- •1.Понятие «недвижимость», характеристика критериев его определяющих. Содержание пообъектного состава недвижимости.
- •2. Характеристика основных признаков недвижимости. Характеристика объектов государственной регистрации. Виды вещных прав на недвижимое имущество.
- •3. Содержание процедуры государственной регистрации объектов недвижимости.
- •4.Определение рынка недвижимости, сущность и значение.
- •5.Особенности инвестиций в недвижимость. Эффективность и источники финансирования инвестиций в недвижимость.
- •6. Основные элементы системы рынка недвижимости. Основные признаки рынка недвижимости.
- •7.Функции рынка недвижимости: краткая характеристика, реализация на практике.
- •8.Субъектный состав рынка недвижимости, функции, выполняемые каждым их субъектов.
- •9. Классификация рынков недвижимости по различным признакам.
- •10. Определение земельного участка как особой группы недвижимости, основные категории земель.
- •11. Сущность и значение оценки стоимости недвижимости как одной из важнейших функций управления. Права и обязанности оценщика недвижимости. Содержание договора и отчета оценки недвижимости.
- •12. Классификация факторов, влияющих на уровень стоимости объекта недвижимости.
- •13. Классификация видов стоимости недвижимости в зависимости от различных признаков. Примеры использования видов стоимости.
- •14.Характеристика принципов оценки стоимости недвижимости пользователя.
- •15. Сущность затратного метода оценки недвижимости, его преимущества, недостатки, область применения.
- •16. Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.
- •17. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий и сооружений.
- •18.Содержание и различие оценочного и бухгалтерского износов. Виды износа в зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости.
- •19.Метод сравнения продаж, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
- •20.Метод эффективного износа, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
- •21.Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.
- •22.Сущность доходного метода оценки недвижимости, его преимущества и недостатки. Классификация принципов доходного метода оценки недвижимости.
- •23.Последовательность процесса проведения оценки недвижимости доходным методом.
- •24.Содержание метода дисконтирования денежного потока, как составной части доходного метода оценки недвижимости.
- •25.Сущность метода сравнения продаж. Модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж.
- •26.Последовательность этапов реализации метода сравнения продаж в процессе оценки недвижимости.
- •Характеристика основных элементов сравнения, используемых в методе сравнения продаж при оценке недвижимости.
- •1 Переданные права собственности на недвижимость
- •2 Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
- •3 Условия продажи (чистота сделки).
- •5 Местоположение.
- •6 Физическая характеристика.
- •7 Экономические характеристики.
- •8 Отклонения от целевого использования.
- •9 Наличие движимого имущества.
- •Содержание метода валовой ренты как частного случая общего метода сравнения продаж при оценке недвижимости. Последовательность реализации метода валовой ренты при оценке недвижимости.
- •Сущность и функции ипотечного кредитования. Содержание нормативно-правовой базы ипотечного кредитования в рф.
- •2. Нормативно-правовое
- •Характеристика субъектов в ипотечном кредитовании.
- •Основные проблемы ипотечного кредитования в рф.
21.Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.
Заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1)долговременные: стены, перекрытия, фундаменты; 2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод разбиения – оценка стоимости осуществляется по схеме:
*Оценочная стоимость восстановления объекта *Накопленный износ (физический износ, функциональный, внешний)
*Стоимость улучшения с учетом износа
*Стоимость земли
*Предпринимательская прибыль
*Общая стоимость объекта недвижимости
22.Сущность доходного метода оценки недвижимости, его преимущества и недостатки. Классификация принципов доходного метода оценки недвижимости.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Достоинство доходного подхода - он универсален, теоретически обоснован и позволяет определить именно ту стоимость актива (рыночную, инвестиционную), которая должна быть определена в соответствии с типом совершаемой трансакции и целями оценки.
Основной недостаток доходного подхода – сложность получения необходимой исходной информации для расчетов.
Капитализация дохода – это процесс пересчета потоков будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.
Эти величины учитывают:
*Сумма будущего дохода
*Период, в который был получен этот доход
*Продолжительность получения дохода
Принципы, лежащие в основе данного метода:
Принцип ожидания
Принцип замещения
Существует 2 метода, используемых при оценке недвижимости, приносящих доход:
Метод прямой капитализации
Метод дисконтирования денежных потоков
Основными понятиями данных методов являются:
*Чистый операционный доход (NOI)
*Коэффициент капитализации (R)
При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственников:
*Упрощенный баланс;
*Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком, для задачи экономического анализа, статей доходов и расходов.
Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:
1.Потенциальный валовый доход (ПВД) –
«+» - прочий доход, связанный с нормальным функционирование объекта недвижимости
«-» - потери при недогрузки и недосборе платежей
2.Действительный и эффективный валовый доход (ДВД)
«-» - текущие и операционный доходы
«-» - резерв на замещение
3.Чистый операционный доход (ЧОД)
«-» обслуживание долга
«-» инвестиционный расходы (капитальный ремонт, капитальные резервы, арендаторские доделки, комиссионные брокером за аренду)
4.Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС)
«-» налог на прибыль