- •1.Понятие «недвижимость», характеристика критериев его определяющих. Содержание пообъектного состава недвижимости.
- •2. Характеристика основных признаков недвижимости. Характеристика объектов государственной регистрации. Виды вещных прав на недвижимое имущество.
- •3. Содержание процедуры государственной регистрации объектов недвижимости.
- •4.Определение рынка недвижимости, сущность и значение.
- •5.Особенности инвестиций в недвижимость. Эффективность и источники финансирования инвестиций в недвижимость.
- •6. Основные элементы системы рынка недвижимости. Основные признаки рынка недвижимости.
- •7.Функции рынка недвижимости: краткая характеристика, реализация на практике.
- •8.Субъектный состав рынка недвижимости, функции, выполняемые каждым их субъектов.
- •9. Классификация рынков недвижимости по различным признакам.
- •10. Определение земельного участка как особой группы недвижимости, основные категории земель.
- •11. Сущность и значение оценки стоимости недвижимости как одной из важнейших функций управления. Права и обязанности оценщика недвижимости. Содержание договора и отчета оценки недвижимости.
- •12. Классификация факторов, влияющих на уровень стоимости объекта недвижимости.
- •13. Классификация видов стоимости недвижимости в зависимости от различных признаков. Примеры использования видов стоимости.
- •14.Характеристика принципов оценки стоимости недвижимости пользователя.
- •15. Сущность затратного метода оценки недвижимости, его преимущества, недостатки, область применения.
- •16. Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.
- •17. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий и сооружений.
- •18.Содержание и различие оценочного и бухгалтерского износов. Виды износа в зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости.
- •19.Метод сравнения продаж, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
- •20.Метод эффективного износа, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
- •21.Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.
- •22.Сущность доходного метода оценки недвижимости, его преимущества и недостатки. Классификация принципов доходного метода оценки недвижимости.
- •23.Последовательность процесса проведения оценки недвижимости доходным методом.
- •24.Содержание метода дисконтирования денежного потока, как составной части доходного метода оценки недвижимости.
- •25.Сущность метода сравнения продаж. Модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж.
- •26.Последовательность этапов реализации метода сравнения продаж в процессе оценки недвижимости.
- •Характеристика основных элементов сравнения, используемых в методе сравнения продаж при оценке недвижимости.
- •1 Переданные права собственности на недвижимость
- •2 Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
- •3 Условия продажи (чистота сделки).
- •5 Местоположение.
- •6 Физическая характеристика.
- •7 Экономические характеристики.
- •8 Отклонения от целевого использования.
- •9 Наличие движимого имущества.
- •Содержание метода валовой ренты как частного случая общего метода сравнения продаж при оценке недвижимости. Последовательность реализации метода валовой ренты при оценке недвижимости.
- •Сущность и функции ипотечного кредитования. Содержание нормативно-правовой базы ипотечного кредитования в рф.
- •2. Нормативно-правовое
- •Характеристика субъектов в ипотечном кредитовании.
- •Основные проблемы ипотечного кредитования в рф.
23.Последовательность процесса проведения оценки недвижимости доходным методом.
Этапы доходного подхода: 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: • операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта; • фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); • резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта 5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: • качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: • инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; • рыночной стоимости. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
24.Содержание метода дисконтирования денежного потока, как составной части доходного метода оценки недвижимости.
Доходный подход базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом.
Метод дисконтирования - позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод ДДП —универсальный метод, позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
25.Сущность метода сравнения продаж. Модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж.
МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.
Необходимым условием является наличие достоверных данных о продаже подобных объектов недвижимости с разделением их стоимости на стоимость здания и стоимость участка земли.
По своей сути метод прямого сравнения продаж – рыночный метод. Он относительно прост и более точен, чем другие методы оценки объектов недвижимости. Для применения этого метода необходимы следующие данные:
цены сделок на аналогичные объекты, совершенные в ближайшем прошлом;
цены, запрашиваемые продавцами;
цены, предлагаемые покупателями.
МОДЕЛЬ:
Ср = Цi + Ki,
Где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости
Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости