
- •1.Понятие «недвижимость», характеристика критериев его определяющих. Содержание пообъектного состава недвижимости.
- •2. Характеристика основных признаков недвижимости. Характеристика объектов государственной регистрации. Виды вещных прав на недвижимое имущество.
- •3. Содержание процедуры государственной регистрации объектов недвижимости.
- •4.Определение рынка недвижимости, сущность и значение.
- •5.Особенности инвестиций в недвижимость. Эффективность и источники финансирования инвестиций в недвижимость.
- •6. Основные элементы системы рынка недвижимости. Основные признаки рынка недвижимости.
- •7.Функции рынка недвижимости: краткая характеристика, реализация на практике.
- •8.Субъектный состав рынка недвижимости, функции, выполняемые каждым их субъектов.
- •9. Классификация рынков недвижимости по различным признакам.
- •10. Определение земельного участка как особой группы недвижимости, основные категории земель.
- •11. Сущность и значение оценки стоимости недвижимости как одной из важнейших функций управления. Права и обязанности оценщика недвижимости. Содержание договора и отчета оценки недвижимости.
- •12. Классификация факторов, влияющих на уровень стоимости объекта недвижимости.
- •13. Классификация видов стоимости недвижимости в зависимости от различных признаков. Примеры использования видов стоимости.
- •14.Характеристика принципов оценки стоимости недвижимости пользователя.
- •15. Сущность затратного метода оценки недвижимости, его преимущества, недостатки, область применения.
- •16. Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.
- •17. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий и сооружений.
- •18.Содержание и различие оценочного и бухгалтерского износов. Виды износа в зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости.
- •19.Метод сравнения продаж, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
- •20.Метод эффективного износа, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
- •21.Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.
- •22.Сущность доходного метода оценки недвижимости, его преимущества и недостатки. Классификация принципов доходного метода оценки недвижимости.
- •23.Последовательность процесса проведения оценки недвижимости доходным методом.
- •24.Содержание метода дисконтирования денежного потока, как составной части доходного метода оценки недвижимости.
- •25.Сущность метода сравнения продаж. Модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж.
- •26.Последовательность этапов реализации метода сравнения продаж в процессе оценки недвижимости.
- •Характеристика основных элементов сравнения, используемых в методе сравнения продаж при оценке недвижимости.
- •1 Переданные права собственности на недвижимость
- •2 Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
- •3 Условия продажи (чистота сделки).
- •5 Местоположение.
- •6 Физическая характеристика.
- •7 Экономические характеристики.
- •8 Отклонения от целевого использования.
- •9 Наличие движимого имущества.
- •Содержание метода валовой ренты как частного случая общего метода сравнения продаж при оценке недвижимости. Последовательность реализации метода валовой ренты при оценке недвижимости.
- •Сущность и функции ипотечного кредитования. Содержание нормативно-правовой базы ипотечного кредитования в рф.
- •2. Нормативно-правовое
- •Характеристика субъектов в ипотечном кредитовании.
- •Основные проблемы ипотечного кредитования в рф.
2. Нормативно-правовое
Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.
Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.
В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:
- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 17 июля 2009 г.);
- Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 27 июля 2006 г.);
- Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 17 июля 2009 г.);
- постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";
- постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";
- постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";
- рядом положений и инструкций Банка России.
Характеристика субъектов в ипотечном кредитовании.
Субъекты
Заемщики (залогодатели) — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты
Цели
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии выплат по кредиту, не составляющих слишком большую долю дохода
Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
Функции Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов
Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды
Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности
Операторы вторичного рынка — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов
Максимизация прибыли, при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка
Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем
Реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли
Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам
Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам семей в приобретении жилья Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке.
Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданскоправовой ответственности участников ипотечного рынка
Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
Риелторские фирмы — юридические фирмы, работающие как профессиональные посредники на рынке куплипродажи недвижимости
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.)
Регистрация сделок куплипродажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обремененного залогом
Защита прав участников ипотечного кредитования
Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога прц ипотечном кредитовании Подбор вариантов куплипродажи жилья для заемщиков и продавцов, помощь в заключении сделок по куплепродаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание Обеспечение юридического сопровождения сделок с жилыми помещениями, регистрации граждан по месту жительства (в т. ч. в заложенных квартирах и домах), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью