрів |

|в зоні залягання грунтових вод мен-| 0,90-0,95

|ше трьох метрів |

|в зоні затоплення паводком понад 4%| 0,90-0,95

|забезпеченості (шар затоплення по- |

|над двох метрів) |

|в зоні значної заболоченості з гру-| 0,90-0,95

|нтовим живленням, що важко осушує- |

|ться |

|в зоні небезпечних геологічних про-| 0,85-0,90

|цесів (зсуви, карст, яружна |

|ерозія - яри понад 10 м) |

|на намивних (насипних) територіях | 1,02-1,07

Історико-культурні |Місцезнаходження земельної ділянки:|

фактори |в межах заповідної території | 1,08-1,20

|в зоні регулювання забудови | 1,07-1,11

|в зоні історичного ландшафту, що | 1,06-1,12

|охороняється |

|в зоні охорони поодиноких пям'яток | 1,06-1,12

Природно-ландшафтні |Місцезнаходження земельної ділянки:|

фактори |в межах території природоохоронного| 1,07-1,11

|призначення (національних, зоологі-|

|чних та дендрологічних парків, пар-|

|ків-пам'яток садово-паркового мис- |

|тецтва, ботанічних садів, заказни- |

|ків, заповідних урочищ, пам'яток |

|природи) |

|в межах території оздоровчого приз-| 1,06-1,10

|начення (курортів та округів сані- |

|тарної охорони) |

|в межах території рекреаційного | 1,05-1,09

|призначення (земель туризму та від-|

|починку, парків та зелених зон) |

Санітарно-гігієнічні |Місцезнаходження земельної ділянки:|

фактори |в санітарно-захисній зоні | 0,80-0,96

|в водоохоронній зоні | 1,02-1,05

|в зоні обмеження забудови за ступе-| 0,80-0,95

|нем забруднення атмосферного повіт-|

|ря |

|в зоні обмеження забудови за рівнем| 0,90-0,95

|напруження електромагнітного поля |

|в зоні перевищення припустимого рі-| 0,90-0,97

|вня шуму (від залізниці та аеродро-|

|му) |

|в ареалі забруднення грунтів (важкі| 0,90-0,95

|метали) |